- Năm 2023 đã chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong các xu hướng đầu tư toàn cầu trong nhiều phân khúc bất động sản quan trọng, phản ánh sự biến đổi của động lực thị trường, tiến bộ công nghệ và thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng. Trong bức tranh đó, Việt Nam vẫn là một điểm đến đầu tư được quan tâm với khả năng phục hồi tích cực và sự linh hoạt của nền kinh tế. 

Trong báo cáo Đầu tư Toàn cầu Quý 2/2023 mới công bố gần đây, đội ngũ nghiên cứu của Savills trên khắp thế giới đã cung cấp bức tranh tổng quan về bối cảnh đầu tư trong các phân khúc bất động sản chính, đồng thời nêu bật cả những thách thức và cơ hội.

Văn phòng: Hybrid-working và Tiêu chuẩn ESG 

Lĩnh vực văn phòng đã chứng kiến một giai đoạn biến đổi được thúc đẩy bởi các mô hình làm việc kết hợp và sự thay đổi trong mô hình làm việc. Khối lượng giao dịch đã giảm mạnh 60% so với cùng kỳ năm trước.

Các mô hình làm việc kết hợp (hybrid-working) đã thúc đẩy các công ty cân nhắc lại nhu cầu sử dụng không gian văn phòng của họ, ảnh hưởng đến khối lượng giao dịch. Ngoài ra, sự suy giảm trong lĩnh vực công nghệ trong thời gian đã làm ảnh hưởng đến nguồn cầu văn phòng. 

Tuy nhiên, nhu cầu về các dự án đảm bảo tiêu chuẩn ESG với chứng chỉ xanh đã tạo ra một thị trường phân cấp, trong đó các nhà đầu tư ưa chuộng hơn các tài sản văn phòng đạt tiêu chuẩn bền vững và thân thiện với môi trường.

Công nghiệp: Sụt giảm Sản xuất Toàn cầu và Phát triển Công nghệ Logistic

Lĩnh vực công nghiệp đã giảm nhiệt với mức suy giảm đầu tư 43% theo năm, trở về mức cuối năm 2017. Mỹ vẫn là thị trường trọng điểm khi chiếm hơn một nửa tổng số giao dịch trên toàn cầu.

Bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu cùng xu hướng near-shoring (sản xuất tại các thị trường gần) và friend-shoring (sản xuất tại các quốc gia bằng hữu) đã thay đổi chiến lược đầu tư vào thị trường này của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Trong 6 tháng đầu năm Savills đã ghi nhận chi phí nhà kho và vận hành gia tăng trên toàn cầu. Cùng với đó, việc những sáng kiến công nghệ giúp tăng hiệu quả trong quá trình đang mở ra những thảo luận về nhu cầu của các không gian công nghiệp quy mô nhỏ trong tương lai. 

Các chuyên gia nhận định khả năng thích nghi của lĩnh vực bất động sản công nghiệp và tiềm năng về các cơ hội đầu tư công nghệ mới đang mang đến nhiều cơ hội thú vị cho các nhà đầu tư.

Bất động sản Nhà ở: Thách thức trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thay đổi

Lĩnh vực nhà ở đối mặt với nhiều thách thức khi tỷ lệ đầu tư giảm 65% theo năm, trong đó dòng sản phẩm nhà ở thương mại chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Tại châu Âu, các nhà đầu tư lớn đang từ rao bán tài sản để giảm nợ, trong khi Mỹ vẫn duy trì vị trí thị trường lớn nhất và có tính thanh khoản cao nhất.

Chi phí vay để mua nhà tăng cao đã tác động nhiều đến tâm lý người mua, làm ảnh hưởng đến cả nhu cầu và nguồn cung trên thị trường. Tình trạng thiếu nhà ở giá cả phải chăng vẫn là một vấn đề đang đối mặt, do sự đô thị hóa và nhu cầu gia tăng về thuê nhà, đặc biệt là các thị trường khu vực Châu Á - Thái Bình Dương với lượng dân đô thị cao. Mặc dù đối mặt với thách thức, lĩnh vực nhà ở vẫn được xem là kênh trú ẩn đầu tư an toàn, với tiềm năng tăng trưởng khi thị trường được thúc đẩy trở lại.

Bán lẻ: Thích nghi và Sự phục hồi

Lĩnh vực bán lẻ đã trải qua mức suy giảm đầu tư lên đến 57% so với cùng kỳ năm trước do những thay đổi trong hành vi người tiêu dùng và sự tăng trưởng của thương mại điện tử. Tuy nhiên, có dấu hiệu cho thấy thị trường đang có thích nghi nhanh với bối cảnh và phục hồi. Giá thuê bán lẻ cao cấp tại các vị trí có lưu lượng người qua lại đông đúc với khả năng tương tác mạnh mẽ với người tiêu dùng đã cho thấy sự phục hồi đáng kể, vượt quá cả mức trước đại dịch.

Khả năng thích nghi của phân khúc này được thể hiện thông qua chiến lược kết hợp giữa cửa hàng trực tuyến và cửa hàng vật lý. Bên cạnh đó, sự linh hoạt của các thương hiệu xa xỉ và khả năng phục hồi của nhánh cửa hàng tiện lợi, tập trung vào nhu cầu thiết yếu của cộng đồng là yếu tố thúc đẩy tốc độ tăng trưởng của thị trường trường.

Ngoài ra, báo cáo cũng chỉ ra sự phát triển của “hiệu ứng donut” trong bất động sản bán lẻ trong thời gian qua khi mức giá thuê tăng cao tại các khu vực ngoài trung tâm do xu hướng làm việc tại nhà và tâm lý ngại đến nơi đông người ảnh hưởng từ đại dịch. 

Khách sạn: Thách thức và Thị trường mới nổi

Lĩnh vực khách sạn đã chứng kiến mức suy giảm đầu tư 45% theo năm trên toàn cầu. Một trong những điểm nổi bật là Nhật Bản và Hàn Quốc trở thành các thị trường quan trọng sau Mỹ. 

Sự phục hồi ngành du lịch, đồng Yen yếu và lãi suất thấp đã thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực khách sạn của Nhật Bản. Theo báo cáo của Savills, triêng trong quý 2, tổng giá trị giao dịch tài sản khách sạn tại Nhật Bản đạt đến gần 1 tỷ USD. 

Sự Linh hoạt Kinh tế và Cơ hội Đầu tư tại Việt Nam

Trong bối cảnh các thách thức toàn cầu, một số khu vực và lĩnh vực đã thể hiện sự linh hoạt kinh tế đáng chú ý, mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn.

Cảnh quan đầu tư toàn cầu năm 2023 đặc trưng bởi sự thay đổi qua các lĩnh vực, phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng, tiến bộ công nghệ và sự biến đổi của động lực thị trường. Lĩnh vực văn phòng đối mặt với làm việc kết hợp và sự suy giảm về công nghệ, trong khi lĩnh vực công nghiệp thích nghi với sự giảm toàn cầu và sự chuyển giao về công nghệ. Thách thức trong lĩnh vực nhà ở và bán lẻ được đối mặt với khả năng thích nghi và phục hồi, trong khi lĩnh vực khách sạn đối mặt với cả thách thức và cơ hội mới nổi.

Trong bối cảnh này, Việt Nam nổi lên trong bức tranh đầu tư toàn cầu về khả năng phục hồi cũng như sự thay đổi linh hoạt trước các xu hướng phát triển kinh tế. Tiêu điểm Đầu tư Savills Châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận có một số giao dịch M&A lớn tại Việt Nam trong quý 2/2023 bao gồm:

• Công ty TNHH Everland Opportunity IX mua lại 3 khách sạn tại Việt Nam và Indonesia từ Công ty TNHH Strategy Hospitality Holdings Ltd. của Việt Nam với giá 106 triệu USD. Các khách sạn bao gồm Khách sạn Ibis Saigon South (Việt Nam), Khách sạn Capri by Frasers (Việt Nam) và Khách sạn Pullman Jakarta Central Park (Indonesia).

• Tập đoàn Keppel và Quỹ Keppel Việt Nam mua lại 49% cổ phần trong hai dự án khu dân cư với diện tích 11,8 ha từ Tập đoàn Khang Điền với giá 136 triệu USD.

• Công ty Phát triển THT đã chuyển nhượng khu đất 1,13 ha tại Starlake City cho Tập đoàn Công nghệ CMC. Khu đất sẽ được sử dụng để xây dựng trung tâm đổi mới sáng tạo của Tập đoàn Công nghệ CMC, sẽ nhận được khoản đầu tư 76 triệu USD.

Theo đánh giá của ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, mặc dù có áp lực ngắn hạn về lạm phát cũng như sự sụt giảm về sản xuất và xuất khẩu, triển vọng trung hạn của Việt Nam vẫn tích cực. 

Việc giảm lãi suất theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã kích thích tăng trưởng kinh tế bằng cách giảm chi phí vốn cho người vay và các tổ chức tín dụng.

Dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đang cho thấy nhiều cơ hội hứa hẹn. Mặc dù tổng FDI giảm, các dự án mới đăng ký và vốn đã tăng mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Những cải tiến về phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư vào trung tâm sáng tạo tại Việt Nam cũng đang góp phần giúp thị trường trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư quốc tế.

“NHNN đã hạ lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng và dòng vốn FDI vẫn ổn định. Các quy định mới như Nghị quyết 33 và Nghị định 10 hỗ trợ tái cơ cấu nợ sẽ có tác động tích cực đến bất động sản và sẽ thúc đẩy tính minh bạch, điều này có tác dụng tích cực cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn.” - ông Troy Griffiths nói. 

Nhật Lâm