- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cố gắng tối đa để thực hiện mua lại trái phiếu trước thời hạn.

Theo đó, HoREA đề nghị Chính phủ khẩn trương ban hành 02 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường và thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng để tháo gỡ ngay một số vướng mắc: 

Trong thời gian chờ các Luật Đất đai (mới) và một số luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành thì cần thiết rà soát, sửa đổi một số quy định dưới luật theo hình thức một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định và sửa đổi một số Thông tư liên quan để khắc phục ngay một số bất cập, vướng mắc nhưng phải bảo đảm phù hợp với luật hiện hành. Trước mắt là Đề án “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng” và Đề án “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai” của Bộ Tài nguyên và Môi trường, kết hợp sửa đổi, bổ sung một số Nghị định liên quan thuộc lĩnh vực quản lý của các Bộ, ngành khác để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Hiệp hội này cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương “bơm” nguồn vốn tín dụng bổ sung vào nền kinh tế đúng đối tượng theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ:

Hiệp hội rất hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định nới “room” tín dụng thêm 1,5 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng 240.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế, các lĩnh vực ưu tiên và người dân trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 và trước Tết Quý Mão 2023.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, các dự án đang xây dựng dở dang, nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng, các dự án nhà ở giá vừa túi tiền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ cho người lao động, có nhiều hoạt động xã hội thiện nguyện và tạo điều kiện cho nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cũng được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tăng “niềm tin” và “lực cầu” trên thị trường trái phiếu.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị khẩn trương xử lý một số khó khăn, vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.

Về dài hạn, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán 2019 để xây dựng hoàn thiện thị trường trái phiếu doanh nghiệp song hành với thị trường chứng khoán và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa hàng đầu của nền kinh tế, phấn đấu đạt 50% GDP vào năm 2025 và 60% GDP vào năm 2030, không để xảy ra tình trạng lừa đảo trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng, để các tổ chức tín dụng trở về chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế và chỉ nên sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn (tiền gửi tiết kiệm) để cho vay trung hạn, dài hạn theo lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Hiệp hội được biết khối lượng trái phiếu đáo hạn đến 31/12/2022 vào khoảng 21.650 tỷ đồng; trái phiếu đáo hạn năm 2023 vào khoảng 119.000 tỷ đồng; trái phiếu đáo hạn năm 2024 vào khoảng 112.000 tỷ đồng, trong đó Hiệp hội đề nghị có giải pháp để xử lý khối lượng trái phiếu đáo hạn của tháng 12/2022 và năm 2023.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính cho biết nguồn vốn đầu tư công bằng ngân sách nhà nước năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ cho các Bộ, ngành và các địa phương nhưng tính đến ngày 30/11/2022 vẫn chưa giải ngân khoảng 212.000 tỷ đồng chiếm khoảng 38,5% tổng vốn đầu tư công năm 2022 mà Chính phủ đã phân bổ.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị một số giải pháp xử lý một số khó khăn, vướng mắc của thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, như sau: 

Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục cố gắng tối đa để thực hiện mua lại trái phiếu trước thời hạn (Trong 11 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp đã mua lại 160.653 tỷ đồng), hoặc thỏa thuận hoán đổi trái phiếu lấy nhà ở của dự án với mức chiết khấu lên đến 40-50% giá bán hoặc đàm phán gia hạn kỳ hạn của trái phiếu hoặc chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu. 

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét trình Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền xem xét giải pháp có thể sử dụng một phần nguồn vốn đầu tư công đã được Chính phủ phân bổ nhưng các Bộ, ngành, địa phương chưa giải ngân (đang gửi tại Kho Bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại với lãi suất thấp) để Nhà nước mua lại khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn của tháng 12/2022 và 06 tháng đầu năm 2023 (có lãi suất cao hơn rất nhiều) vừa hỗ trợ ổn định thị trường trái phiếu, vừa hỗ trợ doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh kinh doanh và kế hoạch tài chính, vừa nâng đỡ “niềm tin thị trường” và từng quý thì có đánh giá kết quả thực hiện để điều chỉnh phù hợp.

Hiệp hội đề nghị “tiêu chí” trái phiếu doanh nghiệp mà Nhà nước mua lại là “trái phiếu phát hành lần đầu”, “trái phiếu có tài sản đảm bảo định giá chuẩn” vì không doanh nghiệp nào lại “dám bội tín” với Nhà nước và tiền mà người dân bán lại trái phiếu doanh nghiệp lại được đưa vào lưu thông, đàng nào cũng có lợi cho nền kinh tế, góp phần tăng “niềm tin” cho các nhà đầu tư nước ngoài và tiếp tục thu hút dòng “vốn ngoại” đầu tư trở lại vào nước ta.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng tạm hoãn đến hết năm 2023 chưa áp dụng quy định “nhà đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, phải đảm bảo danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch do nhà đầu tư nắm giữ tối thiểu 02 tỷ đồng được xác định bằng giá trị thị trường bình quân theo ngày của danh mục chứng khoán trong thời gian tối thiểu 180 ngày liền kề trước ngày xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không bao gồm giá trị vay giao dịch ký quỹ và giá trị chứng khoán thực hiện giao dịch mua bán lại. Việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại điểm này có giá trị trong vòng 03 tháng kể từ ngày được xác nhận”. Đồng thời, nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ cho phép gia hạn kỳ hạn của trái phiếu thêm 01 năm để giảm áp lực trái phiếu đáo hạn và tăng “niềm tin” cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép VAMC và ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp và chỉ cần Chính phủ có ý kiến cho phép các tổ chức này mua lại trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ làm tăng “niềm tin” cho thị trường trái phiếu và các nhà đầu tư.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Chứng khoán 2019 nhằm phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS) áp dụng công nghệ blockchain và tiếp tục thực hiện Nghị quyết 39-NQ/TW ngày 15/01/2019 của Bộ Chính trị “về nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác, sử dụng và phát huy các nguồn lực của nền kinh tế” đã đặt ra mục tiêu huy động nguồn vốn huy động cho nền kinh tế của các doanh nghiệp bảo hiểm đến năm 2035 chiếm 20% - 30% và đến năm 2045 chiếm 30% - 50% tổng nguồn vốn đầu tư dài hạn và khuyến khích các doanh nghiệp bảo hiểm đầu tư trở lại nền kinh tế. 

Về giải pháp tình thế, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ (Hiệp hội đề nghị tiêu chí không làm tăng quy mô dân số quá 10%) để có nhiều căn hộ có mức giá khoảng 1,8 tỷ đồng/căn trở xuống, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đa số cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, người nhập cư; đề nghị cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội để từ nay trở đi, chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách xã hội (bởi lẽ, khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định “2. Trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 15 của Nghị định này”), nhằm “nắn lại” cơ cấu sản phẩm nhà ở có giá bán vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực để khắc phục cơ cấu sản phẩm nhà ở không cân đối, bất hợp lý hiện nay.  

(Chú thích: Hiệp hội đề nghị nghiên cứu vận dụng một số biện pháp hiệu quả của Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn được vay với lãi suất ưu đãi 6%/năm áp dụng cho năm 2013 và 5%/năm áp dụng cho năm 2014 đến nay; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội. Sau 03 năm thực hiện đã đạt được 03 mục tiêu: (i) Giải quyết được hàng tồn kho bất động sản với 56.112 căn hộ; (ii) Giải quyết được phần lớn nợ xấu bất động sản; (iii) Hỗ trợ cho 56.112 người mua được căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn; (iv) Hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 đến nay).

Hiệp hội hoan nghênh “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp” và các Tổ công tác khác của Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương đã khẩn trương vào cuộc để nắm tình hình nhằm tháo gỡ nhanh vướng mắc của thị trường và doanh nghiệp bất động sản.

Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” và Tổ công tác của các Bộ, ngành được công bố thông tin về hoạt động tiếp xúc với các doanh nghiệp, nhà đầu tư để làm tăng “niềm tin” của thị trường là rất cần thiết tại thời điểm hiện nay.

Hiệp hội nhận thấy vừa qua “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” mới chỉ công khai thông tin về hoạt động là đã tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực trên thị trường, ngay cả “sự cố” Thư mời họp của Văn phòng Chính phủ bị “rò rỉ” trên mạng vào chiều ngày 07/11/2022 và ngay trong cuộc họp của hai Phó Thủ tướng Chính phủ với một số doanh nghiệp bất động sản lớn đã tạo hiệu ứng rất tích cực, giúp thị trường chứng khoán quay đầu tăng điểm trở lại; hoặc mới đây, ngày 01/12/2022 tại cuộc họp báo thường kỳ của Chính phủ đã kịp thời công bố những kết quả bước đầu của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ cũng đã tạo hiệu ứng rất tích cực, giúp cho thị trường chứng khoán tiếp tục đà phục hồi. 

“Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” chỉ không cần phải công khai nội dung các vướng mắc cụ thể của doanh nghiệp, hoặc các giải pháp mà “Tổ công tác” đang xem xét đề xuất. Việc công khai một số thông tin hoạt động của các “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” sẽ làm tăng “niềm tin” cho người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư trên thị trường bất động sản.

Hiệp hội hoan nghênh các vị Lãnh đạo Trung ương đã đưa ra các Thông điệp rõ ràng như không hình sự hoá các quan hệ dân sự, kinh tế; bảo vệ người làm đúng nhưng kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật; phải tìm cho được điểm cân bằng, bảo đảm hoà hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.