(VnMedia) - Lâu nay, việc xây dựng lại chung cư cũ thường được giao cho một doanh nghiệp, gọi là “chủ đầu tư”. Tuy nhiên, theo TS Phạm Sỹ Liêm, quan điểm mới đối với tái thiết chung cư cũ phải là “cộng đồng chung cư làm chủ”, với mô hình hợp tác xã nhà ở...
>> Không gian công cộng: Cứu cánh cho bất động sản
>> Tái thiết chung cư cũ thành đô thị sống tốt
>> Cải tạo chung cư cũ: Không chỉ là phá đi xây lại
>> Cải tạo chung cư cũ: Doanh nghiệp không phải là ông chủ
>> Chung cư cũ sắp sập: Vẫn loay hoay lợi ích 3 bên
| |
| Trong việc tái thiết lại chung cư cũ, cộng đồng dân cư phải làm chủ chứ không phải là doanh nghiệp - ảnh: Tuệ Khanh |
Cộng đồng chung cư phải làm chủ
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, chính sách tái thiết chung cư cũ hiện hành trên thực tế đã tập trung vào việc tái thiết chung cư trên nền nhà cũ, quá đề cao vai trò của nhà đầu tư tư nhân, chỉ lấy ý kiến riêng lẻ của từng chủ sở hữu căn hộ mà thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa thật rõ ràng.
“Chính sách hiện hành chưa thực sự quán triệt phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” của Đảng và Nhà nước ta. Vì những lẽ đó, cần phải tìm ra phương thức đổi mới để vượt qua các thách thức đứng trước việc thực thi chủ trương tái thiết chung cư cũ.” – TS Phạm Sĩ Liêm khẳng định và đề nghị khi tiến hành tái thiết chung cư cũ cần triển khai theo phương châm mới là: “Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia”.
Theo TS, phương châm này không chỉ nói đến nhu cầu phải hợp tác ba bên mà còn xác định rõ vai trò và lợi ích của mỗi bên trong quan hệ hợp tác đó.
“Cộng đồng chung cư phải làm chủ vì họ là chủ sở hữu tài sản, do đó có quyền và có trách nhiệm đối với tài sản của mình, và vì mục đích chủ yếu của tái thiết là nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của chính họ. Được tự quyết định công việc tái thiết chung cư phù hợp với nguyện vọng mà không phải chi phí tốn kém, đó chính là lợi ích của cộng đồng chung cư.” – TS Phạm Sĩ Liêm phân tích.
Theo quan điểm này, Chính quyền đô thị là bên khởi xướng dự án tái thiết, chỉ đạo và hướng dẫn, giúp đỡ cộng đồng làm chủ dự án, và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản tham gia dự án.
“Chung cư khác với các loại nhà ở khác ở chỗ có nhiều chủ sở hữu chung, họ cần được giúp đỡ tổ chức lại thì mới thực thi được quyền sở hữu chung trong việc tái thiết, và cần được tạo điều kiện thuận lợi về quy hoạch đô thị, đất đai, hạ tầng và tài chính thì dự án tái thiết mới khả thi.” – TS Phạm Sĩ Liêm khẳng định.
Trong khi đó, phương thức này đề xuất, doanh nghiệp bất động sản tự nguyện tham gia kinh doanh một số phần của dự án theo đề xuất của cộng đồng dân cư. Việc kinh doanh của họ hoàn toàn theo cơ chế thị trường và lợi nhuận là lợi ích của họ.
Mô hình hợp tác xã nhà ở
Về việc tổ chức thực hiện, TS Phạm Sĩ Liêm dề xuất xây dựng khung thể chế dựa trên mô hình Hợp tác xã nhà ở.
Theo đó, cộng đồng chung cư được tổ chức lại thành “Hợp tác xã nhà ở”. Quyết định tái thiết chung cư phải được ít nhất 2/3 thành viên hợp tác xã đồng ý. Hợp tác xã là chủ dự án đầu tư tái thiết chung cư. Các hợp tác xã nhà ở trong một khu chung cư được tập hợp trong “Liên xã nhà ở khu chung cư”, các dự án tái thiết chung cư là thành phần của Dự án tổng thể tái thiết toàn khu theo quy hoạch được duyệt, do Liên xã nhà ở khu chung cư làm chủ đầu tư chung và và trực tiếp quản lý phần tái thiết không gian ngoài chung cư, kể cả tái thiết hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Liên xã nhà ở xem xét chuyển nhượng theo cơ chế thị trường “quyền phát triển” các phần của Dự án có thể thu hút sự tham gia của doanh nghiệp bất động sản, như tầng hầm, các tầng dưới và các tầng trên cùng của nhà chung cư, hoặc diện tích đất các lô dành riêng cho kinh doanhv.v. Thu nhập từ sự chuyển nhượng quyền phát triển trong từng chung cư được điều tiết phân phối một cách công bằng cho tất cả các dự án tái thiết chung cư cùng khu.
“Hợp tác xã nhà ở là dạng tổ chức hiệu quả nhất đối với tái thiết chung cư vì lẽ, phát huy được quyền làm chủ tập thể của cộng đồng chung cư. Nguyện vọng và yêu cầu của từng thành viên hợp tác xã được cộng đồng xem xét và điều hòa một cách dân chủ và công bằng vì lợi ích chung” – TS Phạm Sĩ Liêm nói.
Theo ông, dự án tái thiết do hợp tác xã làm chủ không phải là dự án kinh doanh, không kiếm lợi nhuận, không phải nộp các loại thuế, được chính quyền trợ giúp, do đó ít tốn kém hơn so với dự án do nhà đầu tư làm chủ.
Theo phương án do TS Phạm Sĩ Liêm đề xuất, UBND Thành phố sẽ lập ra “Ban Chỉ đạo tái thiết chung cư” gồm đại diện các Sở, ban, ngành hữu quan, dại diện Mặt trận và các đoàn thể quần chúng, do Phó Chủ tịch UBND Thành phố làm trưởng ban, có nhiệm vụ giúp UBND phê duyệt quy hoạch và chương trình tái thiết khu chung cư, phê chuẩn Điều lệ hợp tác xã nhà ở, giải quyết các đề xuất của Liên xã nhà ở khu chung cư.
Ban Chỉ đạo có “Văn phòng tư vấn tái thiết” là cơ quan giúp việc với trách nhiệm đi sát hướng dẫn các thủ tục thành lập và quy tắc hoạt động của hợp tác xã và Liên xã nhà ở. Ban Chỉ đạo giúp các hợp tác xã và Liên xã vay vốn tín dụng từ Quỹ Đầu tư phát triển hay Quỹ Phát triển nhà ở của thành phố, hoặc các nguồn vốn phát triển quốc tế để thực hiện dự án. Văn phòng tư vấn tái thiết hướng dẫn hợp tác xã ủy quyền cho tư vấn quản lý dự án chuyên nghiệp giúp điều hành dự án, tổ chức đấu thầu tuyển chọn tư vấn khảo sát thiết kế và nhà thầu xây dựng, và quản lý quá trình thực hiện dự án đến lúc hoàn thành.
Với quan điểm mới và mô hình hợp tác xã nhà ở, đại diện cho Tổng hooij xây dựng Việt Nam, TS Phạm Sĩ Liêm đề nghị làm thí điệm tại khu chung cư Giảng võ và nếu được chấp nhận, Tổng hội Xây dựng Việt Nam và các thành viên của mình sẽ tham gia vai trò tư vấn tái thiết giúp việc cho Ban Chỉ đạo của Thành phố Hà Nội, và hợp tác với các Sở, Ban, Ngành của Thành phố xây dựng Kế hoạch hành động thực hiện chủ trương này.
Tuệ Khanh
Ý kiến bạn đọc