- Ở góc độ cơ quan đại diện doanh nghiệp đầu tư bất động sản, Chủ tịch HoREA đã có những phân tích về những nét chính trong hoạt động phát triển thị trường bất động sản và những vấn đề gì mà các doanh nghiệp bất động sản đang quan tâm hiện nay đối với thị trường cũng như đối với các cơ quan quản lý nhà nước. Những điều khó khăn nhất mà thị trường BĐS đang gặp phải thời điểm này?

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu, phải nói là thị trường BĐS của chúng ta đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, nhưng trong quá trình phát triển cũng đối diện rất nhiều  thách thức, khó khăn. Có thể nói thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc.

Chúng ta thấy thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Chẳng hạn như ở TPHCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.

Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Để xử lý vấn đề này, phải nói rằng, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trường kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu rất cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đó là mục tiêu cực kỳ quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.

Chúng tôi đặc biệt ấn tượng với Chính phủ trong nhiệm kỳ này, kể từ 6/2021 đến nay đã có 17 cuộc họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Đó là điều chúng tôi chưa từng thấy, tức là Chính phủ rất tập trung cho công tác xây dựng pháp luật và kết quả đã tạo được sự chuyển động ở các bộ, ngành. Chúng tôi cũng đánh giá rất cao những nỗ lực của Bộ Xây dựng trong công tác xây dựng pháp luật, đặc biệt là trong quá trình xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Chúng tôi thấy rất ấn tượng là ngày 12-15/12/2022, trong 4 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Ngày 12 là công điện giải quyết vấn đề tín dụng, thúc đẩy để giải ngân vấn đề tín dụng; công điện ngày 13 là giải quyết vấn đề trái phiếu DN; công điện ngày 14 để tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS, và cuối cùng là công điện ngày 15 chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động, đặc biệt đứng trước tình trạng công nhân xây dựng, nhân viên môi giới bị mất việc làm trong giai đoạn vừa qua. Chúng tôi rất ấn tượng với các chỉ đạo, phản ứng chính sách kịp thời của Chính phủ, đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ trong thời gian vừa qua. Và mới đây, chúng tôi rất ấn tượng với Nghị quyết thường kỳ của Chính phủ tháng 11/2022, chỉ đạo tổng thể các giải pháp để định hướng xử lý vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS.

Mới đây, ngày 6/1/2023, Thủ tướng đã ký Nghị quyết 01 của Chính phủ để định hướng phát triển KTXH của năm 2023, trong đó có những định hướng, chủ trương để giải quyết vướng mắc khó khăn của thị trường BĐS.

Với những động thái phản ứng kịp thời của Chính phủ, và đặc biệt là của Thủ tướng Chính phủ, nhất là việc thành lập tổ công tác như anh Vương Duy Dũng vừa đề cập, chúng tôi đánh giá đây là một tổ đặc nhiệm để một giai đoạn ngắn hạn xử lý ngay những vấn đề cấp bách. Chúng tôi cũng được tham gia nhiều cuộc họp của tổ công tác và chúng tôi ấn tượng với những hành động rất kịp thời của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành trong tổ công tác và từ đó, chúng tôi có niềm tin là thị trường BĐS sẽ được tháo gỡ vướng mắc khó khăn.

Vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với chúng tôi là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có DN bị mất thanh khoản, không phải chỉ DN nhỏ, mà kể cả những DN, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những DN khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả DN và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.

Về vấn đề trái phiếu, trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu DN đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Chúng tôi rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.

Bên cạnh đó, chúng tôi cũng đề nghị NHNN quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các DN tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, chúng ta biết, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này.

Nhưng ở đây cũng có trách nhiệm của DN vì DN là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của DN, do DN không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là DN cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. Chúng tôi đề nghị DN phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía DN, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, chúng ta cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu… Cúng tôi rất hoan nghênh DN và cũng đề nghị DN thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại DN, tái cơ cấu lại đầu tư. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, DN. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên.

Một vấn đề rất quan trọng là niềm tin thị trường. Theo đó, rất mong lãnh đạo Đảng, Nhà nước có những thông điệp rất kịp thời như thời gian vừa qua. Nhưng tới đây, chúng tôi đề nghị tiếp tục có những thông điệp để người dân và thị trường yên tâm. Đặc biệt ở đây, có vai trò của các cơ quan thông tấn báo chí truyền thông.

Hôm nay chúng tôi rất cảm ơn Cổng TTĐT Chính phủ tổ chức tọa đàm này. Chính những thông điệp của các hội thảo, tọa đàm chính thống như thế này góp phần dẹp đi vấn nạn tin giả, xấu độc làm ảnh hưởng tới niềm tin thị trường, đặc biệt là niềm tin của nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Đ. Hoài