- Chia sẻ tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản cuối năm 2022: Xu hướng và cơ hội đầu tư” do VnMedia tổ chức sáng nay tại TP. Hồ Chí Minh, chuyên gia kinh tế Lê Sĩ Trí cho biết, thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh nhưng thị trường bất động sản 2023 kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng...

Một số chính sách mới dự báo sẽ tác động đến thị trường BĐS trong năm 2023

Nghị Định 44/2022/NĐ-CP

Nghị định số 42/2022/NĐ-CP quy định về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến của cơ quan Nhà nước trên môi trường mạng. Nghị định này ban hành vào ngày 24/6/2022 và có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm mới đáng chú ý:

• Quy định rõ việc sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở;
• Yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng;
• Yêu cầu công khai giấy tờ pháp lý dự án bất động sản;
• Yêu cầu công khai thông tin về thị trường nhà ở.

Đối với quy định sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở, Nghị định nêu rõ hình thức khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm: dữ liệu online từ cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (đường link: https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn) hoặc qua cổng thông tin điện tử của các sở xây dựng.

Điều 18 của Nghị định 44/NĐ-CP cũng yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, sản phẩm đủ điều kiện giao dịch và lượt giao dịch bất động sản cho Sở xây dựng theo Biểu mẫu số 10 (trong mỗi kỳ báo cáo) với lưu ý:

Các thông tin kê khai, các dữ liệu về dự án, cơ cấu loại bất động sản của dự án cần được thực hiện trước khi có thông báo khởi công hoặc trước khi được cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án (nếu có).

Các thông tin kê khai về bất động sản đủ điều kiện giao dịch, đăng tải văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa sản phẩm trong dự án ra giao dịch.

Các biểu mẫu kê khai, cung cấp thông tin gồm:

• Biểu mẫu số 11: trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án và phải điều chỉnh, sửa đổi lại thông tin, dữ liệu về dự án;
• Biểu mẫu số 12: trong trường hợp kê khai, cung cấp thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản của dự án;
• Biểu mẫu số 13: trường hợp sàn giao dịch cung cấp thông tin, dữ liệu.

Đối với yêu cầu công khai thông tin về thị trường nhà ở, địa chỉ tiếp nhận việc chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu là Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại: https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn . Việc thực hiện cung cấp thông tin sẽ theo các biểu mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định.

Như vậy Nghị định 44/2022/NĐ-CP sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đây cũng sẽ là những cơ sở tạo niềm tin cho người mua nhà, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Nghị Quyết 18-NQ/TW Về Đất Đai

Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được Ban Chấp hành Trung ương ban hành vào ngày 16/6/2022. Nghị quyết này có những điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý, bao gồm:

• Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan đến năm 2025, định hướng đến năm 2030;
• Bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
• Người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn;
• Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
• Cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất theo quy định;
• Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
• Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;
• Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Với những điểm mới như trên, Nghị quyết 18 hướng tới bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất, giảm thiểu tiêu cực về đất đai đồng thời giảm thiểu được lãng phí, tiêu cực; giảm tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện có liên quan đến đất đai; đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả và bền vững hơn, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Nghị quyết 18 giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo hơn, việc sử dụng đất linh hoạt hơn, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Nghị quyết cũng giúp nhà đầu tư biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất từ đó chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh; có thể trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được tiếp cận đất đai linh hoạt hơn dưới tác động của chính sách mở rộng hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường cho thuê đất nông nghiệp được phát triển.

Hơn thế nữa, nhà đầu tư còn giảm được chi phí sử dụng đất khi thủ tục hành chính về đất đai được cải thiện; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm được đổi mới và tăng cường; kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng được siết chặt; nguồn lực đất đai cho sản xuất và kinh doanh được giải phóng khi những khó khăn, vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất được xử lý triệt để và tình trạng đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sử dụng được hạn chế do có các chế tài cụ thể và đủ mạnh được đưa ra.

Nghị định 65/2022/ND-CP

Nghị định 65/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành vào ngày 16/9/2022 nhằm sửa đổi bổ sung Nghị định 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ. Những điểm mới của Nghị định 65 chủ yếu liên quan đến các đối tượng tham gia vào thị trường, cụ thể:

• Nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp;
• Tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư;
• Yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành;
• Xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong trường hợp cụ thể.

Những điểm mới của Nghị định 65/2022/NĐ-CP nhằm tăng trách nhiệm của nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp, như nhà đầu tư phải đọc bản công bố thông tin và tự ký xác nhận việc tiếp nhận đầy đủ những thông tin doanh nghiệp công bố; đồng thời, hiểu pháp luật và chịu trách nhiệm về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp….

Ngoài ra các quy định trong Nghị định cũng được làm chặt chẽ hơn, như: nhà đầu tư sẽ không được tham gia vào các hợp đồng cùng đầu tư trái phiếu do các nhà đầu tư chuyên nghiệp khác rao bán. Nghị định mới cũng quy định rõ về việc thiết lập một trường thứ cấp để giao dịch các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, đặt ra lộ trình để đưa các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ vào giao dịch trên thị trường này…

Nhìn chung, điểm tích cực của Nghị định 65/2022/NĐ-CP là giúp thị trường trái phiếu của VN phát triển thực chất hơn, tạo cơ sở cho các doanh nghiệp công bố công khai, minh bạch thông tin huy động được nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả trên thị trường. Với ngành BĐS, đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực, uy tín huy động vốn để triển khai các dự án chất lượng, khơi thông nguồn cung, đáp ứng nhu cầu về sản phẩm ngày càng cao của người dân.

Với các chính sách mới về đất đai, minh bạch thị trường, thuế, thị trường trái phiếu... trong các nghị định, nghị quyết nói trên, thị trường bất động sản 2023 kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng từ việc cải thiện tâm lý người mua, nhà đầu tư, tăng niềm tin của người dân vào thị trường, chính sách quản lý, từ đó thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Thách thức và cơ hội cho thị trường BĐS thời gian tới

Theo chuyên gia kinh tế Lê Sĩ Trí, thách thức trước mắt cho thị trường BĐS VN là việc đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án bị ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn, kéo dài sự khan hiếm nguồn cung của thị trường. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh. Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm 2022.

Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang cạn kiệt với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng quá nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong những tháng còn lại của năm nay sẽ không còn nhiều. Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu BĐS cũng không hề khả quan.

Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm BĐS. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân sụt giảm mạnh là do các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính.

Mặt khác, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn vào năm 2023 - 2024, đây sẽ là thời kỳ áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

Song song với thách thức mang tính nhất thời thì cơ hội cho thị trường BĐS VN có tính căn cơ, bền vững hơn. Đó là khi Nghị Quyết 18-NQ/TW Về Đất Đai; Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ; và Nghị định 42/2022/NĐ-CP về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến trên môi trường mạng chính thức đi vào cuộc sống.

Khi đó thị trường BĐS sẽ minh bạch và lành mạnh hơn rất nhiều, và nhờ thế, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực của chúng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS VN sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản. Đó là GDP tiếp tục đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%.

Giải ngân FDI ổn định qua các năm, từ năm 2019 đến hiện tại, giải ngân FDI hàng năm đạt khoảng 20 tỷ USD. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu VN liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người. GDP bình quân đầu người cũng tăng từ 3.400 USD năm 2019 lên mức 3.700 USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5.200 USD.

Đặc biệt, VN là quốc gia có tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025 . Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu cầu và cân bằng lại thị trường khi loạt các doanh nghiệp lớn đều công bố các kế hoạch làm nhà ở xã hội.

Nhóm PV VnMedia