- Nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) lo ngại việc sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở nếu không chặt chẽ sẽ dẫn đến chỉ tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nhưng dễ khiến cho nhà nước thất thu lớn, tác động tiêu cực sẽ càng tăng hơn…

Thảo luận tại QH sáng ngày 10/1 về việc sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở, ĐB Ngô Trung Thành - Đắk Lắk cho biết, ông “rất chia sẻ với các nhà đầu tư”, chỉ vì trong diện tích dự án không có m2 nào là đất ở nên không thể triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại theo phương thức nhà nước chấp thuận nhà đầu tư đồng thời với chấp nhận dự án đầu tư mà phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.

“Muốn thực hiện đấu giá hay đấu thầu cũng không xong, vì đất không thuộc diện nhà nước thu hồi thì nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu được. Kết quả là các dự án loại này không thể triển khai được và xảy ra nhiều nhất là ở Hà Nội và Thành phố Chí Minh. Nhìn nhận ở khía cạnh này thì rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ” - ĐB Ngô Trung Thành nói.

Tuy nhiên, ĐB cũng cho rằng, vấn đề không hề đơn giản mà cần phải xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động, nhất là tác động của việc tiêu cực.

ĐB Ngô Trung Thành phân tích:

“Thứ nhất, nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho nhà nước là rất lớn. Nổi bật nhất thời gian qua cho thấy, việc đấu giá 1 hecta đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên một tỷ USD.

Nếu 1 hecta đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi thử tính là giá rất cao là khoảng 100 triệu/1m2 và thực tế thì chắc không được giá như thế này thì ngân sách nhà nước sẽ thu được bao nhiêu? Vâng, ngân sách nhà nước sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá. Như vậy, việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, ngân sách nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu, chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất, đây thực sự là vấn đề rất bất hợp lý.”

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và bằng việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng nhà nước thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn, chênh lệch địa tô này cơ bản phải thuộc về Nhà nước, phải thuộc về toàn dân.

Tuy nhiên vấn đề tài chính, đất đai không điều chỉnh ở Luật Nhà ở mà điều chỉnh ở Luật Đất đai nên không thể xử lý vấn đề chênh lệch địa tô này ở trong Luật Nhà ở được.

Nếu chúng ta sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại cơ bản chỉ là cho chủ dự án, người gom đất được hưởng, còn đối với Nhà nước sẽ dẫn đến nguy cơ là chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai, nhà nước không thể khai thác, phát huy được nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước như yêu cầu đã được đặt ra tại nhiều văn kiện của Đảng.

Thứ hai, với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất đồng nghĩa với việc có khả năng cao được chấp nhận là nhà đầu tư để triển khai dự án. Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất loại này lên cao, hệ lụy phát sinh sẽ rất nhiều và rất lớn.

Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn. Khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và nóng nhiều hơn. Bởi vì nguyên nhân sâu xa dẫn đến phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo, dẫn đến khó khăn trong bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ yếu là do sự chênh lệch giữa giá bồi thường với giá trên thực tế, nay sự chênh lệch giá này gia tăng hơn nhiều thì chắc chắn tác động tiêu cực sẽ càng tăng hơn.”

Với những phân tích nêu trên, ĐB tỉnh Đắk Lắk đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất.

“Đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, đặc biệt là phải có hướng xử lý cho bằng được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để trình Quốc hội sửa đổi đồng bộ các quy định để vừa sớm tháo gỡ được vướng mắc, bất cập, nhưng vừa bảo đảm khai thác, phát huy được hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, vừa bảo đảm được hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như là người có đất chuyển nhượng.” – ĐB Ngô Trung Thành nói.

Đồng tình với ĐB Ngô Trung Thành, ĐB Hoàng Văn Cường - TP Hà Nội cho rằng, việc sửa đổi này thực chất là đã mở rộng quyền cho các chủ đầu tư đã sử dụng đất hợp pháp, trước đây là chỉ có đất ở, sau đó đến Luật Đầu tư đã sửa là có một phần đất ở và đến lần này là không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp.

“Việc này thì đúng là sẽ giải quyết được việc là nhanh, chúng ta sẽ công nhận các chủ đầu tư. Tuy nhiên về hậu quả tôi đồng tình với đại biểu Ngô Trung Thành là có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát. Bởi vì khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất đấy chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k. Tôi nói ví dụ Hà Nội hiện nay hệ số k cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168 và như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc là Thành phố Chí Minh trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu 1m. Như vậy, rõ ràng ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước. Chính vì vậy, tôi cho rằng việc này hết sức phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì buộc lòng chúng ta phải ghi vào đấy là phải tính tiền đất theo giá trị thị trường” - ĐB Hoàng Văn Cường nói.

ĐB Trần Quang Minh - Quảng Bình cũng lo ngại, nếu các cá nhân nhỏ lẻ có quyền sử dụng đất nằm trong khu vực quy hoạch, nếu xin được chuyển quyền sử dụng đất là có thể tự chuyển thành các dự án đầu tư thương mại, điều này sẽ dẫn tới chênh lệch địa tô.

Ngoài ra, năng lực của các nhà đầu tư cũng không chắc chắn đảm bảo, điều này sẽ dẫn đến việc thất thoát nguồn lực của Nhà nước, chưa kể làm bất ổn thị trường bất động sản.

“Vì vậy, đề nghị Luật Đầu tư cần có cơ chế để điều chỉnh, đặc biệt là đối với những dự án lớn Nhà nước nhất thiết phải đứng ra thu hồi đất, thực hiện đấu thầu công khai, đảm bảo khách quan, tránh thất thoát.” – ĐB tỉnh Quảng Bình nêu ý kiến.

Đồng tình với các nhận định nói trên, nhưng ĐB Phan Thái Bình - Quảng Nam phân tích thêm: Nếu một nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp với loại quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; trong diện tích đất sử dụng phù hợp đó chỉ cần 1m2 đất ở thôi thì người ta được quyền chuyển chuyển mục đích sử dụng đất để sang xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không có mét vuông nào thì không được.

“Như vậy đây là điều mất công bằng và không hợp lý, nếu thất thoát thì chỉ 1m2 và hàng chục hecta nó vẫn là sự thất thoát.” – ĐB Phan Thái Bình nói.

Về chênh lệch giá, ĐB Phan Thái Bình cho biết, theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật về giá thì giá là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định và “thất thoát hay không là do chúng ta định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật.”

Do vậy, ĐB Phan Thái Bình vẫn đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở trong trường hợp này và quy định chặt chẽ về việc định giá phải sát với giá thị trường.