- Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Dự thảo này được đăng trên Cổng Thông tin điện tử và đề nghị các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước nghiên cứu, đóng góp ý kiến.

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 99 Điều chia thành 11 Chương. Cụ thể, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã sửa đổi, bổ sung, làm rõ quy định cụ thể hơn về vi phạm và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành như sau:

(1) Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai;

(2) Công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm: các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;

(3) Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

(4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chi tiết hơn về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh so với Luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Việc này giúp làm rõ quy định và dễ dàng áp dụng vào thực tiễn, tránh sự chồng chéo, giao thoa của hệ thống pháp luật.

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cụ thể tại Điều 10 như sau:

(1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

- Có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức;

- Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

(2) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thuộc trường hợp không bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 nêu trên thực hiện theo quy định của Chính phủ nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(3) Các hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và giao dịch về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(4) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Chương VII.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật

Ngoài ra, Dự thảo Luật tại mục 2 Chương 4 quy định về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Tại mục này, quy định cụ thể một số nội dung về điều kiện, quyền, trách nhiệm của các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền), trên cơ sở sửa đổi, bổ sung và đưa một số quy định hiện hành của Nghị định 11/2013/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP lên, cụ thể như sau:

Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn tại Điều 60 của Dự thảo:

Phương án 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Về môi giới bất động sản, quy định về các nội dung như: điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; nội dung môi giới bất động sản; thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; quyền và nghĩa vụ của cá nhân môi giới bất động sản.

Phương án 1: Các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Phương án 2 (Giữ nguyên quy định của Luật hiện hành): Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Theo đó, thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023) của Quốc hội khóa XV. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2024.