- Trong bối cảnh thách thức của thị trường hiện nay, hai thị trường lớn tại Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn duy trì được sức hút của mình đối với các nhà đầu tư, với chi phí thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ cao cấp cạnh tranh trong khu vực, đi kèm tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao.

Giá thuê văn phòng cạnh tranh với khu vực

Theo nghiên cứu của Savills trong nửa đầu năm H1/2023, Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội lần lượt đứng thứ 12 và 17 trong số 21 thành phố được nghiên cứu về chi phí khách thuê. Điều này cho thấy giá thuê văn phòng tại hai thành phố này vẫn ở mức cạnh tranh. Thậm chí, giá thuê trung bình đối với mặt bằng hạng A tại Hà Nội trong quý đạt 41,6 USD/m2/tháng, thấp hơn một nửa so với các thị trường khác như Seoul (97,6 USD/m2/tháng), Singapore (100,1 USD/m2/tháng) và Bắc Kinh (101,7 USD/m2/tháng).

Thị trường TP Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn được đánh giá là hai thị trường tiềm năng tại Châu Á với tỷ lệ lấp đầy văn phòng luôn ở mức trên cao. Cụ thể, Báo cáo Chỉ số giá Bất động sản (SPPI) của Savills Việt Nam cho thấy trong Q2/2023, tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy của các văn phòng hạng A đạt 82%, hạng B đạt 85% và Hạng C đạt 92%. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường đồng thời giữ tại mức 92%.

Nhu cầu văn phòng được ghi nhận liên tục, phản ánh bởi hoạt động kinh doanh năng động của các doanh nghiệp đi kèm sự phát triển bùng nổ của các lĩnh vực mới tại cả hai thành phố. Tỷ lệ lấp đầy cao cùng chi phí thuê ở mức cạnh tranh đã làm nổi bật sức hấp dẫn của thị trường văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đối với các doanh nghiệp đã và đang tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng.

Theo báo cáo của Hiệp hội doanh nghiệp Châu Âu tại Việt Nam về Chỉ số Môi trường Kinh doanh trong Q2/2023, chỉ số PCI của Việt Nam giảm 4.5% theo quý xuống 43.5 do sụt giảm niềm tin đối với bối cảnh thách thức của thị trường hiện nay.

Triển vọng trong Q3.2023, chỉ số Môi trường kinh doanh sẽ không có cải thiện lớn. Tuy nhiên Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khảo sát được thực hiện Hiệp hội Doanh Nghiệp Châu Âu công bố cho thấy, bất chấp những thách thức về kinh tế, Việt Nam vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng có thể gia nhập thị trường trong thời gian tới. Điều này củng cố vị trí một trong 5 điểm đến đầu tư hàng đầu của 1/3 doanh nghiệp trong khảo sát, cho thấy sức hấp dẫn lâu dài của đất nước.

Xu hướng bán lẻ: Chuyển mình thành điểm đến

Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, mặt bằng bán lẻ hạng sang đồng thời cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2023 nhờ sự quay trở lại của làn sóng du lịch và các nhà bán lẻ đồng thời tìm kiếm các mặt bằng kinh doanh khác. Trong những tháng cuối năm 2023, bán lẻ cao cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi tại hầu hết các thị trường Châu Á – Thái Bình Dương.

Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê bán lẻ cao cấp được ghi nhận ở mức cạnh tranh so với các thị trường khác tại Châu Á – Thái Bình Dương. Giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ cao cấp tại Hà Nội đạt mức 75 USD/m2/tháng và tại TP. Hồ Chí Minh là 152,8 USD/m2/tháng, thấp hơn các thị trường khác như Seoul (152,8 USD/m2/tháng), Singapore (365 USD/m2/tháng) và thị trường đứng đầu là Hong Kong (787,8 USD/m2/tháng).

Nhận định về thị trường bán lẻ tại Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc, Savills Hà Nội chia sẻ: “Việt Nam luôn là điểm đến rất hấp dẫn đối với các nhà bán lẻ. Không chỉ đối với các nhãn hang cao cấp, các lĩnh vự  c bán lẻ về thời trang, hoặc các hoạt động giải trí, ăn uống vẫn ghi nhận nhu cầu lớn nhờ đặc điểm nhân khẩu học tại Việt Nam. Tầng lớp trung lưu và dân số trẻ đang thúc đẩy nhu cầu về các chủng loại sản phẩm mới hoặc thương hiệu mới gia nhập thị trường”.

Đối với phân khúc bán lẻ cao cấp, Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, các cửa hàng và thương hiệu trên các con phố lớn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận hoạt động kinh doanh sôi động. Thậm chí, một số cửa hàng đã hiệu suất hoạt động cao, kéo theo nhu cầu lớn về việc mở thêm cửa hàng của các nhà bán lẻ cao cấp xung quanh các tuyến phố như Tràng Tiền và Ngô Quyền tại Hà Nội.

Một điển hình thành công trong thời gian gần đây tại Hà Nội có thể kể đến Lotte Mall West Lake. Dự án được đánh giá là trung tâm mua sắm hàng đầu tại Việt Nam khi chủ đầu tư đã mang tới một thiết kế hiện đại, xứng tầm đi kèm chất lượng xây dựng đảm bảo và chiến lược khách thuê tốt, từ đó thu hút thêm các thương hiệu tới mở cửa hàng. 

Ông Matthew phân tích, thực tế cho thấy, những trung tâm thương mại gặp khó khăn về khách thuê đều là những trung tâm theo mô hình truyền thống, chủ yếu tập trung vào chức năng bán hàng. Những trung tâm thu hút được khách thuê hiện nay lại là những nơi cho thấy nhiều hoạt động bán lẻ mang tính trải nghiệm hơn.

Tại những thị trường khác như Vương quốc Anh, Châu Âu và Hoa Kỳ, mô hình trung tâm mua sắm đã dần chuyển mình theo hướng là điểm đến trải nghiệm thay vì mục đích mua sắm đơn thuần. Việt Nam có cơ hội tuyệt vời để nhanh chóng học hỏi từ những kinh nghiệm đó và phát triển các mô hình bán lẻ linh hoạt. Ở một khía cạnh nào đó, đại dịch là một tác nhân lớn, xúc tiến sự thay đổi của bức tranh bán lẻ toàn cầu.

Đối với mặt bằng bán lẻ nhà phố, Ông Matthew cho biết, nhu cầu tìm kiếm các mặt bằng bán lẻ đắc địa tại khu vực trung tâm luôn được ghi nhận ở mức cao. Tình trạng trả mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố trung tâm tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có thể lý giải bằng việc mặt bằng tuy sở hữu vị trí đắc địa nhưng chưa thực sự đáp ứng được các yêu cầu ngày càng cao của các nhãn hàng về thiết kế, kỹ thuật cũng như pháp lý.

Nhật Lâm