- Đóng góp ý kiến cho Luật Đất đai, đại biểu Lưu Bá Mạc (Lạng Sơn) đề nghị chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ không quá 5% và thời gian cũng không quá 12 tháng đối với bất động sản hình thành trong tương lai (còn là nhà "trên giấy" - PV).

Đóng góp ý kiến cho Luật Đất đai, đại biểu (ĐB) Lưu Bá Mạc cho biết, tại Điều 57 có quy định là "các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”, đồng thời, tại Điều 60, một trong các quy định hồ sơ đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản.

Đánh giá đây là những quy định có cơ sở kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, ĐB Lưu Bá Mạc cũng đồng tình với lý do là nhằm tăng cường kiểm soát công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi người dân trong giao dịch bất động sản nhưng đề nghị Ban soạn thảo làm rõ thêm sàn giao dịch bất động sản bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử? đồng thời làm rõ nội hàm, tiêu chí của cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.

Đặc biệt, Đại biểu Lưu Bá Mạc đề nghị cân nhắc bổ sung thêm một phương án mở hơn, theo hướng phân loại, phân khúc các loại giao dịch bất động sản, trong đó có loại giao dịch bất động sản buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần phải qua sàn giao dịch.

Về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, tại khoản 1 Điều 41 dự thảo luật có quy định dự án bất động sản chuyển nhượng phải có 7 điều kiện, trong đó bao gồm điều kiện là phần dự án chuyển nhượng đã xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; Đối với những trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ.

Đối với quy định này, ĐB cho biết, trong thực tiễn, khi chủ đầu tư buộc phải chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án thì có lý do là khó khăn về tài chính hoặc không đủ năng lực để tiếp tục thực hiện, trong đó bao gồm cả những vấn đề về giải phóng mặt bằng nên mới buộc phải nhượng lại dự án hoặc một phần dự án. Nếu thực hiện quy định này thì các dự án có thể sẽ bị ách tắc, khó hoặc không chuyển nhượng được, do vậy việc triển khai trong thực tiễn sẽ thực sự không hiệu quả.

Về việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Dự thảo quy định "việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu, trong đó bao gồm phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được giao dịch theo các quy định của Luật Đất đai"; và điều kiện khi chuyển nhượng dự án quy định là "đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

Đánh giá nội dung này quy định là cần thiết, tuy nhiên ĐB Lưu Bá Mạc đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc làm rõ thêm trường hợp nào cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện giao dịch, còn trường hợp nào thì không cần nhưng vẫn giao dịch được, từ đó có thể tránh được nhiều cách suy luận và cách hiểu khác nhau, gây khó khăn khi triển khai trong thực tế.

Về bất động sản hình thành trong tương lai, tại điểm đ khoản 4 Điều 24 của dự thảo luật quy định “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch đúng theo quy định của luật này”.

Theo ĐB Lưu Bá Mạc, mặc dù cơ quan soạn thảo đã giải trình, tiếp thu theo hướng là tiếp tục nghiên cứu, rà soát thêm để có quy định theo hướng mở hơn, tuy nhiên, ĐB đề xuất thêm một phương án là chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc giữ chỗ khi nhà ở, công trình xây dựng đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư và được phê duyệt quy hoạch 1/500, đồng thời phải có quyết định giao đất, lúc này thì tiền đặt cọc cũng không nên quá 5% và thời gian cũng không nên quá 12 tháng đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

“Lý do là khi chủ đầu tư đã đảm bảo các điều kiện nêu trên thì cũng nên được phép nhận tiền đặt cọc khoảng 5% để người có nhu cầu mua có thêm cơ hội khẳng định quyền được mua của mình và chờ đến khi chủ đầu tư có đủ điều kiện giao dịch hợp đồng thì sẽ thực hiện thanh toán phần còn lại của giá trị bất động sản và thực hiện theo quy định tại luật này” - ĐB Lưu Bá Mạc nêu ý kiến.