- Hiện vẫn còn quá sớm để đưa ra những nhận định về việc thành hay bại của đề xuất lần này nếu được đưa vào áp dụng nhưng một điều chắc chắn là đề xuất này có thể khiến thị trường giảm sức hấp dẫn đối với những người mua nhà tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân về dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023; trong đó có đưa ra quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà, căn hộ trong một năm, nếu vượt phải lập doanh nghiệp.

Quy định này nhằm đưa ra các tiêu chí để xác định rõ hơn cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Bởi theo khoản 3, điều 9, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Theo đó, Bộ Xây dựng đang đề xuất 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, gồm:

Thứ nhất, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai 3-5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình hoặc 5-10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng 1 năm.

Thứ hai, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể xác định bằng việc bán, cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng có diện tích từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 đất tại khu vực đô thị. Còn tại khu vực nông thôn, diện tích này lớn hơn, trong khoảng 3.000-5.000 m2.

Theo phương án 3, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại khoản 3, điều 57, Luật Nhà ở. Cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thuơng, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng.

Liên quan đến đề xuất trên, trao đổi nhanh với chúng tôi bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, nếuđề xuất mỗi cá nhân chỉ được bán 3-5 bất động sản một năm được đưa vào áp dụng thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Phân tích kỹ hơn, bà Trang cho biết, về mặt lí thuyết, đề xuất được đưa ra có thể đáp ứng được mục đích chính là cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản và kiểm soát tình trạng đầu cơ “lướt sóng”. Tuy nhiên, việc thực thi cũng có thể tạo ra những bất cập trong thị trường. Điều này cũng đi ngược với định hướng kinh thế thị trường trong việc tự do mua bán, có thể khiến thị trường trở nên trầm lắng và tạo áp lực lên nguồn cung nhà ở khi thị trường đang nỗ lực để có thêm nhiều dự án để đáp ứng đủ nhu cầu.

Theo bà Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam,thị trường hiện nay vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi sau nhiều năm khó khăn và vì thế vẫn còn hơi sớm để đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường. Quan trọng hơn là vẫn còn quá sớm để đưa ra những nhận định về việc thành hay bại của đề xuất lần này nếu được đưa vào áp dụng nhưng một điều chắc chắn là đề xuất này có thể khiến thị trường giảm sức hấp dẫn đối với những người mua nhà tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn, các khoảng phụ phí sẽ ảnh hưởng đến tổng hiệu suất của họ.

Nhìn vào các thị trường bất động sản trưởng thành hơn trong khu vực, có thể thấy tại Singapore và có thể là Hồng Kong khi thị trường đã phát triển quá “hot”, thì chính phủ và ngân hàng nhà nước mới tiến hành đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” thị trường. Chủ yếu là các biện pháp tập trung vào mức đánh thuế đối với các nhà đầu tư sở hữu nhiều tài sản và các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, chúng tôi chưa ghi nhận có một chính sách tương tự như đề xuất lần này tại các thị trường trưởng thành trên toàn cầu.

“Sẽ không có một công thức hay chính sách chung nào có thể giải quyết được hết tất cả các vấn đề của thị trường. Nhưng tôi cho rằng nếu có một biện pháp hạ nhiệt nhẹ nhàng giúp giảm bớt tình trạng đầu cơ một cách hợp lý thì đó sẽ là điều tốt giúp duy trì sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Chúng ta nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng việc kiểm soát theo cách phù hợp nhất”, bà Trang Bùi nêu quan điểm.

Minh Quân