- Thời gian qua, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu rất lớn, nhất là nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi tới các doanh nghiệp bất động sản đề nghị thực hiện ý kiến của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tại văn bản trên, HoREA cho biết, từ năm 2022 đến nay, để tăng cường sức chống, chịu của nền kinh tế đối phó hiệu quả với “các cơn gió ngược” do tác động từ đại dịch COVID-19 và các xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng, lạm phát cao, giảm tổng cầu trên phạm vi toàn cầu thì tất cả các cơ quan có thẩm quyền của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ đã quyết liệt vào cuộc để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội; trong đó có các chủ trương, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đại diện HoREA, ở chiều Nhà nước, các kiến nghị, đề xuất của Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đều đã được các cơ quan có thẩm quyền lắng nghe, xem xét, giải quyết ở cả 3 cấp: Một là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật nhằm xây dựng thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững và tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng; Hai là, sửa đổi, bổ sung một số quy định của các văn bản dưới Luật; Ba là, đã bước đầu tháo gỡ được một số vướng mắc, khó khăn trong công tác thực thi pháp luật của các địa phương, nhất là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 73/2023/NĐ-CP quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm vì lợi ích chung để thực hiện Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/09/2021 của Bộ Chính trị.

Nhưng, ở chiều doanh nghiệp bất động sản tiếp thu, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về yêu cầu “phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm” thì các doanh nghiệp bất động sản đến nay chưa được triển khai tích cực.

Từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “lệch pha” cung-cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền so với nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trong xã hội. Ví dụ tại Thành phố Hồ Chí Minh nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và đến hết 9 tháng đầu năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.

Tình trạng “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững. Điển hình tại Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%. Trong lúc phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.

Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.

Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.

Ngoài ra, tình trạng “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị lộn ngược đầu, mất cân đối, không bền vững. Bởi lẽ phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70-80% áp đảo thị trường nhà ở dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và ngốn một nguồn lực lớn của xã hội mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.

Để đảo ngược mô hình thị trường nhà ở như “kim tự tháp lộn ngược” về lại mô hình kim tự tháp cân đối, hài hòa, bền vững với phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp phải là phân khúc nhà ở chủ đạo của thị trường thì đòi hỏi tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững.

Có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp như Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ đã chỉ đạo; trong đó các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản là chủ thể có trách nhiệm trực tiếp, đồng thời các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải thực hiện hiệu quả Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ về trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản cần phải được các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản trả lời ngay bằng hành động cụ thể trong việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Để hưởng ứng lời kêu gọi của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không “neo giữ giá cao”, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng niềm tin thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp. Đồng thời, chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện.

Do thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người dân nên Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ quy định chi tiết “các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở” theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để “chuẩn hóa” quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.

Hiệp hội cũng đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét hoàn thiện Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) xây dựng cơ chế, chính sách về sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm để thực hiện các dự án bất động sản, trong đó có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhất là các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển nhượng dự án, một phần dự án có sử dụng đất, để tạo điều kiện tiếp cận đất đai thông thoáng cho các nhà đầu tư, bảo đảm thu đúng, thu đủ, không làm thất thu nguồn thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch. 

Minh Quân