Xác định rõ cách tính “tổng diện tích sàn sử dụng” đối với nhà chung cư

- Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị xác định rõ cách tính “tổng diện tích sàn sử dụng” đối với “trường hợp nhà có nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng”, điển hình là nhà chung cư để tính tiền sử dụng đất vào “công thức” tại điểm a khoản 2 Điều 6 “dự thảo "Nghị định định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” (sau đây gọi là “dự thảo Nghị định”) đã hợp nhất nội dung của 02 Nghị định trước đây là “Nghị định 76/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất” và “Nghị định 77/2014/NĐ-CP quy định về tiền thuê đất” thành 01 nghị định.

Trong phần góp ý của Hiệp hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị bổ sung “đơn giá đất” tính theo đơn vị mét vuông (m2) để tính tiền sử dụng đất vào “tiêu đề” và khoản 2 Điều 5 “dự thảo Nghị định”. Theo ông Lê Hoàng Châu, khoản 1 Điều 5 “dự thảo Nghị định” quy định “1. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất đối với các trường hợp quy định tại các điểm a, h và k khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về giá đất”, mà “giá đất trong Bảng giá đất” là “đơn giá đất” được tính theo đơn vị mét vuông (m2).

Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 5 “dự thảo Nghị định” quy định “2. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại điểm a, điểm đ khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về giá đất”, mà “giá đất cụ thể” được xác định “theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất” (theo quy định tại khoản 1 Điều 37 dự thảo Nghị định quy định về giá đất), nên cần bổ sung quy định “đơn giá đất” của “giá đất cụ thể” cũng phải được tính theo mét vuông (m2), bởi lẽ nếu không quy định “đơn giá đất” được tính theo đơn vị mét vuông (m2) thì “công thức” tính “tiền sử dụng đất” tại Điều 6 “dự thảo Nghị định” sẽ bị sai, bởi lẽ “công thức” tính “tiền sử dụng đất” tại Điều 6 đang quy định như sau:

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích 5 héc-ta được phê duyệt tỷ lệ đất ở là 40% tương đương với 20.000 m2 và được xác định “giá đất tính tiền sử dụng đất” là 200 tỷ đồng thì “đơn giá đất” là 10 triệu đồng/m2 theo công thức:

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 6 “dự thảo Nghị định” theo hướng tiếp tục kế thừa và hoàn thiện lại, nâng cấp cả phần thuyết minh của “công thức” tính “tiền sử dụng đất” tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, như sau:

“1. Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

- Diện tích đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 4 Nghị định này.

- Đơn giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 5 Nghị định này.

- Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước hoặc chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực tế mà nhà đầu tư đã bỏ ra và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận”.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị xác định rõ cách tính “tổng diện tích sàn sử dụng” đối với “trường hợp nhà có nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng”, điển hình là nhà chung cư để tính tiền sử dụng đất vào “công thức” tại điểm a khoản 2 Điều 6 “dự thảo Nghị định”.

Theo đó, điểm a khoản 2 Điều 6 “dự thảo Nghị định” quy định “tổng diện tích sàn sử dụng” nhưng chưa quy định rõ đây là “tổng diện tích sàn sử dụng riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư” tính theo diện tích thông thủy của các căn hộ hoặc phần diện tích kinh doanh thương mại dịch vụ, không bao gồm các “diện tích sàn sử dụng chung” như hành lang, cầu thang, phòng sinh hoạt cộng đồng, chỗ để xe máy…

Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 6 “dự thảo Nghị định”, như sau:

“2. Trường hợp nhà ở nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao trực tiếp cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng.

a) Việc phân bổ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau:

HoREA cũng đề nghị thay thế từ “tiền đất” bằng cụm từ “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” tại khoản 2 và khoản 3 Điều 7 “dự thảo Nghị định” để bảo đảm tính “chuẩn xác” của quy định pháp luật. Hiệp hội nhận thấy, Luật Đất đai 2024 không sử dụng từ “tiền đất”, mà sử dựng từ “tiền sử dụng đất”, “tiền thuê đất” và xem xét trường hợp sử dụng từ “tiền đất” trong “dự thảo Nghị định” thì có ý nghĩa tương đương với cụm từ “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

Do vậy, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật, Hiệp hội đề nghị thay thế từ “tiền đất” bằng cụm từ “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” tại khoản 2 và khoản 3 Điều 7 “dự thảo Nghị định”.

Nhật Lâm