- Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), nếu chỉ cho phép nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” (theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024) thì không bao giờ nhà đầu tư đáp ứng được điều kiện “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” (theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024).

Góp ý tại Hội thảo quốc gia về "Quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp" do Hội đồng lý luận Trung ương phối hợp với Ban Thường vụ Thành ủy thành phố Hồ Chí Minh tổ chức, ông Lê Hoàng Châu cho biết, do quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư “1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại” (thuộc trường hợp “đang có quyền sử dụng đất ở”); 4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại” (thuộc trường hợp “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở”) đã “vô hiệu hóa” một số nội dung của các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013, nên tại thời điểm ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị “vướng mắc”, không thể tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, kinh doanh hoặc phải dừng triển khai thực hiện.

Ảnh minh họa

Tại thời điểm ngày 01/7/2015, thành phố Hồ Chí Minh có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án có “đất ở” hoặc có “đất ở và đất khác” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2003, 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010 nên “thoát” và được tiếp tục triển khai thực hiện mặc dù đa số các dự án này không có 100% “đất ở”, dẫn đến trên thực tế là chỉ có “một nhóm” 44 chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “được hưởng lợi” từ các quy định pháp luật trên đây, còn lại 126 chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì bị thiệt hại rất lớn do đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng không được triển khai thực hiện, bị đội vốn và bị mất cơ hội kinh doanh.

Còn lại 126 dự án nhà ở thương mại do không có 100% “đất ở” nên không được công nhận chủ đầu tư, nên không thể triển khai thực hiện, trong đó có khoảng 100 dự án có “đất ở và đất khác” chiếm khoảng 85% trong tổng số dự án và khoảng 20 dự án có “đất khác không phải là đất ở” chiếm khoảng 15% trong tổng số dự án.

Nếu chỉ cho phép nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” (theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024) thì không bao giờ nhà đầu tư đáp ứng được điều kiện “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” (theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024), bởi lẽ không cho “mua” quyền sử dụng “đất ở và đất khác” thì làm sao “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác”.

Trường hợp Quốc hội không thông qua Đề án “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở”, mà hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên đất của mình do không đáp ứng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 yêu cầu nhà đầu tư phải “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và làm gia tăng tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội, tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở (xin xem các biểu đồ dưới đây), vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Có thể nói, trong giai đoạn 2017-2023 thì 04 năm 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản.

Trong quý 1/2024, chỉ có 01 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 01 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ. Cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 07 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy trong năm 2024, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

"Thực tiễn đã cho thấy, việc thực hiện theo “cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” theo “cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán” thì luôn đạt được sự đồng thuận và không xảy ra khiếu kiện, tụ tập đông người gây mất trật tự xã hội và cũng nhằm thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, huy động nguồn lực của khu vực tư nhân để giải phóng mặt bằng dự án đầu tư, sản xuất, kinh doanh", ông Lê Hoàng Châu nêu ý kiến.

Nhật Lâm