Vì sao giá nhà đất quá cao so với thu nhập người Việt ?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, giá nhà ở Hàn Quốc đắt gấp 5-6 lần so với thu nhập của người dân. Trong khi đó giá nhà vừa túi tiền ở nước ta cao gấp 20-25 lần so với người có thu nhập trung bình.

Điều đó cho thấy giá nhà ở Việt Nam cao quá sức chịu đựng so với đại bộ phận người lao động có mức thu nhập trung bình thấp trong toàn xã hội.

Hiện TP.HCM có tỷ lệ dân nhập cư tăng 37% trong thời gian gần đây. Hiện số dân đã lên 13 triệu, vì vậy nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn.

Trong khi đó dòng tiền chảy vào bất động sản đang có sự lệnh pha, nghiêng về phía bất động sản cao cấp nhiều hơn. Trong khi nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ đang có nhu cầu mà chưa có bất cứ chính sách ưu đãi nào để thu hút doanh nghiệp tham gia nhằm đáp ứng nhu cầu.

Theo số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, hiện có tới 70% người Việt Nam có nhu cầu nhưng không mua được nhà ở. Đặc biệt, từ khi hệ thống ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản thì việc mua nhà của những gia đình có thu nhập thấp càng trở nên khó khăn hơn. 

Trong khi đó, ngay tại thị trường Hà Nội mở rộng, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, đất liền kề tại các khu vực đô thị mới Văn Khê, Văn Phú là trên 35-40 triệu đồng/m2, chung cư là 18-20 triệu đồng/m2. Ở khu vực xa hơn, huyện Đan Phượng, ven đường 32, giá đất hiện tới trên 28 triệu đồng/m2... 

Tính ra, nếu một cặp vợ chồng mỗi tháng dành dụm được khoảng 5 triệu đồng để mua nhà thì phải sau hơn 16 năm, họ mới có thể mua một căn nhà trị giá 1 tỷ đồng để ở. 

Như vậy, giá bất động sản cao không phù hợp với thu nhập xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cải thiện chỗ ở của phần lớn người thu nhập thấp, làm tăng khoảng cách giầu nghèo và nẩy sinh các vấn đề xã hội phức tạp.

Theo phân tích của một số chuyên gia xây dựng, khi mua, bán sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản, giá cả là vấn đế rất lớn. Có nhiều cách để tính giá một sản phẩm BĐS. Giá sản phẩm căn hộ hay nhà phố về cơ bản được tính trên tổng chi phí hình thành sản phẩm cộng với mức lợi nhuận kỳ vọng. Nếu muốn hạ giá bán để cạnh tranh nhưng vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận kỳ vọng, chủ đầu tư buộc phải tìm cách giảm chi phí cấu thành sản phẩm.

suất vốn đầu tư gồm các chi phí như xây dựng, thiết bị, tư vấn đầu tư xây dựng, quản lý dự án và các khoản chi phí khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa tính các chi phí theo yêu cầu riêng của công trình như chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (hoặc chi phí quyền sử dụng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Suất vốn sẽ được điều chỉnh với hệ số k chuyển tầng khác nhau nếu dự án có tầng hầm. Hệ số sẽ càng cao nếu số tầng càng lớn.

Đơn cử, 1 dự án nằm gần trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, có 1 tầng hầm, 30 tầng thì có chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư khoảng 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi trừ đường đi, tường bao, cột…, diện tích kinh doanh chiếm 80-90% diện tích sàn xây dựng. Công với các chi phí lobby chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí dự án. Vì thế, mức cơ sở tính toán sẽ dao động từ 16-17 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa tính chi phí về truyền thông, marketing....

Theo một số chủ đầu tư, muốn mở bán tốt, chi phí truyền thông, quảng cáo cho mỗi dự án chiếm khoảng 15-20% tổng giá chào bán và chi phí này sẽ được tính vào giá bán. Như vậy, hiện tại, một dự án gần trung tâm chí ít cũng phải có mức giá chào bán từ 25-27 triệu đồng/m2. Mức giá chào bán của các dự án càng xa trung tâm sẽ càng mềm hơn do chi phí tiền sử dụng đất thấp hơn.

Huy Nam