- Vấn đề thiếu nhà ở giá rẻ cho thị trường luôn là chủ đề bàn luận không ngừng, trong khi đó thị trường đang có quá nhiều sản phẩm cao cấp. Điều này cần phải được xem xét và làm rõ trong bối cảnh cụ thể của thị trường. Savills Việt Nam xin được gửi đến những phân tích chuyên sâu về tình hình hoạt động cũng như xu hướng phát triển trong tương lai của phân khúc này.

Nguồn cung nhà ở đang có đà giảm trên mọi phân khúc, tuy nhiên, việc khẳng định rằng có quá nhiều sản phẩm cao cấp trên thị trường không hẳn là chính xác. Chắc chắn một thị trường lành mạnh sẽ phát triển chủ yếu sản phẩm hạng C như có thể thấy ở thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) năm 2019. Ngược lại, nguồn cung nhà ở hạng B ở Hà Nội lại phổ biến một cách rõ ràng, do giá bán loại hình này phải chăng nên khả năng tiếp cận dễ dàng hơn.

“Sự sụt giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và nỗ lực chống tham nhũng mạnh mẽ đã dẫn đến sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn. Nhìn chung, tính thanh khoản thấp và thị trường nhà ở sơ cấp bị tê liệt. Ở cả hai thành phố lớn, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén”, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích.

Biểu đồ 1: Tình hình Hoạt động Căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM ở các phân khúc trong 5 năm qua. Nguồn Savills Việt Nam.

Nguồn cung trong tương lai cũng giảm mạnh trên mọi phân khúc, tuy nhiên có thể thấy rằng trong ngắn hạn sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hơn ở TP.HCM, và nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đang được hình thành trong vòng hai năm tới. Tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng. Lý do cho điều này là: "Hiệu ứng tài sản" đang diễn ra trên toàn bộ dân số, với thu nhập ngày càng tăng và vốn tăng trưởng lớn. Điều này thể hiện sức mua ngày càng tốt hơn. Đáp ứng nhu cầu này, các chủ đầu tư có thể đưa ra giá bán cao hơn cho các sản phẩm chất lượng tốt hơn; Qũy đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm và do đó đắt đỏ hơn, có nghĩa là chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận; Sự chậm trễ của thủ tục hành chính đồng nghĩa với việc chỉ những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường".

Chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% của GDP, đây là một con số đầy tham vọng. Việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình khác nhau bao gồm đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng và đường sắt. Luật Đất đai sửa đổi sẽ đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng thông qua việc áp dụng các khung giá thị trường. Đặc biệt, nhiều dự án hạ tầng này đang cải thiện tính kết nối thông qua các đường bộ, cao tốc, cầu và đường vành đai. Điều này giúp kết nối các khu vực ngoại ô với trung tâm thành phố, cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cho cư dân một cách hiệu quả hơn.

Biểu đồ 2: Nguồn cung căn hộ tương lai theo các phân khúc tại Hà Nội và TP.HCM Nguồn Savills Việt Nam

“Việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn”, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam cho biết thêm.

Theo đánh giá của ông Troy Griffiths, đây là lúc bối cảnh trở nên rõ ràng hơn. Về mặt địa hình, Hà Nội và TP.HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Nhờ đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng".

Bà Đỗ Thị Thu Giang cho biết quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

“Dĩ nhiên, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được “kéo gần lại”. Trên toàn thế giới, việc cung cấp hạ tầng thường gặp khó khăn, với thời gian kéo dài và bất định trong việc triển khai và hoàn thiện. Việc nắm rõ các chính sách về quy hoạch đô thị và ưu tiên về hạ tầng sẽ giúp lựa chọn ra những địa điểm có tiềm năng và đem lại lợi ích nhất”, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nói thêm.

Nhật Lâm