Bảng giá đất tại một số địa phương thấp hơn nhiều so với giá thị trường; việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… là một số vấn đề khó trong quản lý đất đai hiện nay.

Chỉ một ngày sau khi Quốc hội khóa XV khai mạc kỳ họp thứ sáu để xem xét, thông qua một loạt dự án luật, Thủ tướng đã ký Công điện số 993 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

Công điện nêu rõ Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) được giao nhiệm vụ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các ủy ban của Quốc hội hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đảm bảo đồng bộ để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ sáu.

Chỉ đạo lần này của Thủ tướng một lần nữa cho thấy sự quyết liệt của người đứng đầu Chính phủ trước tác động to lớn của ba dự án luật nêu trên với thị trường bất động sản, đồng thời thể hiện tinh thần của cơ quan soạn thảo, thẩm tra – như Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhiều lần khẳng định – là “sẵn sàng tiếp thu, chỉnh lý dự thảo đến tận phút cuối cùng”. Theo đó, một trong những vấn đề được quan tâm là phương pháp định giá đất tại Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Những tồn tại trong định giá đất

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất thuộc Bộ TNMT, cho biết Luật Đất đai năm 2013, cùng các văn bản dưới Luật đã góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định chính trị, xã hội; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được bảo đảm và phát huy. Chính sách, pháp luật đất đai đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thi cho việc khai thác nguồn lực và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đất đai, tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.

Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất còn không ít tồn tại, hạn chế. Đặc biệt, đến nay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế.

Cụ thể, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Đồng thời, việc phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất… dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, Hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế.

Bên cạnh đó, bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất…

Từ thực tiễn địa phương, ông Mai Trọng Thái, Phó giám đốc Sở TNMT Hà Nội, nhấn mạnh một số bất cập chưa được giải quyết chủ yếu do chính sách pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan còn nhiều điểm chưa đồng bộ, thống nhất; pháp luật đất đai có nhiều nội dung không còn phù hợp với thực tế hiện nay, cần được nghiên cứu sửa đổi.

Chẳng hạn, quy định về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại không thực hiện được do chưa thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư với quy định của Luật Nhà ở; không có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất (do người sử dụng đất không thỏa thuận hoặc yêu cầu giá cao -PV).

Về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, Nghị định 10/2023 quy định dự án thu hồi đất có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa thì phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua tại 2 kỳ họp khác nhau, dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB) với việc chậm thời gian thực hiện tối thiểu là 6 tháng.

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, ông Thái chỉ rõ, các dự án thuộc đối tượng được nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp Luật Đất đai trước Luật Đất đai 2013 (nhưng chưa hoàn thành GPMB – PV) được chuyển tiếp thực hiện, nhưng không thuộc đối tượng thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, không có quy định cho phép tiếp tục thực hiện thu hồi đất GPMB với diện tích đất còn lại chưa hoàn thành GPMB. Điều này khiến nhà đầu tư phải thực hiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với diện tích đất này.

“Thực trạng này dẫn đến một dự án đầu tư, nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai theo hai cách, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư do người dân không đồng thuận, dự án kéo dài, chậm tiến độ đầu tư”, ông Thái nhấn mạnh

Cũng theo vị này, việc áp dụng giá đất ở để xác định đơn giá thuê đất cho các đơn vị sự nghiệp đã chuyển sang tự chủ tài chính theo quy định tại Điểm d, Khoản 3 Nghị định 44/2014 là không phù hợp.

Về phương pháp định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), cho rằng Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất và “áp dụng phương pháp định giá đất” nhưng chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa sát với tình hình thực tiễn.

Quy định 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được ông Châu đánh giá là vừa thừa, vừa thiếu. Với vế thừa, phương pháp chiết trừ không phải là phương pháp định giá đất độc lập mà chỉ là kỹ thuật tính toán của phương pháp so sánh trực tiếp. Với vế thiếu, phương pháp định giá đất hàng loạt mà trên thực tế thì Nhà nước đã sử dụng phương pháp này để xây dựng khung giá đất và bảng giá đất.

“Việc áp dụng các phương pháp định giá đất này cho ra kết quả chưa thật đảm bảo độ tin cậy, như cùng một dự án do cùng một đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng hai phương pháp định giá đất khác nhau để xác định giá đất thì thường cho ra hai kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng trên dưới 20%. Hoặc một dự án do hai đơn vị tư vấn thẩm định giá đất và cùng áp dụng một phương pháp định giá đất để xác định giá đất thì cũng cho ra hai kết quả rất khác nhau”, ông Châu phân tích.

Lấy ví dụ thực tiễn, vị này cho biếtmột dự án khu đô thị tại tỉnh Bình Thuận được cơ quan Nhà nước thứ nhất định giá đất là 900 tỉ đồng, cơ quan nhà nước thứ hai kiểm tra và định giá đất lên đến 1.800 tỉ đồng, đến cơ quan nhà nước thứ ba kiểm tra lại và định giá đất lên đến hơn 3.000 tỉ đồng.

Thực tế, các địa phương đã áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ yếu. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất trong một số không ít trường hợp lại dẫn đến kết quả định giá đất chưa thật chính xác, có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, dẫn đến khả năng phát sinh rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ.

Đổi mới quy định để định giá đất sát với thị trường

Để tìm lời giải cho bài toán nêu trên, ông Mai Trọng Thái kiến nghị cần tăng cường công tác xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường; tăng cường thanh tra, kiểm tra và kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai, vi phạm pháp luật về đất đai theo đúng quy định.

Để hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, đã đưa ra các giải pháp cụ thể để hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất.

Còn Đào Trung Chính cho biết Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phải theo phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất…

Đồng thời, Dự thảo Luật làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp phải đảm bảo: Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Dự thảo Luật cũng quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

“UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết”, ông Chính nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật cũng quy định giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được ổn định cho chu kỳ 5 năm; tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất năm đầu tiên của chu kỳ tiếp theo, trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh tăng không quá tỷ lệ nhất định do luật định hoặc Chính phủ quy định so với chu kỳ trước đó.

Quy định này, theo ông Chính, để doanh nghiệp chủ động hạch toán tiền thuê đất trong quá trình sản xuất – kinh doanh, nhằm ổn định môi trường đầu tư.

Ngoài ra, nội hàm các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp cũng được quy định rõ tại Luật để tránh vướng mắc, gây rủi ro trong quá trình tổ chức thực hiện. Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ, đồng thời quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1-1 của năm và được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…

Đặc biệt, dự thảo Luật còn quy định chuyển tiếp thực hiện theo hướng tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31-12-2025 để các địa phương có đủ thời gian để xây dựng, ban hành bảng giá đất mới theo quy định mới của Luật Đất đai. Bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND trong xây dựng bảng giá đất; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

“Những đổi mới trong các quy định về tài chính đất đai, giá đất sẽ là nền tảng khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, hỗ trợ cho quá trình phát triển kinh tế – xã hội, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước “, ông Chính tin tưởng.

Còn ông Nguyễn Anh Tuấn, Kiểm toán trưởng khu vực I thuộc Kiểm toán Nhà nước (KTNN), cho rằng với các yếu tố tác động đến giá đất trong các phương pháp định giá đất thì phải có cơ chế để Nhà nước có thể quản lý chặt chẽ về định tính và định lượng, qua đó ngăn chặn việc thao túng giá, áp đặt ý chí chủ quan vào định giá.

Trong đó, vấn đề quan trọng nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất. Đồng thời, có giải pháp nâng cao năng lực, trách nhiệm giải trình của các đơn vị tư vấn định giá đất.

Ưu – nhược điểm của các phương pháp định giá đất

Góp ý phương pháp định giá đất, một số chuyên gia cho rằng Dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất thì càng khó áp dụng trong thực tiễn, vì khi áp dụng bốn phương pháp định giá cho một thửa đất sẽ ra bốn mức giá khác nhau, với độ chênh lệch cũng rất khác nhau. Các ý kiến này đề nghị xây dựng một đến hai phương pháp tính giá đất thật đơn giản.

Tại hội thảo“Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch DVL Ventures, đánh giá phương pháp thặng dư là cần thiết trong việc định giá đất, nhất là các công trình trọng điểm quốc gia hiện nay.

Vị này cho rằng với phương pháp hệ số sử dụng đất thì cần quy định cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp hệ số, trường hợp nào áp dụng thặng dư, như vậy mới đảm bảo hài hoà lợi ích của hai bên.

Bổ sung, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây, cho rằng phương pháp thặng dư được cả thế giới sử dụng, nhưng hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai mới nhất lại thu hẹp lại phạm vi áp dụng.

“Phương pháp này đang bị quy định cứng trong luật, điều này đồng nghĩa với việc ta đang tự trói chân và rất khó sau này”, ông Thanh nói.

Ngoài ra, vị này cũng cho rằng, hiện các quy định chưa có cơ chế bảo vệ chủ đầu tư, đặc biệt là trong việc thỏa thuận với người dân về vấn đề đền bù đất.

Trước đó, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn thuộc Savills TPHCM, cho rằng hiện có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Nhưng phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu khi các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Với trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

“Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể”, bà Giang phân tích.

Còn với phương pháp thặng dư, chuyên gia này cho rằng khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.

(Theo Kinh tế Sài Gòn Online)