- Thị trường văn phòng tại TP.HCM và cả Việt Nam nói chung đã từ lâu được coi là một phần sáng trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản. Trong nhiều năm qua, nguồn cung các loại văn phòng hạng A, B, và C ở TP.HCM đã bị hạn chế. Nguồn cung hạn chế này đã tạo ra sự khan hiếm trong thị trường.

Thị trường tiềm năng nhưng nguồn cung hạn chế

So sánh với các thành phố lân cận như Bangkok, Singapore, Jakarta, và Kuala Lumpur, thấy rõ ràng thị trường TP.HCM có một quy mô nguồn cung khá nhỏ so với các đối thủ trong khu vực.

Theo bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam, vấn đề khan hiếm nguồn cung mới một phần là do quá trình huy động vốn gặp khó khăn, đặc biệt là trong việc vay vốn.

Ngoài ra, có những hạn chế khách quan, như điều chỉnh liên quan đến PCCC (Phòng cháy chữa cháy) hoặc các vấn đề pháp lý khác. Do đó, thị trường chỉ tiếp nhận nguồn cung mới một cách chậm rãi, dẫn đến tình trạng cân cầu mất cân bằng.

“Theo quan sát của chúng tôi, thị trường cũng được định hình nhiều bởi nhu cầu đến từ các ngành chiếm tỷ trọng thuê lớn như Công nghệ thông tin (IT), Logistics, Tài chính Bảo hiểm, Sản Xuất, và Bất động sản. Đây cũng là những ngành có nhiều biến động và nhạy cảm với tình hình kinh tế chung. Do đó, có thể nói những xu hướng diễn ra trong các ngành này thường cũng là xu hướng chung của thị trường văn phòng”, bà An cho biết

Tuy nhiên, nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường văn phòng tại Việt Nam đang là một thị trường tiềm năng với tốc độ phát triển nhanh cùng nhiều xu hướng phát triển mới của ngành.

Nhiều xu hướng mới giúp thay đổi thị trường

Với hơn 20 năm đồng hành với thị trường Việt Nam, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam ghi nhận 4 xu hướng nổi bật của phân khúc văn phòng trong năm 2023 và thời gian tới.

Thứ nhất, xu hướng làm việc linh hoạt (hybrid) đang trở nên phổ biến do sự ảnh hưởng của Covid-19 và sự tiến bộ trong công nghệ thông tin. Nó tạo sự linh hoạt cho công nhân và định hình thị trường văn phòng. Mô hình này giúp giảm chi phí thuê văn phòng, cho phép thuê không gian theo nhu cầu và tiết kiệm tài nguyên.

Thứ hai, các doanh nghiệp đang di chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính (CBD) để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc. Các tòa nhà mới như Phú Mỹ Hưng Tower, CII Tower và The Hallmark (TP Thủ Đức) đáp ứng nhu cầu này với tiện ích cao cấp và chứng chỉ văn phòng xanh. Hơn 75% nguồn cung văn phòng từ quý III/2023 đến hết 2025 tại TP.HCM dự kiến đạt chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa với việc cung cấp không gian làm việc tốt cho sức khỏe và an lành của nhân viên.

Thứ ba, văn phòng hiện nay tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực. Một văn phòng có thể phải chứa đến 4-5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ có nhu cầu riêng biệt. Khảo sát của Savills về 4 thế hệ lao động (Baby Boomer, thế hệ X, Millennial và thế hệ Z) cho thấy sự khác biệt trong mong muốn. Việc chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại không chỉ giúp gia tăng hiệu suất làm việc mà còn tạo cơ hội tương tác và sự gắn bó của đa thế hệ nhân viên với công ty.

Cuối cùng, thị trường văn phòng TP.HCM thể hiện tính thích ứng nhanh chóng với biến động cung-cầu. Savills ghi nhận sự giảm giá nhẹ trong giá thuê trong giai đoạn 2022-2023, khi chủ nhà linh hoạt điều chỉnh giá để duy trì khách thuê và thu hút khách mới. Sự linh hoạt trong điều chỉnh giá thể hiện sự nhạy bén trong thích nghi với biến động thị trường.

“Các doanh nghiệp đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng, tập trung vào giảm chi phí và đáp ứng nhu cầu của họ. Tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa, và tìm kiếm giải pháp linh hoạt khác là những cách họ tiếp cận hiệu quả”, bà Từ Thị Hồng An nói.

Bà cũng cho biết Thị trường văn phòng linh hoạt đang phát triển và thanh lọc nhanh chóng. Các nhà cung cấp như Circo, Dreamplex, Toong đang mở thêm diện tích mới, với tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Điều này phản ánh sự tăng cầu về không gian làm việc linh hoạt, đáp ứng nhu cầu của thị trường đang tìm kiếm sự tiện lợi và linh hoạt, đặc biệt trong bối cảnh biến đổi nhanh chóng của nhu cầu làm việc.

Nhật Lâm