- Đó là khẳng định của TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng nay.

Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc

Theo đó, phát biểu tại diễn đàn trên, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”. 

TS.Cấn Văn Lực thừa nhận, 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản rất khó khăn và thời điểm này rất thuận lợi đề bàn về sự hồi phục bởi các cơ sở để khẳng định điều này đã dần xuất hiện. 

Cụ thể, thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. 

Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%. 

Thứ ba, là các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. 

Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng. 

Thứ năm, nghĩa vụ tài chính trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. 

Cuối cùng là cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn.

“Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, TS.Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Nhiều chính sách chưa từng có đã được ban hành để “gỡ khó” cho thị trường

Theo ông, hiện nay, các tổ chức quốc tế đều nhận định kinh tế năm nay khó khăn, năm sau sẽ sáng sủa hơn. Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng rất tốt, dự báo tăng trưởng từ 5-5,5%, năm tới dự báo khoảng 6,5%.

Theo dự báo kinh tế quý 3 năm nay tăng trưởng gần 6%, quý 4 khoảng 7,5%. Rõ ràng Việt Nam đang phục hồi quý sau tốt hơn quý trước, tương tự Trung Quốc và các quốc gia châu Á cũng đang trên đà tăng trưởng tốt. Chỉ ngoại trừ Mỹ, sau quý II, kinh tế Mỹ quý III bắt đầu kém đi vì lãi suất còn cao, do đó chính FED cũng có sự điều chỉnh mặc dù họ vẫn quyết tâm duy trì chính sách thắt chặt tiền tệ. 

Xuất khẩu và sản xuất công nghiệp của chúng ta bắt đầu tốt lên, lũy kế xuất khẩu tuy vẫn giảm nhưng đang ít dần, sản xuất công nghiệp đang phục hồi. Tháng 1 chỉ số âm đến 10%, đến giờ chỉ âm 0,47%.

Về giải ngân đầu tư công, mặc dù còn nhiều thách thức nhưng đã tăng mạnh trong năm nay, bình quân giải ngân 95% là tăng 25-30% so với cùng kỳ, hiện đóng góp 1,5 - 2% tăng trưởng bổ sung. Thu hút FDI đang phục hồi, đến hết tháng 7 còn âm, nhưng mới nhất, hết 9 tháng năm 2023, vốn đăng ký là 20,2 tỷ USD, tăng 7%, trong khi giải ngân FDI tăng 2,2%. Trong khi thế giới thu hút FDI dự báo khoảng 10% thì sự tăng trưởng này rất đáng quý. 

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 - 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 - 3,5%.

Tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ như giá năng lượng, lương thực, thực phẩm nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng. 

Theo TS. Cấn Văn Lực, về cơ bản, việc điều hành lãi suất đi ngang, dự báo bắt đầu giảm từ quý III năm 2024 ở các nước khu vực châu Á, châu Âu. Việt Nam lãi suất điều hành về cơ bản đã và đang giảm 2% trong 4 tháng vừa qua, lãi suất liên ngân hàng đã và đang giảm tương đối thấp chứng tỏ thanh khoản ngân hàng tương đối dồi dào, hút tiền về để điều hoà thị trường.

Cung tiền bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3/2023 đến nay và so với cùng kỳ năm trước tăng trên 6%. Khi vòng quay tiền nhanh hơn sẽ thúc đẩy vốn cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn. 

Về câu chuyện tỷ giá, so với đồng USD thì VNĐ đang mất giá khoảng 3%. Điều này không đáng lo. Vì khi FED dừng tăng lãi suất thì khó mà đồng USD tăng giá. Vì vậy, dự báo đến hết năm 2023, tỷ giá vẫn chỉ khoảng 3 - 3,5%. Về chứng khoán, thời gian qua có bấp bênh nhưng cơ bản vẫn phục hồi và đang tăng so với đầu năm. 

Về cơ chế chính sách tác động mạnh đối tới thị trường bất động sản. Đơn cử như chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. NHNN cũng đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất đang giảm dần. Ngoài ra, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường bất động sản. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu.

Đặc biệt, chính sách tài khóa tiếp tục mở rộng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, tiếp tục giãn hoãn thuế, giảm phí. Theo ước tính, tổng tất cả các gói tài khóa có giá trị danh nghĩa khoảng 200 ngàn tỷ đồng, giá trị thực khoảng 70 - 80 ngàn tỷ đồng. Rõ ràng, hiện nay chúng ta đang có nhiều chính sách hỗ trợ rất quyết liệt cho thị trường.

Về vốn cho thị trường bất động sản, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang chảy đều. Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng gần 5%, gần tương đương với mức tăng cho toàn hệ thống kinh tế; trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 18%; tín dụng nhà ở tăng thấp, thậm chí giảm, chứng tỏ nhu cầu thực giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao, người dân thận trọng hơn. Nguồn vốn FDI đăng ký mới tính đến 20/9 vào ngành bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, chiếm khoảng gần 10% tỷ trọng FDI.

Về trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản bắt đầu phát hành trái phiếu trở lại. Giá trị phát hành ít giảm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, 8 tháng đầu năm nay toàn thị trường phát hành khoảng 132 nghìn tỷ đồng, mức giảm khoảng 44% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức giảm toàn năm ngoái (47%).

Về cơ cấu phát hành, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng 35%, tổ chức tín dụng chiếm 41%, cho thấy doanh nghiệp bất động sản đã và đang phát hành trở lại. Quan trọng hơn, hiện nay bất động sản đã phát hành khoảng 47 nghìn tỷ đồng, gần bằng mức phát hành của cả năm ngoái, cho thấy thị trường đang dần phục hồi.

Yếu tố quan trọng là niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm

Theo TS. Cấn Văn Lực, trong năm 2023 - 2024, thị trường bất động sản đối mặt với những rủi ro thách thức chính sau:

Thứ nhất, thách thức xuất phát từ bên ngoài còn rất rõ như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng; lạm phát, giá năng lượng, lãi suất còn cao; rủi ro tài chính – tiền tệ cao (đang giảm dần). Những điều này tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư và du lịch vào Việt Nam.

Thứ hai, rủi ro về tài chính liên quan đến tỷ giá, chứng khoán trở nên nhạy cảm hơn so với trước. Tín dụng tăng chậm chứng tỏ sức cầu đang yếu, không đủ khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng dẫn đến tín dụng suy giảm.

Thứ ba, đầu tư công tăng tốt nhưng rõ ràng chưa có yếu tố đột phá.

Thứ tư, doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt câu chuyện tái cơ cấu (pháp lý, tài chính, nhân sự, đơn hàng…). Cơ cấu lại doanh nghiệp nhà nước và tổ chức tín dụng gặp nhiều thách thức.

Vấn đề nợ xấu đã và đang gia tăng nhưng vẫn trong khả năng kiểm soát, ổn định dưới mức 3,5% và thực tế là năng lực của ngân hàng đã tốt hơn.

Thứ năm, thị trường trái phiếu, bất động sản đang phục hồi nhưng cần thời gian và không thể phục hồi nhanh, đặc biệt niềm tin của nhà đầu tư hồi phục còn chậm mà đây là yếu tố quan trọng.

Thứ sáu, về vấn đề thể chế, mặc dù tích cực triển khai nhưng quá trình cải cách thể chế vẫn còn chậm so với nhu cầu. Ngoài ra, tình trạng sợ sai, sợ trách nhiệm còn khá phổ biến. Do đó, cần quyết tâm xử lý trong thời gian tới.

Doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ

Đưa ra loạt giải pháp cho thị trường bất động sản, Ts.Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản cũng như các thị trường khác cần được kiến tạo để phát triển nhưng vẫn cần kiểm soát rủi ro. Do đó, cần phát triển hài hoà cân bằng hơn từ cung cầu, giá cả đến quy hoạch,…

Tiếp đến cần chú trọng điều tiết cung cầu, giá cả thị trường bất động sản, cần sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc vướng mắc, vi phạm pháp lý còn tồn đọng để lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư; thực hiện tốt các cơ chế chính sách, nghị quyết đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Cần phân nhóm thị trường bất động sản để dễ dàng kiểm soát quản lý cung ứng, điều tiết đánh thuế phù hợp. Thị trường bất động sản có 4-5 phân khúc, từ đó phân nhỏ hơn để có hướng kiểm soát quản lý và đó cũng là nền tảng cho ngân hàng điều hành tín dụng phù hợp. 

Cùng với đó, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… đúng hạn, chất lượng; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024.

“Với doanh nghiệp bất động sản, thị trường hiện tại rất khó khăn nên doanh nghiệp hãy lên tiếng cho trúng và đúng để cùng tháo gỡ. Cụ thể, cần quyết tâm thanh toán nợ nần; cơ cấu lại, đa dạng hóa sản phẩm, nguồn vốn; minh bạch trong việc quản lý; quản trị rủi ro tốt hơn. Đặc biệt, bất động sản xanh rất cần được quan tâm vì đây là xu hướng tất yếu”, ông Lực nhấn mạnh.

Minh Quân