- Cho rằng các chính sách trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) “chưa thực sự trúng và xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn”, ĐB Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng) đề nghị tách riêng nhà ở giá rẻ với nhà ở xã hội, trong đó nhà ở giá rẻ là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ cho thuê…

Sáng nay (19/6), Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Phiên họp được truyền hình trực tiếp trên Truyền hình Quốc hội Việt Nam.

Đóng góp ý kiến cho Dự thảo Luật, ĐB Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng) cho biết, theo báo cáo đánh giá tác động thì chính sách về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là 1 trong 8 nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi luật lần này, chính sách trên được thể hiện trong các quy định chung và Chương VI của dự thảo luật.

“Qua nghiên cứu, tôi thấy chính sách này được thể hiện trong dự thảo chưa thực sự trúng và xử lý đúng vướng mắc từ thực tiễn.” – ĐB Nguyễn Văn Hiển nói và nêu rõ 2 vấn đề vướng mắc chính.

Thứ nhất, theo ĐB, là chính sách và dự thảo đang đi theo hướng là cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được hưởng sở hữu nhà ở xã hội thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp.

ĐB Nguyễn Văn Hiển phân tích: Chính sách và điều khoản trong dự thảo Luật Nhà ở dường như đang hướng đến mục tiêu cho người dân có quyền sở hữu nhà ở xã hội, nhưng thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị, chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình, trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp nên việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn.

“Do vậy, nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả là người dân sẽ khai man các điều kiện như là thu nhập, diện tích để hưởng lợi từ việc mua nhà ở xã hội với giá thấp, hoặc người có tiền mượn tên công nhân để đăng ký mua dẫn đến hiện tượng đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất đi ý nghĩa của nó.” – ĐB tỉnh Lâm Đồng nói.

Cũng theo ĐB Nguyễn Văn Hiển, Dự thảo Luật đã không tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, quá chú trọng đến ưu đãi dành cho bên cung (tức là các nhà đầu tư) hơn là những ưu đãi dành cho bên cầu (là những người có thu nhập thấp).

“Nhiều nội dung của dự thảo có liên quan đến nhà ở xã hội đều tập trung giải quyết các vướng mắc và tăng ưu tiên cho chủ đầu tư. Cho dù các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn, nhưng nhìn vào bức tranh chung vẫn thấy sự chênh lệch giữa ưu đãi bên cung và bên cầu. Trong khi các doanh nghiệp được ưu đãi vốn, ưu đãi về lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn thuế, giảm thuế, tiếp cận đất đai thì người mua nhà nhận được ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp, mà giá thấp thì dẫn đến những hệ quả như đã phân tích nêu trên. Hệ quả của chính sách trên dẫn đến việc chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn, đó là đầu tư phát triển nhà ở xã hội để bán và thu hồi vốn nhanh hơn, mà ít chủ đầu tư quan tâm đến phân khúc quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội, vì phân khúc này thường rất khó làm và thu hồi vốn chậm.” – ĐB Nguyễn Văn Hiển nêu rõ.

Theo ĐB tỉnh Lâm Đồng, tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội đều hướng tới mục tiêu quan trọng nhất, bao trùm nhất là cung cấp nơi ở phù hợp cho người dân dưới hình thức phát triển nhà cho thuê. Với mục tiêu đó, các nước phát triển nhà ở xã hội cho thuê là chính, là chính sách có sự tách bạch rất rõ ràng giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội.

Theo đó, vai trò của chủ đầu tư và cơ quan quản lý vận hành nhà ở xã hội được phân biệt rõ ràng, trong đó chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển dự án, còn việc quản lý, vận hành nhà ở xã hội sẽ do các tổ chức chuyên biệt đảm nhiệm, đảm bảo mục tiêu hỗ trợ nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp.

Các tổ chức quản lý và vận hành nhà ở xã hội dù là công hay tư đều song hành với chủ đầu tư từ giai đoạn phát triển dự án, cam kết mua nhà, các căn hộ với mức giá hợp lý để cho thuê dài hạn.

Các cam kết này giải quyết được nỗi lo lắng về đầu ra và dòng tiền cho chủ đầu tư cũng như tạo cơ hội cho tổ chức vận hành giám sát chất lượng công trình. Nhờ các chính sách đúng đắn nên số lượng nhà ở xã hội cho thuê ở nhiều nước được phát triển bền vững, người có thu nhập thấp chưa chắc đã có được quyền sở hữu nhà ở nhưng quyền được ở nhà ở xã hội của họ luôn được đảm bảo và bảo vệ ngày càng tốt hơn.

Chẳng hạn, ở các nước như: Áo, Đan Mạch, Hà Lan đều có quỹ sản phẩm nhà ở xã hội chiếm 20% quỹ nhà ở nói chung. Các nước như: Phần Lan, Pháp, Anh, Ireland cũng có quỹ sản phẩm nhà ở xã hội chiếm từ 10-19% quỹ nhà ở nói chung.

Từ các phân tích nêu trên, ĐB Nguyễn Văn Hiển đề nghị chính sách về nhà ở xã hội cần hướng tới các mục tiêu rõ ràng và khả thi hơn.

Cụ thể là:

Tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở. Với định hướng đó, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê và nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả 3 bên: Chủ đầu tư, cơ quan quản lý, vận hành và người dân.

Thứ hai là cần tách bạch giữa chính sách phát triển nhà ở xã hội với chính sách quản lý, vận hành nhà ở xã hội, tách bạch giữa đầu tư nhà giá rẻ để bán, để thuê mua với đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê. Cần tách bạch giữa đầu tư và vận hành nhà ở xã hội, trong đó, Nhà nước sớm hoàn thiện các quy định liên quan đến nhà ở xã hội cho thuê, tạo cơ sở pháp lý cho việc bố trí các nguồn vốn hỗ trợ phù hợp, đặc biệt là nguồn vốn ngân sách cũng như thiết lập các tổ chức chuyên biệt quản lý và vận hành nhà ở xã hội.

Thứ ba, chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Thứ tư, nên sửa đổi lại khái niệm về nhà ở xã hội trong dự thảo luật. Theo đó, nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định hình thức mua, cho thuê mua. Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước thì sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội.

“Nên chăng có quy định tách riêng về nhà ở giá rẻ với nhà ở xã hội sẽ hợp lý, vì nhà ở giá rẻ có thể mua và cho thuê, bản chất là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận nhà ở xã hội.” – ĐB Nguyễn Văn Hiển nêu ý kiến.