- PGS Ngô Trí Long cho rằng, định giá đất là một nghề; tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập.

PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học-Đào tạo, Đại học Thành Đông cho biết, giá đất và định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong những nội dung trọng yếu, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tại Chương XI - Tài chính về đất đai, giá đất. Tại Mục 2 về giá đất, dự thảo lần này đã bỏ khung giá đất và có 4 điểm mới về bảng giá đất, gồm: (i) Xác định giá đất trong bảng giá đất theo giá thị trường; (ii) Thay đổi thời hạn ban hành bảng giá đất; (iii) Thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất; (iv) Bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất.

Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5%-7%. Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường.

Từ kinh nghiệm định giá đất của các nước, cũng như hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất ở nước ta thời gian qua, để xác định giá đất sát với giá thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần quan tâm đến một số giải pháp trọng tâm.

Trước hết, Chính phủ cần ban hành chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Tài sản.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, cần ban hành Tiêu chuẩn định giá Tài sản, vì định giá Tài sản (bất động sản & máy móc, thiết bị) trong nền kinh tế thị trường là một nghề, cần phải có chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp được quy định.

Tiêu chuẩn định giá tài sản là căn cứ pháp lý để cho những người định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng phải tuân thủ; Để các cơ quan chức năng giám sát, thanh tra, kiểm tra trong quá trình thực thi nhiệm vụ; Các cơ quan tư pháp xét xử khi vi phạm. Đối tượng định giá ở đây là Tài sản (bao gồm Bất động sản - nhà, đất & máy móc thiết bị).

Về định giá bất động sản, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, định giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng là một nghề và đây là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, với những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào.

Ở các nước, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc, thiết bị) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá chuyên nghiệp thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”, đây vẫn là một vấn đề đáng lo ngại hiện nay ở nước ta.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, các tổ chức định giá đất độc lập sẽ thực hiện những hoạt động cụ thể ở từng địa phương như xây dựng bảng giá đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; xác định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp pháp luật quy định. Chính phủ quy định về giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về giá đất; thực hiện quản lý đối với các hoạt động của tổ chức tư vấn định giá đất.

Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, quy trình, phương pháp định giá trong “Tiêu chuẩn định giá Tài sản của Việt Nam” bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát quy trình định giá đất, tăng cường sự giám sát, tính công khai trong quá trình định giá và có cơ chế xử lý những trường hợp định giá thiếu trung thực.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thoả thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất, trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, việc cấp thể hành nghề thẩm định giá cho thẩm định viên vừa định giá bất động sản (nhà và đất), vừa định giá máy móc, thiết bị là không phù hợp. Trên thế giới không có quốc gia nào cấp thể hành nghề như vậy. Bởi mỗi lĩnh vực tài sản bất động sản và máy móc, thiết bị, đòi hỏi phải có sự hiểu biết chuyên môn sâu riêng biệt. Rất hy hữu mà có những thẩm định viên vừa hiểu biết chuyên môn sâu cả về bất động sản và máy móc thiết bị.

Do vậy, PGS.TS Ngô Trí Long đề nghị cần xem xét lại việc cấp thẻ hành nghề cho thẩm định viên, định viên về giá, cùng với đó là nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cho đội ngũ định giá tài sản.

PGS.TS Ngô Trí Long đề xuất nghiên cứu tạo các kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn nhằm phán ánh kịp thời các biến động của giá thị trường. Theo đó, hướng tới hoàn thiện hệ thống giá đất trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó các trường dữ liệu sẽ chủ yếu được hình thành trên cơ sở thu thập giá thông qua các giao dịch thực để đảm bảo độ tin cậy cho việc tham chiếu với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất phải thường xuyên cập nhật sự biến động giá đất trong cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, làm căn cứ khoa học cho mỗi lần xây dựng giá đất, tránh tình trạng ước lệ, phỏng chừng. Muốn vậy, cần tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, vấn đề này gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt, đối với với các loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm tiền thuế phải nộp. Làm sao phải thu thập được những thông tin về giá mua, bán đất thực tế đối với những giao dịch mua bán đất đã thành công chứ không phải thu thập thông tin giá chào bán đất. Thu thập dữ liệu là bước khó khăn nhất.

Vấn đề xác định thông tin minh bạch về giá thị trường của các giao dịch mua bán đất thành công là một công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu, là căn cứ chủ yếu giúp cho việc xác định giá đất thị trường một cách đúng đắn. Đây cũng là một trong những căn cứ (dữ liệu) quan trong để xác định giá đất sát với giá thị trường trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, việc xử lý số dữ liệu khổng lồ cũng là bài toán không đơn giản. Hầu hết dữ liệu là rác vì đơn vị tư vấn, môi giới và ngân hàng đều có những cách định giá riêng để có lợi nhất cho mình.

Đặc biệt nhấn mạnh việc cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất, PGS Ngô Trí Long cũng cho rằng, định giá đất là một nghề; tổ chức định giá đất có chức năng tư vấn định giá đất phải là tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ và thực hiện dịch vụ một cách độc lập. Quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

TS Ngô Trí Long cũng cho biết, thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng như sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về thủ tục hành chính.

Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đất đối với tất cả các mục đích; Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất; gắn với đó là tăng cường công tác công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá.

Cần tách bạch giữa cơ quan quản lý Nhà nước về mặt hình thái vật chất của đất đai (cơ quan quản lý đất đai) với cơ quan quản lý Nhà nước về tài chính đất đai nhằm thống nhất quản lý về giá đất, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, tư vấn định giá đất và các loại thuế, phí liên quan đến đất đai...

Hiện nay cơ quan tài chính đang thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến quản lý các loại thuế, phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước... do vậy, cần thống nhất công tác quản lý giá gắn với cơ quan tài chính nhằm đảm bảo thực hiện tốt chính sách về tài chính đất đai.

PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, nghiên cứu việc thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi.