- Sáng 7/4, tại TP.HCM, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức Hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới".

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư - Trưởng Ban tổ chức hội thảo cho biết, trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, nhất là về nguồn vốn, thanh khoản và thủ tục pháp lý. Chính phủ đã ban hành các Nghị định, Nghị quyết và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Quyết định, Chỉ thị, nhằm tháo gỡ khó khăn, ách tắc, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS.

"Những động thái nói trên cho thấy, quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc khơi thông ách tắc, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp hữu hiệu và tích cực vào quá trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội của nước ta sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, làm gì và làm thế nào để sớm đưa các Nghị định, Nghị quyết, Quyết định nói trên của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ vào cuộc sống đang là một câu hỏi lớn được các nhà đầu tư trong và ngoài nước hết sức quan tâm", TS. Nguyễn Anh Tuấn nói.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay như đã biết, thị trường BĐS có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực.

Theo thống kê, đóng góp của góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%). Năm 2022, là một năm có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Khó khăn của thị trường BĐS kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, từ đó phải cắt giảm một lượng lớn lao động, làm ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội. Cũng do gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn đã dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Liên quan đến pháp luật về đất đai có một số tồn tại như: Nhiều dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án); nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, làm cơ sở để chấp thuận dự án. Một số trường hợp doanh nghiệp cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nay phải xem xét lại.

Về nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022.

Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án và cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.

"Do vậy tôi kiến nghị, điều đầu tiên là phải hoàn thiện thể chế. Điều mà doanh nghiệp vui mừng là Chính phủ ban hành Nghị định 10, từ đó kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc cho BĐS du lịch, các vấn đề đấu giá sử dụng đất bởi nhiều địa phương đưa đất vào đấu giá nhưng không đấu được", ông Khởi đề xuất.

Ông Khởi cho biết thêm không chỉ phải tháo gỡ về mặt pháp lý, bởi không phải các tất cả các doanh nghiệp đều vướng mắc vấn đề này. Chính các doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu về tháo gỡ và cần chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội, tránh đầu tư dàn trải.

"Lấy ví dụ, trên địa bàn Hà Nội mới đây đã mở bán một dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn giá bán cao nhất từ trước đến nay nhưng lượng nộp hồ sơ rất đông, thậm chí xếp hàng nhiều ngày vẫn chưa nộp được hồ sơ. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao. Do vậy các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, xây dựng lại chiến lược đầu tư", đại diện Bộ Xây dựng phân tích.

Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực, TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, BĐS chiếm 3,2% GDP trong năm 2022, xây dựng chiếm 6,2%, đó chỉ là trực tiếp. Tính ra, 2 lĩnh vực chiếm 10%, theo tôi thì dư địa còn nhiều để phát triển. BĐS có vai trò lan tỏa đến 35 ngành nghề khác nhau, hệ số lan tỏa 0,5-1,7 lần. 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (7,2% năm 2019), lưu trú - ăn uống (2,27% GDP), tài chính - ngân hàng (4,76%)….Sắp tới, theo dự thảo, ngân hàng cung cấp nhiều bảo lãnh cho BĐS, nhất là tài sản hình thành trong tương lai. Về nguồn vốn dành cho doanh nghiệp BĐS, gồm: NSNN (vốn mồi, ưu đãi, miễn/giảm thuế; chương trình phục hồi, nhà ở xã hội…), nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần, M&A…), huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, REITs...), đối tác (trả chậm, tín dụng thương mại…), nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh; cho thuê tài chính, vốn tự có, vốn góp.

Nguồn vốn đối với thị trường BĐS quý I/2023 ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng BĐS đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ VND, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 67%, còn lại là tín dụng dinh doanh BĐS chiếm khoảng 33% (theo NHNN, Bộ Xây dựng), ông Lực cung cấp thêm các thông tin liên quan đến nguồn vốn cho BĐS.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Lượng FDI vào các ngành và lĩnh vực BĐS đang được cải thiện khi Việt Nam cũng như các nước đã trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch... 144 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, tính đến hiện tại. Thu hút FDI cả nước đạt hơn 440,5 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn đầu tư.

BĐS là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Có 48 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, dẫn đầu đầu tư là Singapore (29%, 19 tỷ đồng), tiếp theo là Hàn Quốc, British VirginIslands và Nhật Bản. Nếu xét về địa phương, 45 tỉnh/thành phố có đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó TP.HCM dẫn đầu cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 16 tỷ USD, chiếm 24,7% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là Hà Nội, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Về quy mô dự án, phần lớn doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như dự án: công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu; thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam, ....

Ông cho rằng, BĐS không phải là mạch máu thông thường mà là động mạch phát triển, làm sao chúng ta lành mạnh hóa việc thu hút dòng vốn vào thị trường này là một trong những vấn đề cốt lõi. Đối với người dân, an cư là yếu tố hàng đầu, sau đó mới lạc nghiệp, nên thị trường bất động sản phải phục hồi thì nền kinh tế mới có thể phục hồi. Một sự thay đổi chậm sẽ phải trả giá bằng sự thụt lùi tăng trưởng.