- Năm 2023 khép lại mà không có thêm toà nhà văn phòng Hạng A nào gia nhập thị trường, chỉ có hai dự án đang xây dựng, dự kiến sẽ bàn giao trong quý 1/2024 là Nexus và VP Bank Tower, đều toạ lạc tại số 3B Tôn Đức Thắng, Quận 1.

Số liệu quý 4/2023 cho thấy tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê bị ảnh hưởng không đáng kể, chỉ có vài toà nhà Hạng A ở khu trung tâm thành phố hạ giá chào thuê nhằm cạnh tranh với các toà nhà đang vắng khách cũng như với nguồn cung mới sắp tới. Nhờ vậy, giá chào thuê trung bình hạ xuống 56,93 USD/m2/tháng, giảm 1,21% so với mức giá 57,63 USD/m2/tháng của quý trước, và giảm 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ trống cũng giảm 1,2 điểm phần trăm, từ 14% trong quý 3 xuống 12,8% trong quý 4, hệ quả của việc thị trường bắt đầu tiếp nhận mặt bằng cho thuê tại toà nhà The Hallmark - điều này cho thấy tỷ lệ lấp đầy rất khả quan ở các toà nhà Hạng A mới hơn. Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào hơn cũng khiến tỷ lệ trống tăng 7,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc Hạng B cũng không có thêm nguồn cung nào trong quý này, đạt giá chào thuê trung bình 34,14 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 11,3%, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với quý trước nhưng lại cao hơn 3,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, do thị trường có thêm nhiều không gian văn phòng mới để hấp thụ. Giá thuê Hạng B tăng 0,29% so với quý trước và 1,4% so với năm trước do không có thêm nguồn cung. Vì thế, các chủ toà nhà cho thuê cũng tìm cách tận dụng những mặt bằng được trả hợp đồng và tranh thủ nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường trong năm 2024.

“Bất chấp những nỗ lực níu kéo của chủ toà nhà, nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển theo chất lượng từ văn phòng Hạng B lên văn phòng Hạng A. Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là đối với những dự án hiện hữu và các toà nhà lâu năm ở cả hai phân khúc,” ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận định.

Đa phần các giao dịch lớn trong năm 2023 đến từ khách thuê ngành Ngân hàng, Bảo hiểm và Công nghệ có nhu cầu chuyển mặt bằng văn phòng (chiếm 62%), tiếp đó là khách thuê ngành Tài chính và Dầu khí tái ký hợp đồng (19%), còn lại là các hợp đồng mở rộng mặt bằng thuê (16%) và khách thuê mới gia nhập thị trường (3%) từ những ngành nghề khác. Xét về diện tích thuê, các mặt bằng lớn hơn 2.000 m2 chiếm đến 63% lượng giao dịch chủ chốt, diện tích từ 1.000 đến 2.000 m2 chiếm 25%, và 12% còn lại là diện tích 500 - 1.000 m2.

Trong tương lai gần, đến năm 2026, thị trường thành phố dự kiến sẽ đón nhận thêm 130.000 m2 nguồn cung văn phòng Hạng A từ các dự án The Nexus, VP Bank Saigon Riverside và Sun Tower trong năm 2024, cộng thêm 80.410 m2 từ Alpha Town và Spirit of Saigon năm 2026.

Riêng trong năm 2024, thành phố sẽ có thêm 130.000 m2 văn phòng Hạng A (tăng 35% từ nguồn cung hiện tại) và dự kiến thêm 57.780 m2 văn phòng Hạng B. Knight Frank dự báo tỷ lệ trống ở cả hai phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức hai chữ số, khoảng 20% đối với văn phòng Hạng A và 14% đối với Hạng B trong vòng ba năm tới. Hệ quả là giá thuê cũng chịu tác động tương ứng, dự kiến sẽ giảm trong phân khúc Hạng A và không ngừng gây áp lực lên Hạng B.

Phạm Lê