Rủi ro đầu tư bất động sản căn hộ khách sạn

Nguồn cung tăng, cam kết lợi nhuận "khủng"

Quan sát trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể thấy trong 2 năm gần đây, mô hình căn hộ khách sạn (condotel) trở thành một hiện tượng đầu tư mới, thu hút sự tò mò của giới đầu tư khi mức cam kết lợi nhuận lên đến 8-12%/năm, thậm chí 14%/năm.

Song, với sự bùng nổ mạnh mẽ, thiếu kiểm soát từ nguồn cung ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…. đang khiến phân khúc này rơi vào tình trạng cạnh tranh cả giá cả lẫn chính sách cam kết lợi nhuận.

Góp mặt trên thị trường Condotel hiện nay, có thể kể đến các tên tuổi như: Vinpearl Empire Condotel, Vinpearl Beach Front Condotel tại Nha Trang, Vinpearl Riverview Complex tại Đà Nẵng cam kết lợi nhuận từ 8 – 10%/năm; Ariyanan Nha Trang cam kết mức lợi nhuận tối thiểu mà khách hàng thu được là 40% (đối với căn hướng biển) và 50% (đối với căn hướng thành phố); Cocobay của Tập đoàn Empire, Panaroma Nha Trang, AB central square Nha Trang với mức lợi nhuận dao động từ 9 – 12%.

Theo thống kê của bộ phận Tư vấn Khách sạn Savills, tại Nha Trang và Cam Ranh, nguồn cung khách sạn và resort phân khúc trung bình đến cao cấp được dự đoán sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trung bình hằng năm 29% trong 3 năm tiếp theo. Tương tự, thị trường Đà Nẵng và Phú Quốc cũng có mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, lần lượt đạt 30% và 27% trong thời gian 3 năm tới.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu, ảnh hưởng từ việc tranh chấp biển Đông và đồng Rúp mất giá, đã tác động mạnh đến thị trường du lịch. Đặc biệt, đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách từ thị trường này như Nha Trang.

Do vậy, nếu như nguồn cầu không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn cung, công suất và giá phòng trong tương lai được dự đoán sẽ tiếp tục chịu nhiều áp lực và chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc cẩn thận về hiệu suất kỳ vọng và nguồn ngân sách cho dự án trong những năm sắp tới.

... và những rủi ro nên chú ý

Tuy nhiên, ông Rudolf Hever cũng lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel.

“Trong hầu hết các trường hợp, chúng tôi thấy được rằng rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho thành phần này. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn toàn như như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng", ông Rudolf Hever nói.

Thế nhưng, hầu hết các dự án đều không được hoạch định kỹ cho yếu tố vận hành và chính việc cạnh tranh gay gắt trong phân khúc khiến các chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút người mua.

Vì thế, theo ông Rudolf Hever, các sản phẩm với chương trình cam kết này ngày càng trở nên rủi ro hơn cho người mua, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng.

Các rủi ro này chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về. Khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo cam kết. Hiện tại, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao, một số dự án lên đến 12% trong 8 năm.

Còn theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê Condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường Condotel.

“Rủi ro tăng lãi suất tuy đã được kiểm soát tốt trong năm 2016 song không phải là không thể xảy ra trong tương lai, đặc biệt là tương lai xa đến 6 - 8 năm theo hợp đồng tín dụng mua Condotel. Biến động của lạm phát, tỷ giá hối đoái, chi phí xử lý nợ xấu, gánh nặng nợ công, tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước… đều là những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tăng lãi suất, tác động tiêu cực tới tín dụng dành cho thị trường Condotel”, ông Ánh cảnh báo.

Do vậy, người mua nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Đừng quá hoa mắt vì lợi nhuận cam kết mà không đánh giá, lường trước những rủi ro có thể xảy ra.