- Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, trong việc mua bán nhà ở xây dựng hình thành trong tương lai, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

Đóng góp ý kiến cho Luật kinh doanh Bất động sản, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga - Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho biết, về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 6 Điều 23, đại biểu bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc và cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối.

Theo đại biểu Nga, thực tế hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…

Đại biểu nhận thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1. Theo đó, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng.

Thời điểm cho phép thu tiền đặt cọc là khi dự án với thiết kết cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua….

Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh. Do vậy đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, thời điểm đặt cọc như phương án 1 là hợp lý.

Cũng quan tâm đến quy định mua bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 25 của dự thảo luật, đại biểu Đặng Bích Ngọc đề nghị quy định bên bán, bên mua, cho thuê không được mua quá 90% giá trị hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhằm tăng trách nhiệm của bên bán trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cho bên mua, đảm bảo quyền lợi của bên thế yếu.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc băn khoăn về quy định cho phép khách hàng lựa chọn có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh trong nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Đây là nội dung bổ sung mới tại dự thảo luật, vì vậy, việc bảo lãnh nên được quy định theo hướng là điều kiện bắt buộc với loại giao dịch mua bán này để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua.

Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị việc sửa đổi luật lần này cần nghiên cứu quy định cụ thể, dễ hiểu, minh bạch đảm bảo đầy đủ pháp lý về hợp đồng kinh doanh bất động sản để người dân doanh nghiệp có căn cứ thực hiện liên quan đến nội dung nội dung này.

Góp ý tới nội dung tại Điều 9 về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, đại biểu Mai Văn Hải cho rằng không nên quy định như tại khoản 3 dự thảo Luật. Bởi trên thực tế, tổ chức, cá nhân phải có tài sản, công trình, đất thì được thực hiện các quyền về định đoạt tài sản để thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê và thực hiện nghĩa vụ thuế cho nhà nước. Vì vậy, đại biểu đề nghị cần làm rõ như thế nào là không nhằm mục đích kinh doanh và nhằm mục đích kinh doanh.

Về hình thức kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật quy định 6 hình thức, chủ yếu là kinh doanh bất động sản thông qua đầu tư dự án, đầu tư hạ tầng, thuê mua để bán, cho thuê, nhận chuyển nhượng,… Đại biểu Mai Văn Hải cho rằng, dự thảo Luật chưa đề cập hình thức kinh doanh bất động sản được hình thành từ cá nhân có đất đầu tư nhà ở, công trình xây dựng. Bên cạnh đó, kinh doanh nhà ở, các công trình sẵn có cũng là hình thức kinh doanh. Do đó, đại biểu đề xuất cần cụ thể hoá vấn đề này trong luật.

Đóng góp ý kiến về yêu cầu công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch, môi giới bất động sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa cho rằng, về công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này là rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lơi người dân, đáp ứng yêu cầu đảm bảo quyền sở hữu được xác định rõ ràng.

Đại biểu nêu rõ, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian như tổ chức công chứng để kiểm soát đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân. Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.

Đại biểu cho rằng không nên phó mặc người dân bước vào giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời đề nghị cần quy định rõ về yêu cầu công chứng để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản.

Nêu ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp đề nghị, dự thảo Luật lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

Bên cạnh đó, liên quan đến nội dung giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, đại biểu Phạm Văn Hòa cho rằng, quy định giao dịch bất động sản bắt buộc qua sàn là không cần thiết. Theo đại biểu, về nội dung này, nhà nước chỉ nên quy định khuyến khích chứ không nên quy định theo hướng bắt buộc.

Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật và đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Đại biểu cũng đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.

Về trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư, đại biểu đề nghị rà soát quy định cụ thể, rõ ràng hơn trách nhiệm của chính quyền và chủ đầu tư trong việc đảm bảo minh bạch thông tin để khách hàng chủ động, an toàn trong việc tìm, mua bất động sản.