- Trong công văn tiếp tục góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn.

Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn sẽ dẫn đến thực tế trong hơn 100 năm tiếp theo thì vẫn tồn tại song song hàng trăm nghìn căn hộ nhà chung cư hiện nay (có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực) vẫn được sở hữu không có thời hạn và sẽ ngày càng có nhiều nhà chung cư được xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực  được sở hữu có thời hạn.

Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.

Bên cạnh đó, theo HoREA, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” theo Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) áp dụng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thì theo thời gian sẽ ngày càng có nhiều căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn, dẫn đến trên thực tế thì Nhà nước vẫn phải “nặng gánh” quản lý cả 02 loại nhà chung cư sở hữu không có thời hạn và sở hữu có thời hạn. Do vậy, cần giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, “bất cập” của khoản 2 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã quy định “2. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư theo quy định, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế” và tại khoản 1, khoản 2 Điều 28 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã quy định “1. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu theo quy định tại Điều 25 của Luật này nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. 2. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều này” dẫn đến “bất cập” là “quyền sở hữu nhà chung cư” lại phụ thuộc vào “kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền”, trong lúc “quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn” hoặc “quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn” được xác lập thông qua“Hợp đồng mua bán nhà chung cư” được giao kết theo quy định của pháp luật về dân sự, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản.

Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định “tuổi thọ nhà chung cư” là công trình cấp đặc biệt, cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; công trình cấp II có niên hạn sử dụng từ 50 - 100 năm; công trình cấp III có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm và theo Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định “nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm” và trên thực tế thì đa số nhà chung cư được xây dựng mới trong vài chục năm qua chủ yếu thuộc công trình cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Bên cạnh đó, “bất cập” của khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì kể cả các nhà chung cư được tiếp tục công nhận sở hữu không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà phải phá dỡ để xây dựng lại thì sau khi xây dựng nhà chung cư này chỉ được công nhận quyền sở hữu có thời hạn.

"Không nên chỉ vì “khó khăn, vướng mắc” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay mà lại quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để “dễ” cho Nhà nước trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng", ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” có thể “làm bất lợi” cho việc thực hiện quy định của Luật Nhà ở “chủ yếu phát triển nhà chung cư tại khu vực nội thị thuộc đô thị đặc biệt; đô thị loại 1”, nhưng lại có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà thấp tầng hoặc dự án phân lô bán nền:

Hiện nay, đang có dấu hiệu “bội thực”, phát triển quá dày đặc các tòa nhà chung cư cao tầng tại một số khu vực gây ra tình trạng ùn tắc giao thông, quá tải hệ thống hạ tầng đô thị nên nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư phát triển các dự án đô thị, nhà ở thương mại chủ yếu là nhà thấp tầng và các dự án phân lô bán nền tại một số tỉnh ven các đô thị lớn được kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi.  

Do vậy, nếu quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” thì có thể tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài dẫn đến thay đổi hành vi, không lựa chọn mua nhà chung cư nữa để chuyển sang mua nhà ở thấp tầng hoặc mua nền nhà.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành, còn đối với các nhà chung cư có trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thi hành được sở hữu không có thời hạn. 

Hiệp hội đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Nhà ở 2014 quy định sở hữu nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất, theo đó công nhận quyền sở hữu nhà chung cư không có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, hoặc công nhận sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn, phù hợp với Hiến pháp và các quy định pháp luật hiện hành và phù hợp tâm tư nguyện vọng của đa số người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội và phù hợp với Luật Nhà ở quy định “tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt; đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư”.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị nâng cấp một số quy định có tính khả thi cao của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” bổ sung vào Chương V Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).