Giá bán nhà sẽ tăng vì bảo lãnh tín dụng

Theo Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước, bắt đầu từ hôm nay (15/11), các ngân hàng thương mại (NHTM) sẽ phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà.

Theo quy định tại Thông tư này, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (gọi là bảo lãnh nhà ở) là bảo lãnh ngân hàng.

Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi chung là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại đảm bảo 2 điều kiện:

Một là, trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

Hai là, không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.

Thông tư 13 cũng quy định: Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Thực tế, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định rõ, “yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh”.

Mới đây, để quy định này thêm chặt chẽ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu thực hiện bảo lãnh dự án, giá thành sẽ đội lên 2 - 3%, giảm tính cạnh tranh nên ít chủ đầu tư muốn thực hiện.

Ông Nguyễn Viết Hải - Tổng Giám đốc Công ty Nam Thăng Long cho rằng, quy định này sẽ làm tăng chi phí, giảm tính cạnh tranh, nên chủ đầu tư muốn thực hiện. Cụ thể, dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, trong đó vốn tự có chiếm 40%. Chủ đầu tư phải thế chấp chính dự án trên để vay ngân hàng thêm 60%, tương ứng 600 tỷ đồng. Giả sử với mức lợi nhuận đạt 20% tổng vốn đầu tư, như vậy tổng giá trị dự án sẽ là 1.200 tỷ đồng.

Để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Điều này làm gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Qua đó sẽ khiến giá thành đội lên 2-3%, giảm tính cạnh tranh của dự án trên thị trường.

Còn theo luật sư Bùi Quang Hưng, lý do các doanh nghiệp không mặn mà tham gia cấp bảo lãnh cho khách hàng một phần bởi chưa có chế tài xử phạt nếu các bên không thực hiện. Trong trường hợp cơm lành canh ngọt không sao, còn trong trường hợp dự án dừng triển khai, chậm tiến độ, người mua nhà sẽ không thể đòi được tiền ngân hàng.

“Trong bối cảnh quy định bắt buộc phải có bảo lãnh, ngân hàng vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn thì người mua nhà cần rất cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro. Về phía luật pháp cũng nên bổ sung hình thức phạt tiền hoặc không được tiếp tục thực hiện dự án nếu chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh căn hộ”, luật sư Hưng đề xuất.