- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) mới có góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về nguyên tắc và phương pháp định giá đất (Điều 154), định giá đất cụ thể (Điều 156), Hội đồng thẩm định giá đất (Điều 157), tổ chức tư vấn định giá đất (Điều 158).

Theo đó, HoREA đề nghị xác định nguyên tắc “định giá đất theo nguyên tắc thị trường” thay vì quy định nguyên tắc “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” và bổ sung căn cứ “vị trí (địa điểm)” của thửa đất, khu đất đưa ra định giá

Đồng thời đề nghị xây dựng hoàn thiện nguyên tắc “bảo đảm tính độc lập” giữa “chủ đầu tư dự án bất động sản” với “doanh nghiệp thẩm định giá” với “chuyên gia phản biện” và với Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường, “Hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất”.

Theo HoREA, các chủ thể tham gia vào hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất và cần nhận diện rõ từng chủ thể trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp “bảo đảm tính độc lập” nhằm phòng, chống “thông đồng, dàn xếp giá” có thể làm thất thu ngân sách nhà nước.

Hiện có 04 chủ thể tham gia hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất dự án bất động sản trên địa bàn cấp tỉnh gồm: Chủ thể là các cơ quan nhà nước; Chủ thể là chủ đầu tư dự án bất động sản chịu tác động trực tiếp của hoạt động định giá đất, nhưng thực chất thì người mua nhà mới là người chịu tác động cuối cùng khi mua nhà. Bởi lẽ, chi phí giá đất được tính vào chi phí đầu tư dự án, vào giá thành và giá bán mà người mua nhà phải trả khi mua nhà; Chủ thể là doanh nghiệp thẩm định giá cung cấp dịch vụ thẩm định giá đất; Chủ thể là chuyên gia phản biện độc lập.

Theo HoREA cần nhận diện rõ từng chủ thể tham gia hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có biện pháp “bảo đảm tính độc lập” nhằm phòng, chống “thông đồng, dàn xếp giá”. Một là, chủ đầu tư chủ động “thông đồng, dàn xếp giá” với cán bộ của Sở Tài nguyên Môi trường và nhất là Sở Tài chính. Hai là, cán bộ của Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường chủ động “thông đồng, dàn xếp giá” với chủ đầu tư. Hoặc, chủ đầu tư chủ động “thông đồng, dàn xếp giá” với doanh nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá chủ động “thông đồng, dàn xếp giá” với chủ đầu tư; Chủ đầu tư chủ động “thông đồng, dàn xếp giá” với chuyên gia phản biện; Chuyên gia phản biện chủ động “thông đồng, dàn xếp giá” với chủ đầu tư. 

Do vậy, rất cần thiết xây dựng cơ chế, biện pháp để bảo đảm “tính độc lập” của chuyên gia phản biện trong hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và không để xảy ra “thông đồng, dàn xếp giá” giữa chủ đầu tư với chuyên gia.

Bên cạnh đó, pháp luật về đất đai hiện hành quy định 05 “phương pháp định giá đất” nhưng chưa bao gồm “phương pháp định giá đất hàng loạt” (mass appraisal method) và do chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu đầu vào về giá đất” đầy đủ, chính xác, cập nhật theo thời gian thực, nên việc thực hiện 05 “phương pháp định giá đất” chưa cho kết quả thật chính xác, tin cậy.

Tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất đặt ra yêu cầu vừa cấp bách, vừa lâu dài là phải “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị. Hiện nay, có 02 vấn đề nổi lên cần được quan tâm giải quyết sau đây: 

Một là, một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính đất đai có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định, hoặc định giá đất rất cao so với giá thị trường để cho “an toàn”, như một số trường hợp định “giá khởi điểm” rất cao để đấu giá, nhưng đấu giá không thành vì không có người tham gia.   

Hai là, nhiều doanh nghiệp thẩm định giá không nhận tham gia thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản để nộp ngân sách nhà nước cũng vì sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Theo HoREA, nên giao cho 01 cơ quan nhà nước mà phù hợp nhất là giao cho Sở Tài chính chủ trì, tham mưu toàn bộ hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất, như quy định của Luật Đất đai 2003, chứ không nên “cắt khúc” công tác “định giá đất - thẩm định giá đất” như quy định của Luật Đất đai 2013 hiện nay.

Đức Hoài