Ai có quyền sử dụng đất thì có tên trong sổ đỏ

(VnMedia) - “Việc ghi tên các thành viên trong gia đình có chung quyền sử dụng đất lên giấy chứng nhận chỉ áp dụng đối với trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình. Tất cả trường hợp khác vẫn ghi bình thường như từ trước đến nay” - ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Thưa ông, vì sao thông tư 33/TT- Bộ TNMT lại có sự thay đổi về cách ghi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các hộ gia đình sử dụng đất?

Ông Mai Văn Phấn: Việc quản lý đất đai qua từng thời kỳ đã không còn phù hợp đặc biệt trong bối cảnh quyền sử dụng đất được mở rộng và được đưa ra thị trường để giao dịch. Giá trị bất động sản lớn dẫn đến tranh chấp nảy sinh. Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng phát sinh nhiều khiếu kiện liên quan đến người sử dụng đất...

Khi nhà nước thực hiện các dự án phát triển là thực hiện thu hồi đất thì các thành viên trong hộ gia đình có người có quyền sử dụng đất, có người không có quyền sử dụng đất; vì vậy khi thực hiện việc đền bù và hỗ trợ thì không xác định được rạch ròi, rõ ràng thành viên nào là đủ quyền được hỗ trợ. Trong điều chỉnh lần này chúng tôi muốn đi vào bản chất, xác định chính xác chủ thể nào là thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất để bảo đảm tính chặt chẽ về pháp lý, bảo đảm giảm thiểu mâu thuẫn trong hộ gia đình, bảo đảm việc minh bạch trong giao dịch quyền sử dụng đất sau này, bảo đảm việc khi nhà nước có hỗ trợ, đền bù.

Trước đây, luật 1998, luật 1993, chúng ta quy định chủ thể trong việc sử dụng quản lý đất đai là hộ gia đình. Vì vậy, qua các thời kì chúng ta đã ghi tên của chủ gia đình hoặc chủ hộ gia đình trên giấy chứng nhận. 

Tuy nhiên, trong thời kì đổi mới, thị trường đất đai, quyền sử dụng đất được mở rộng, nên tên của người chủ sử dụng đất, người chủ gia đình không còn phù hợp, nó không còn thích ứng với điều kiện bây giờ. Do đó, thông tư 33 có điều chỉnh rõ về mặt kỹ thuật việc ghi thông tin của người sử dụng đất trên giấy chứng nhận đối với hộ gia đình.

Ông có thể cho biết có quy định hay hướng dẫn cụ thể nào để các thành viên trong gia đình cùng có quyền được đứng tên trong sổ đỏ? 

Việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận phải tổ hợp của điều 5 Thông tư 23 và khoản 5 điều 6 của Thông tư số 33 thì nó mới tổ hợp lại đầy đủ 17 trường hợp quy định rất rõ ràng cách ghi như thế nào với từng trường hợp cụ thể. Thứ 2, một thành viên có quyền sử dụng đất trong gia đình từ chối không đứng tên là anh đã từ bỏ quyền của anh, sau anh muốn khôi phục lại thì anh không có cơ sở để khôi phục. Thứ 3, với các sổ đã cấp trước đây, thì bây giờ có phải đổi không? Việc này đã dược quy định tại điều 98 của luật đất đai, là các giấy chứng nhận đã cấp trước đây đều vẫn có giá trị pháp lý, việc cập nhật, chỉnh lý, bổ sung tên cho đúng theo quy định tại khoản 5 điều 6 của Thông tư 33 là khi các giao dịch thực hiện ở các cơ quan có thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền phải cập nhật đúng tên chủ thể là thành viên của hộ gia đình mà có chung quyền sử dụng đất.

Thưa ông, trong trường hợp bố mẹ không có quyền sử dụng đất, con cái có quyền sử dụng đất. Vậy, con cái có quyền đưa tên bố mẹ vào sổ đỏ hay không?

Việc này là không được phép. Quy trình thực hiện bắt buộc phải có hai bước. Bước 1, định đoạt chủ quyền người đứng tên trên sổ đỏ. Sau khi đứng tên trên giấy chứng nhận, con cái, bố mẹ có quyền tặng cho. Đây là việc liên quan đến vấn đề đăng ký biến động. Bố mẹ có quyền cho, tặng cho con cái và ngược lại.

Luật Đất đai chỉ xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì sẽ được Nhà nước bảo hộ. Căn cứ quyết định giao đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất. Ai có tên thì đều được công nhận và xác lập quyền. Căn cứ thời điểm giao đất, thành phần là ai, có đủ quyền không thì nhà nước giao đất.

Khi thực hiện quy định này, việc người dân dùng sổ đỏ thế chấp ngân hàng, tất cả các thành viên có tên trong sổ đỏ sẽ phải xác nhận. Trong trường hợp, có thành viên đi nước ngoài, đi công tác, thủ tục sẽ phức tạp hơn không thưa ông?

Việc làm thủ tục thế chấp bị chi phối bởi nhiều Bộ Luật, trong Bộ Luật dân sự điều 212 quy định rõ đối với trường hợp bất động sản có chung quyền sử dụng đất của các thành viên trong gia đình. Và nhiều người có chung quyền sở hữu khi tham gia giao dịch, tất cả các thành viên đều phải ký.

Luật đất đai 2013 mở ra hai lựa chọn trực tiếp, tất cả các thành viên ký giao kết hoặc lựa chọn ủy quyền cho người đại diện đi làm các thủ tục . Việc sửa đổi lần này của thông tư 33 cũng hướng tới việc từng bước xây dựng đầy đủ thông tin của từng thành viên để tạo lập cơ sở dữ liệu về đất đai.

Xin cám ơn ông!