Vì sao doanh nghiệp "né" bảo lãnh ngân hàng cho dự án?

Đã 2 năm kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực (1/7/2015) quy định chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ thì gần đây nhiều chủ đầu tư đang "né" thực hiện quy định này.

Theo ông Nguyễn Viết Hải - Tổng Giám đốc Công ty Nam Thăng Long, quy định này sẽ làm tăng chi phí, giảm tính cạnh tranh, nên chủ đầu tư muốn thực hiện. Cụ thể, dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, trong đó vốn tự có chiếm 40%. Chủ đầu tư phải thế chấp chính dự án trên để vay ngân hàng thêm 60%, tương ứng 600 tỷ đồng. Giả sử với mức lợi nhuận đạt 20% tổng vốn đầu tư, như vậy tổng giá trị dự án sẽ là 1.200 tỷ đồng.

Để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Điều này làm gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Qua đó sẽ khiến giá thành đội lên 2-3%, giảm tính cạnh tranh của dự án trên thị trường.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Địa ốc Hải Đăng, để có được chứng thư bảo lãnh là quá trình rất dài giữa doanh nghiệp với ngân hàng. Ngân hàng sẽ phải tìm hiểu hồ sơ pháp lý, thủ tục, tính khả thi của dự án, năng lực của chủ đầu tư nên mất rất nhiều thời gian.

Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng, lý do các doanh nghiệp không mặn mà tham gia cấp bảo lãnh cho khách hàng một phần bởi chưa có chế tài xử phạt nếu các bên không thực hiện. Trong trường hợp cơm lành canh ngọt không sao, còn trong trường hợp dự án dừng triển khai, chậm tiến độ, người mua nhà sẽ không thể đòi được tiền ngân hàng.

“Trong bối cảnh quy định bắt buộc phải có bảo lãnh, ngân hàng vẫn chưa được thực hiện nghiêm trong thực tiễn thì người mua nhà cần rất cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro. Về phía luật pháp cũng nên bổ sung hình thức phạt tiền hoặc không được tiếp tục thực hiện dự án nếu chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh căn hộ”, luật sư Hưng đề xuất.

Còn theo ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, để bảo vệ người mua căn hộ hình thành trong tương lai, Nhà nước có thể đưa ra quy định về thủ tục mua bán.

Đó là người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, và ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản.