Doanh nghiệp bất động sản gửi kiến nghị tới Thủ tướng

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) có sự không nhất quán giữa các luật và các quy định, cụ thể ông dẫn chứng hiện nay đang bị mâu thuẫn trong các quy định về cấp phép quy hoạch và chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Theo điều 171 của Luật Nhà ở quy định phải có bản vẽ quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt rồi thì mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó, theo điều 31 Nghị định 44/2015/NĐ-CP lại quy định rõ giấy phép quy hoạch chỉ được cấp cho chủ đầu tư có đủ điều kiện năng lực thực hiện đầu tư xây dựng dự án. Như vậy trong trường hợp chủ cơ sở sản xuất cũ khi di chuyển ra khỏi thành phố, vì không đủ năng lực tự thực hiện dự án phải kết hợp với doanh nghiệp khác để thành lập pháp nhân mới sẽ lại kẹt.

“Luật quy hoạch và các nghị định hướng dẫn lại chỉ rõ chỉ cấp phép quy hoạch cho đơn vị có đất mà không cấp cho pháp nhân mới được thành lập theo quyết định 86. Như vậy, chúng ta đã tạo ra một vòng luẩn quẩn không biết là có A rồi mới có B hay có B rồi mới có A? và cuối cùng người phải chịu thiệt thòi là các doanh nghiệp vì cơ quan chức năng không sai khi viện dẫn các chỉ dẫn về luật như vậy”, ông Hiệp nói.

Liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản mới ban hành, ông Hiệp cho hay, điều 56 quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi bán cho khách trong suốt quá trình xây dựng, nhưng các văn bản hướng dẫn và các quy định cụ thể của quy định này vẫn không rõ ràng và quá chậm trễ. Cụ thể, Luật có hiệu lực từ 1/7/2015 nhưng đến tháng 9/2015 Ngân hàng Nhà nước mới có Thông tư hướng dẫn, nhưng hướng dẫn quá chung chung thiếu những chi tiết cần thiết cho việc áp dụng như mức phí bảo lãnh trong một đời dự án có thay đổi không?

“Điều 57 quy định về cấp sổ đỏ là khách hàng khi thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng là chủ đầu tư phải làm sổ đỏ cho khách hàng, nhưng quy định này lại mâu thuẫn với những tập tục thông thường của kinh doanh. Khách hàng muốn có thanh lý hợp đồng phải thanh toán đủ 100% mà đã không có thanh lý  hợp đồng thì không đủ hồ sơ nộp cho Sở Tài nguyên môi trường, điều này cũng có nghĩa là không đủ hồ sơ để làm sổ đỏ, đây chính là điểm bất khả thi của Điều 57 – Luật Kinh doanh bất động sản”, ông Hiệp nói thêm.

Một vấn đề khác liên quan đến giá đất mà ông Hiệp kiến nghị các Bộ có liên quan nghiên cứu, xem xét, tháo gỡ để giảm bớt gánh nặng cho DN cả về cách tính giá đất và phương thức nộp tiền đất bởi đây là vấn đề hết sức quan trọng tác động trực tiếp tới giá thành bất động sản.

Theo ông Hiệp, hiện nay việc xác định giá đất ở các dự án được giao cho UBND các tỉnh thành thông qua điều chỉnh hệ số k của khung giá đất chung. Mà giá đất trong BĐS hiện rất cao, thường chiếm từ 20 - 25% giá thành bất động sản (chưa kể đến chi phí giải phóng mặt bằng). Đây chính là một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao.

“Chưa kể đến việc nộp tiền sử dụng đất ở những năm thị trường BĐS đang khủng hoảng (2011-2014), thời điểm đó tiền sử dụng đất được nộp làm nhiều lần nhưng hiện nay những ưu đãi, khuyến khích này đã bị bỏ. Tiền đất phải nộp ngay, thường là 2-3 lần phải nộp hết. Đây là một gánh nặng cho các DN BĐS vì lúc đó DN chưa bán được nhà nhưng cùng một lúc vừa phải lo tiền xây dựng, vừa phải lo tiền đất là quá khó khăn”, ông Hiệp nói.

Ngoài ra, để thị trường BĐS phát triển mạnh và bền vững, ông Hiệp kiến nghị, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên công khai sớm quy hoạch của các khu vực sẽ phát triển dự án, cũng như quy hoạch phát triển của các thành phố để các nhà đầu tư cân nhắc, tiếp cận.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng, Phó Chủ tịch hiệp hội Doanh nghiệp Việt – Đức nêu ý kiến: DN BĐS hiện gặp rất nhiều khó khăn, chúng ta đưa ra những kỳ vọng cao quá trong khi vốn, dòng tiền đưa vào BĐS chỉ có ngân hàng và một số quỹ. Thêm nữa việc thành lập các quỹ ở Việt Nam rất khó. Còn vốn nhàn rỗi trong dân hay nguồn kiều hối là nguồn tiền rất lớn nhưng theo quy định DN không được huy động.

Các DN BĐS cần nguồn lực vốn rất lớn, nếu DN không có sự hỗ trợ của Nhà nước hay phát huy quyền tối đa của DN thì rất khó làm. Vì thế, Nhà nước cần tạo điều kiện về dòng tiền để DN phát huy tối đa nguồn lực đó.

Ngoài ra, ông Điệp kiến nghị Nhà nước cần có quy định chính sách, pháp luật liên quan đến một số mô hình phát triển condotel, officetel hiện đang vướng.

“Khi cấm DN không được thuê chung cư làm văn phòng thì DN cần có những mô hình officetel để làm văn phòng nên cần có cơ chế giúp DN. Bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, liên quan đến nhiều ngành nghề nên cần có sự đánh giá và quan tâm cao hơn nữa”, ông Điệp nói.