- Dù dự án chưa đủ điều kiện bán hàng và chưa nhận được sự chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai theo phê duyệt của Sở Xây dựng Hà Nội, tuy nhiên, nhiều môi giới đã đua nhau chèo kéo, mời khách mua nhà đặt cọc giữ chỗ.

Như chúng tôi đã đưa tin, đầu tháng 11/2023, Capitaland đã công bố dự án căn hộ cao cấp Lumi Hanoi tại phía Tây của Hà Nội. Tổng giá trị phát triển dự án dự kiến khoảng hơn 1 tỷ đô la Singapore (18.000 tỷ đồng). Với tổng diện tích khu đất gần 5,6 ha, dự án dự kiến khởi công vào quý 1/2024.

Mặc dù thông tin từ phía chủ đầu tư đã đưa ra rõ ràng là dự án sẽ khởi công vào quý 1/2024. Tuy nhiên, hơn 2 tuần nay, nhiều người ở Hà Nội bất ngờ nhận được cuộc gọi của một số môi giới, giới thiệu về dự án và chèo kéo khách hàng đặt cọc giữ chỗ tại dự án.

Thời điểm này chỉ cần search cụm từ “dự án Lumi Hà Nội”, chỉ trong vài giây đã cho ra hàng chục kết quả giới thiệu về dự án. Vừa thử đăng ký thông tin vào địa chỉ: Lumihanoicapitaland.com.vn, chỉ ít phút sau một nam nhân viên đã gọi điện giới thiệu về dự án và mời khách hàng đặt cọc giữ chỗ để dành suất ưu đãi khi dự án chính thức mở bán.

 

Theo môi giới này, sau lễ giới thiệu, chủ đầu tư đang giao cho các sàn F1 bán nhà tại dự án chứ chủ đầu tư không trực tiếp bán. Giá bán, chính sách, ký hợp đồng mua bán sẽ là trực tiếp với chủ đầu tư và được niêm yết công khai.

“Giai đoạn booking này, anh là người có lợi nhất, nếu mua sẽ được nhiều ưu đãi hơn khách hàng khác. Ngoài được tặng 100 triệu khi mở bán, khách đạt cọc còn kèm thêm ưu đãi chiết khấu, cụ thể bao nhiêu thì hôm mở bán chủ đầu tư sẽ công bố. Giá bán hiện tại là 66 triệu đồng/m2. Còn nếu không mua thì anh có thể rút 100% tiền về”, môi giới tự giới thiệu tên Long cho biết.

Trước thắc mắc của khách hàng cho rằng dự án chưa đủ điều kiện mà đã huy động vốn là trái quy định pháp luật, môi giới này cho biết: “Đợt đầu này chỉ là đặt cọc, giữ chỗ, là cọc 2 chiều và chắc chắn hôm mở bán đợt đầu tiên sẽ chỉ dành cho khách đã booking”.

“Việc nhận cọc giữ chỗ bắt đầu từ ngày 9/12/2023 ngay sau sự kiện chủ đầu tư Capitaland công bố dự án ở Khách sạn Melia. Cập nhật đến sáng nay đã có 520 booking”, nhân viên môi giới cho biết.

Liên quan đến việc này, trao đổi với chúng tôi, nhiều luật sư cho biết, căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với Bộ Luật Dân sự là không thuyết phục.

Từ phân tích trên, luật sư cho rằng, việc chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

Liên quan đến việc này, trước đó như chúng tôi đã đưa tin, mới đây, ngày 22/12, Cục Thuế TP. Hà Nội đã có Thông báo số 89443/TB-CTHN-QLN gửi Cục Quản lý xuất nhập cảnh, Bộ Công an, về việc tạm hoãn xuất cảnh đối với ông Vũ Tiến Dũng, là Giám đốc, đại diện pháp luật của Công ty Cổ phần Sông Đà – Thăng Long, chủ đầu tư dự án Usilk City.

Liên quan tới dự án này, trong những năm qua, khách hàng đã liên tục gửi đơn tố cáo chủ đầu tư Sông Đà Thăng Long tới cơ quan chức năng. Theo khách hàng, trong quá trình thực hiện dự án từ 2009 đến 2012, chủ đầu tư đã huy động vốn của hàng nghìn khách hàng với số tiền hơn 4 nghìn tỷ đồng. Nhưng do quá trình đầu tư dàn trải, phân tán... Sông Đà Thăng Long đã "bỏ quên" quyền lợi của khách hàng tại dự án Usilk City.

Đây không phải là trường hợp đầu tiên khách hàng “mắc kẹt” tại dự án khi lỡ xuống tiền đặt cọc giữ chỗ hay ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư có năng lực tài chính kém khiến dự án bị “đắp chiếu” kéo dài.

Thời gian qua, báo chí đã phản ánh hàng loạt trường hợp tương tự cho nên người mua nhà cần nâng cao cảnh giác, chỉ nên mua nhà ở những dự án đã được sự phê duyệt của cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi.

Liên quan đến dự án này, trung tuần tháng 11/2023, dù vẫn còn là “bãi đất trống”. Tuy nhiên, dự án Lumi Hà Nội của Capitaland đã được trao 3 giải thưởng tại Giải thưởng bất động sản Việt Nam PropertyGuru 2023.

3 giải thưởng này, gồm: Dự án căn hộ cao cấp xuất sắc (Hà Nội), Thiết kế kiến trúc căn hộ cao cấp xuất sắc và Thiết kế cảnh quan căn hộ xuất sắc.

Ngoài ra, ở hạng mục chủ đầu tư, CapitaLand Development (CLD) lần thứ ba được xướng tên Nhà phát triển bất động sản xuất sắc và lần thứ hai nhận danh hiệu Nhà phát triển bất động sản bền vững xuất sắc. CLD còn được trao Chứng nhận đặc biệt về Xây dựng và thiết kế bền vững và Chứng nhận đặc biệt về Trách nhiệm xã hội.

Vân Phong