"Cần thận trọng trong việc cấp phép những dự án condotel mới"

Năm 2017, tiếp tục ghi nhận nhiều diễn biến tích cực trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trên bối cảnh nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng tốt, thu hút được dòng vốn đầu tư nước ngoài ổn định và có xu hướng tăng lên.

Các phân khúc cốt lõi của thị trường như BĐS nhà ở và BĐS thương mại tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng nguồn cung và khả năng hấp thụ tốt. Nguồn cung căn hộ bán tăng nhanh đặc biệt ở phân khúc trung cấp. 

Ở các vị trí tốt trong khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và khu vực trọng điểm đang phát triển (như Q2 tại TP.HCM và khu vực phía Tây tại Hà Nội), xuất hiện nhiều hơn các dự án ở phân khúc cao cấp nhờ cơ sở hạ tầng tiếp tục được đầu tư mới và nâng cấp.  

So với Hà Nội, thị trường nhà ở tại TP.HCM, đặc biệt phân khúc căn hộ bán, ghi nhận sự tăng trưởng nhanh hơn về cả nguồn cung và giá bán từ chủ đầu tư, do đây là thị trường thu hút được rộng hơn các nhóm khách hàng, bao gồm những người có nhu cầu sinh sống tại thành phố, và các nhà đầu tư đến từ các địa phương khác và các nhà đầu tư nước ngoài.  

Tại Hà Nội, phân khúc trung cấp tăng trưởng đặc biệt nhanh, dẫn đến sự cạnh tranh lớn trong phân khúc này, đòi hỏi các chủ đầu tư phải có những chiến lược khác biệt về sản phẩm để có thể đẩy nhanh tốc độ bán hàng.  

Người mua nhà ngày càng có trình độ hiểu biết và kỳ vọng cao hơn đối với các sản phẩm nhà ở, về chất lượng bàn giao, sự tiện lợi, và khả năng tăng giá hoặc duy trì giá trị về dài hạn. Do đó, các quyết định mua nhà được người mua đánh giá rất kỹ các yếu tố vị trí – bao gồm hạ tầng hiện tại và tương lai, chất lượng sản phẩm, và khả năng cạnh tranh trong dài hạn. 

Đây cũng sẽ tiếp tục là xu hướng trong thời gian tới, buộc các chủ đầu tư phải liên tục hoàn thiện chất lượng sản phẩm và dịch vụ, nhất là với các chủ đầu tư phát triển BĐS theo chuỗi và với tầm nhìn dài hạn.

Một phân khúc BĐS khác cũng thu hút nhiều sự chú ý trong năm 2017 là BĐS khách sạn và du lịch, khi số lượt khách quốc tế đến Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ấn tượng ở mức 30%, dự kiến đạt gần 13 triệu lượt khách.

Một lượng lớn khách du lịch quốc tế tới Việt Nam cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng, (chưa kể đến nhu cầu du lịch của người Việt Nam cũng đang tăng lên nhanh chóng, với ngân sách chi trả cho du lịch cũng đang tăng nhanh), tạo động lực cho BĐS ở phân khúc này tăng trưởng mạnh về nguồn cung, công suất phòng cũng như giá phòng.

Điều này cũng đã và đang dẫn đến sự tăng trưởng nhanh của loại hình BĐS căn hộ nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng trong vài năm trở lại đây. Với các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu cho phân khúc khách sạn tăng trưởng tốt từ cả nhóm khách tham quan và khách tới công tác, giúp duy trì công suất và giá phòng ở mức cao so với các năm trước, tại cả các loại hình khách sạn du lịch và khách sạn công vụ (business hotel).

Tất nhiên một trong những nguyên nhân cho sự tăng trưởng khả quan của phân khúc BĐS khách sạn và du lịch năm 2017 là sự kiện Hội nghị thượng đỉnh APEC 2017, nhưng đà tăng trưởng thị trường khách du lịch cả nước ngoài và trong nước vẫn được kì vọng sẽ tiếp tục khả quan trong những năm tới.   

Thưa bà, trong năm qua, thị trường condotel ở Việt Nam phát triển ra sao? Bà dự đoán thế nào về thị trường này trong năm 2018?

Thị trường condotel trong năm 2017 vẫn tiếp tục được nhiều nhà đầu tư chú ý với những dự án tên tuổi lần lượt được mở bán.

Trong 3 thị trường chính (Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc) thì thị trường Đà Nẵng đặc biệt nhộn nhịp trong năm 2017 với những đợt mở bán tiếp theo của siêu dự án Cocobay.

Tại Phú Quốc, thị trường sôi động hơn năm 2016 với những dự án được quản lý bởi các thương hiệu quốc tế như InterContinental, Best Western Premier, Movenpick.

Tuy nhiên, khi so với năm 2016, tổng nguồn cung condotel chào bán mới trong năm 2017 tại 3 thị trường kể trên đã giảm đáng kể (từ hơn 9.000 căn chào bán mới trong năm 2016 xuống còn 5.000 căn trong năm 2017).

Cần lưu ý rằng nguồn cung trong năm 2016 tăng đột biến do có những dự án quy mô lớn được chào bán như Panorama ở Nha Trang, các dự án condotel của Vingroup tại cả Đà Nẵng và Nha Trang, cũng như tổ hợp Cocobay và Ariyana tại Đà Nẵng.

Những dự án mới mở dường như rất coi trọng đến tính thanh khoản của thị trường, nên thường có kích thước căn hộ nhỏ hơn so với những dự án ở giai đoạn đầu khi thị trường condotel bùng nổ, nhằm giảm giá bán theo căn. Ngoài ra, những dự án sau này thường có mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn nhằm thu hút người mua.

Trong năm 2018, dự kiến khu vực bờ biển phía Nam Đà Nẵng kéo dài ra Hội An sẽ là điểm sáng về nguồn cung, do vẫn còn quỹ đất trống đang chờ xây dựng.

Ngoài ra, nếu Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt được thông qua (dự kiến vào giữa năm 2018), các khu vực Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc sẽ thu hút thêm nhiều chủ đầu tư đến săn tìm quỹ đất phát triển dự án du lịch (trong đó có thể có hạng mục condotel).

Thưa bà, hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp đổ tiền vào đua nhau xây dựng các condotel để bán, nhiều chuyên gia cho rằng, với sự phát triển ồ ạt như hiện nay, sự phát triển của condotel đã vượt ngưỡng?

Condotel vẫn là một sản phẩm mới trên thị trường bất động sản Việt Nam, và mới chỉ thực sự bùng nổ vào giai đoạn 2015-2016 cùng với chu kỳ đi lên của toàn thị trường bất động sản nói chung. Hiện vẫn còn nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến sản phẩm này cần được chính quyền làm rõ.

Thực tế là, hạng mục bất động sản bán (như condotel) thường sẽ giúp chủ đầu tư thu hồi dòng vốn nhanh hơn so với bất động sản cho thuê (như khách sạn, căn hộ dịch vụ).

Đặc biệt, khi tình hình kinh tế lẫn du lịch của Việt Nam đang rất khởi sắc trong những năm gần đây, và thu nhập của người dân đang ngày được cải thiện, ngày càng có nhiều nhà đầu tư (người mua) quan tâm hơn đến hạng mục bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này giúp tăng cường nguồn cầu và khiến nhiều chủ đầu tư dự án condotel mạnh dạn hơn trong việc phát triển dự án.

Hầu hết các dự án hiện tại nằm ở vị trí đẹp ven biển, thuộc phân khúc cao cấp hướng đến người mua có ngân sách cao. Những dự án từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup / Sun Group / Empire Group/ CEO Group vẫn đang có tỷ lệ hấp thụ tốt, nhờ uy tín của chủ đầu tư cũng như lực lượng bán hàng hùng hậu.

Tuy nhiên, ngay cả khi thị trường vẫn đang hấp thụ tốt thì cơ quan quản lý cần thận trọng trong việc cấp phép những dự án mới, đặc biệt là những dự án có thể gây ảnh hưởng đến hệ sinh thái, làm giảm thiểu tiềm năng du lịch của địa phương về lâu dài.

Có thể thấy, thời gian qua, không chỉ đua nhau xây dựng các condotel, các nhà đầu tư còn đua nhau tung ra những chính sách ưu đãi hấp dẫn, như đảm bảo mức lợi nhuận cho thuê lại căn hộ condotel từ 8-12%. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc đảm bảo một mức lợi nhuận như vậy là rất khó. Quan điểm của bà về việc này thế nào?

Chắc chắn sẽ rất khó để vận hành và cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 11-12% cho người mua (ví dụ), mà vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư. Do đó, thường chủ đầu tư đã phải tính đến khoản cam kết này trong giá bán, vốn sẽ cao hơn so với khi không có cam kết lợi nhuận.

Có thể nhiều người mua đã biết về vấn đề này, nhưng việc có cam kết lợi nhuận tối thiểu ở mức cao trong 5-10 năm từ các chủ đầu tư uy tín vẫn khiến họ an tâm hơn về mặt tâm lý.

Một lý do khác là phong cách sống của những khách hàng cao cấp này: nhiều người mua sẵn sàng xuống tiền để có thể sử dụng các khu nghỉ dưỡng trong cùng hệ thống của chủ đầu tư để tận hưởng kỳ nghỉ mỗi năm cùng gia đình.

Việc các nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền vào đầu tư condotel sẽ tạo ra nguy cơ gì, thưa bà?

Condotel sau khi bán xong thường sẽ đưa vào vận hành như resort/khách sạn. Nếu nguồn cung tăng trưởng quá nhanh, lượng phòng cho thuê trên thị trường cũng sẽ tăng ồ ạt tương ứng, tạo áp lực lên mức giá phòng và/hoặc công suất phòng có thể đạt được. Điều này chắc chắn là không có lợi cho bất kỳ cho chủ đầu tư lẫn người mua.

Nguồn cung tăng nhanh cũng sẽ khiến các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong công tác quản lý. Nếu cơ sở hạ tầng và dịch vụ không phát triển tương xứng sẽ ảnh hưởng đến “brand” du lịch của địa phương. Do đó, việc phát triển mạnh mẽ phải đi đôi với phát triển hài hòa đảm bảo không làm ảnh hưởng tới thiên nhiên và môi trường.

Xin cảm ơn bà !