- Thực tế các tòa chung cư mini hiện nay chủ yếu là cho thuê ở trọ, hoặc mua bán dạng viết tay hoặc lập vi bằng chứ chưa có pháp lý thực sự rõ ràng, kể cả với quyền lợi mua, ở của người dân tại các tòa chung cư mini này.

Sáng nay 19/9, Báo điện tử Dân trí đã tổ chức buổi tọa đàm: "Phòng cháy chữa cháy ở chung cư và sự sống còn".

Tại buổi tọa đàm, Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp cho biết, hiện nay có nhiều loại hình nhà ở, trong đó có loại hình nhà ở là nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Việc xây dựng cũng như quản lý các dạng nhà ở kiểu này được thực hiện theo một số văn bản pháp luật, trong đó có thể kể tới như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản… Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm cụ thể về chung cư mini, tức là khung pháp lý về chung cư mini chưa hoàn thiện.

Trong khi đó, về mặt thực tiễn, bên điện lực vừa có thống kê tại TP Hà Nội có khoảng 2.000 tòa chung cư mini. Do đó, có thể thấy, luật chưa quy định cụ thể nhưng loại hình chung cư mini đã tồn tại, với quy mô, diện tích phòng nhỏ hơn các tòa chung cư.

Từ thực tiễn như vậy nên từ năm 2014, UBND TP Hà Nội đã có quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đối với nhà ở là chung cư mini. Như vậy, khái niệm chung cư mini đã được nhắc đến ở văn bản dưới luật.

Tại văn bản này cũng quy định, những dạng nhà riêng lẻ xây dựng nhiều tầng mà có thiết kế mỗi phòng riêng biệt, khép kín, diện tích tối thiểu là 30m2, đảm bảo các điều kiện tiêu chuẩn của nhà chung cư; trong đó có điều kiện tiêu chuẩn về an toàn PCCC thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ.

Đây là một khái niệm tương đối mở, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư xây dựng các tòa nhà có tính chất như các tòa chung cư nhưng quy mô nhỏ hơn về số tầng, diện tích phòng.

Thực tế các tòa chung cư mini hiện nay chủ yếu là cho thuê ở trọ, hoặc mua bán dạng viết tay hoặc lập vi bằng chứ chưa có pháp lý thực sự rõ ràng, kể cả với quyền lợi mua, ở của người dân tại các tòa chung cư mini này.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, hiện nay người dân có nhu cầu về nhà ở và đây là nhu cầu chính đáng. Ngoài ra, pháp luật Việt Nam cho tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cho phép các tổ chức cá nhân cho thuê nhà.

Do đó, câu chuyện ở đây là việc chúng ta quản lý các chung cư mini như thế nào để đưa vào nề nếp, đảm bảo an toàn PCCC, đảm bảo quyền của các cá nhân, tổ chức, nhà nước, hướng tới bảo vệ người dân.

Hiện nay chung cư chia thành nhiều nhóm, phân khúc như cao cấp, bình dân, nhà ở xã hội… và chung cư mini. Chung cư mini chia thành 2 nhóm, người dân tự xây cho thuê. Nhóm thứ 2 là đầu tư quy mô hơn để bán.

Tuy nhiên về góc độ pháp lý, pháp luật phải hoàn thiện về pháp lý về chung cư mini để quản lý nó. Hiện nay pháp luật quy định, với các công trình vi phạm trật tự xây dựng mà hết thời gian xử phạt nhưng bây giờ mới phát hiện thì vẫn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Trong đó có việc buộc tháo gỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng.

“Với hàng nghìn tòa chung cư mini như vậy, chúng ta cần xem xét, nếu thiếu thì bổ sung, nếu vi phạm thì xử lý. Còn xử lý như nào thì căn cứ vào tính chất vi phạm, quy mô… Nếu cải tạo được, bổ sung được thì vẫn duy trì hoạt động công trình đó và nó sẽ trở nên an toàn hơn, đảm bảo an toàn cho chính người dân.

Còn với các công trình có nguy cơ cháy nổ cao, tôi đồng tình rằng sẽ không cho phép họ kinh doanh, bán căn hộ nữa mà chỉ cho phép sử dụng mục đích là nhà ở riêng lẻ, đúng với pháp lý của nhà nước công nhận cho công trình đó”, ông Cường kiến nghị.

Cái chưa được rất lớn của chung cư mini là “tính mạng người dân”

Tham dự tọa đàm, KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, hiện nay, những người chưa có điều kiện mua nhà tại các thành phố lớn như người trẻ mới đi làm, công nhân, học sinh, sinh viên đều đang ở trọ. Việc ở trọ hiện nay thường theo dạng một dãy phòng trọ hoặc người thuê nhà thuê lại phòng trống trong của chủ nhà. Vì thế, điều kiện sống rất tồi tàn, nhu cầu cơ bản như khép kín cũng không đảm bảo, mọi sinh hoạt đều dùng chung. Nhà ẩm thấp, điện nước không đảm bảo an toàn.

Với những điều kiện thấp như vậy, không ít người mong muốn tới một căn hộ của riêng bản thân. Nắm bắt được nhu cầu đó của xã hội, nhiều người đã xây dựng nhà ở giá thấp trên nền đất chỉ có diện tích 100-200m2. Những người này xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ rồi xin xây thêm nhiều tầng để bán. Đó tạm gọi là chung cư mini.

Các căn hộ nhỏ có diện tích 30-50m2 được hình thành và được bán với giá 500-600 triệu. Cao cấp hơn thì có giá khoảng 1 tỷ đồng. Lợi dụng nhu cầu cấp thiết của xã hội, những nhà ở riêng lẻ trên đã biến tướng thành chung cư mini.

Trong văn bản pháp luật của Việt Nam chưa có khái niệm chung cư mini. Nếu có khái niệm chung cư mini thì phải có định nghĩa, khái niệm và cách quản lý phù hợp. Bởi nhà ở nào cũng phải đảm bảo cuộc sống, an ninh, an toàn cho con người.

Tại Hà Nội, chung cư mini thường nằm trong khu xen kẹt. Rất ít chung cư mini xe cứu hỏa có thể vào tận nơi. Do đó, nếu các chung cư mini xảy ra cháy nổ sẽ rất khó cứu nạn.

Theo ông Chính, với khu vực nội thành Hà Nội có mật độ dân số rất cao, nếu xây dựng chung cư mini thì mật độ càng cao. Mật độ đô thị tăng quá cao sẽ ảnh hưởng tới việc cấp điện, cấp nước, giao thông ách tắc và phá vỡ công tác quy hoạch.

“Người dân mua chung cư mini cảm ơn người xây nhà, nhà quản lý cũng cảm thấy giải quyết được một phần nhu cầu nhà ở của thành phố. Nhưng họ đều quên đi một điều rất quan trọng là an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy.

Dưới góc độ của một người làm công tác quy hoạch lâu năm và làm quản lý về việc xây dựng cơ sở pháp luật, tôi thấy rằng, chúng ta cần thấy cái chưa được rất lớn chính là tính mạng của người dân”, ông Chính nhấn mạnh.

Tuấn Minh