- Thị trường bất động sản nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt “đáy”, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng cũng đã có dấu hiệu vượt “đáy” ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70%-80%...

Thông tin trên được chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) đưa ra tại buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 diễn ra chiều ngày 12/10.

Thị trường tháng sau đã tốt hơn tháng trước

Theo dữ liệu được Vars công bố, trong quý 3 vừa qua, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn tại những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh,… 

Cụ thể, trong những tháng gần đây, lượng giao dịch bất động sản trên toàn thị trường tăng dần với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của người dân được đưa vào thị trường.

Nếu quý 2/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 ở quý 1 thì đến quý 3, thị trường ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

Tuy nhiên, tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước và bằng khoảng 20% so với giai đoạn sốt đất. Nguyên nhân do thị trường vẫn thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân, giá nhà tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại. 

Theo Vars, kết quả trên là nhờ có sự có sự nỗ lực, liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Nhờ những động thái quyết liệt của Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững.

Gần 20 động thái, văn bản dưới luật liên quan được phát đi từ phía Chính phủ một cách liên tục và dồn dập, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Trên tinh thần tiếp thu các ý kiến đóng góp, sửa đổi, bổ sung theo hướng phù hợp với chiến lược nhà ở của quốc gia.

“Thông tin về hàng trăm dự án được tháo gỡ, tái khởi động trở lại góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh”…”, đại diện Vars nhấn mạnh.

Cần có cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung

Tại buổi công bố báo cáo, bên cạnh việc tổng kết, đánh giá thị trường bất động sản quý 3/2023, các chuyên gia tại sự kiện cũng đã đưa ra những dự báo về thị trường BĐS những tháng cuối năm 2023. Đã có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về thị trường địa ốc giai đoạn tới, tuy nhiên, các chuyên gia đều cho rằng, một số phân khúc ở rất nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt “đáy".

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, để xác định thị trường đã vượt “đáy” hay chưa. Cần đưa ra các dấu hiệu về vượt “đáy”, như đã không còn giảm giá sâu, dừng giảm giá hay giá bắt đầu tăng lên, tâm lý nhà đầu tư phục hồi tích cực,...

 “Theo quan sát của tôi, thị trường BĐS nhà ở các thành phố lớn đã có dấu hiệu vượt đáy, tập trung ở phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng tại khu vực lõi trung tâm. Phân khúc đất nền chưa có tín hiệu tích cực nhưng cũng đã có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá, ở khu vực xung quanh Hà Nội, mức giá quanh 2 tỷ đồng, có tỷ lệ hấp thụ 70%-80% với mức giá đấu cao hơn khoảng 5% mức giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay với mức chênh lệch từ 30-50 triệu đồng/nền. Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm.”, ông Chung chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư Vars, trong giai đoạn hiện nay, để đảm bảo chu kỳ tăng trưởng của các thị trường đã vượt “đáy" đạt như kỳ vọng cũng như thúc đẩy tiến trình phục hồi ở các phân khúc, khu vực khác, cần có các cơ chế, chính sách cải thiện nguồn cung cho thị trường. Hiện tại, nguồn cung vẫn bế tắc, mới chỉ có khoảng 10% dự án được tháo gỡ.

Mặc dù đã có nhiều hơn sự “góp mặt” của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án NOXH và nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thị trường quý 4/2023 sẽ khó ghi nhận sự thay đổi đột biến trong ngắn hạn do nguồn cung vẫn chưa thể thể “đột phá”, do các dự án cần một khoảng thời gian tương đối để có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán. Số lượng các dự án nhà ở xã hội sắp mở bán trong thời gian tới vẫn còn rất ít so với nhu cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Vars, Tổng giám đốc CTCP G-Home chia sẻ thêm, ngay cả khi đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được thực thi tối đa, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn không thể đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, quá trình triển khai, xây dựng đến mở bán dự án NƠXH vẫn còn nhiều vướng mắc, từ cơ chế pháp luật đến quy định và điều kiện mua cũng như các trường hợp được thụ hưởng chính sách. 

“Chính sách về nhà ở cần hướng đến mọi tầng lớp trong xã hội. Quy định đối tượng được thụ hưởng chính sách về NƠXH cần thay đổi phù hợp hơn, nhà ở xã hội không phải là bán cho người giàu nhưng cần hướng đến cả những đối tượng có thu nhập thuộc diện phải đóng thuế, có tích lũy không tiếp cận được với nhà ở thương mại hiện có giá bán ở ngưỡng cao”, ông nói.

Minh Quân