- Trong hai thập kỷ qua, thị trường văn phòng tại TP.HCM đã phát triển vượt bậc với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm là 12%. Trước tốc độ tăng trưởng này, Savills Việt Nam khẳng đinh việc xây dựng một hệ thống xếp hạng văn phòng tiêu chuẩn giúp khách thuê đưa ra quyết định đúng đắn, giúp chủ sở hữu và quản lý bất động sản thực hiện các quy trình, giúp các đơn vị tư vấn nghiên cứu và theo dõi chính xác tình hình thị trường và giúp các nhà phát triển tạo ra kế hoạch phát triển toàn diện.

Trong hai thập kỷ qua, thị trường văn phòng tại TP.HCM đã phát triển vượt bậc với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm là 12%, từ 300.000 m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) với 18 dự án hoạt động vào năm 2004, lên đến 2,6 triệu m2 NLA với 379 dự án hoạt động tính đến quý 1/2023.

Trong lĩnh vực bất động sản, văn phòng được chia thành ba hạng là A, B và C. Bộ tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng dựa trên các tiêu chí như vị trí, tiện ích, cấu trúc tòa nhà, tuổi thọ, quản lý tòa nhà và bãi đậu xe, và các yếu tố như tác động môi trường hoặc tính năng công nghệ cao ngày càng được chú trọng hơn. Tiêu chuẩn hóa là nền tảng của tính minh bạch và công bằng đây là điều quan trọng đối với một thị trường lành mạnh. 

Xếp hạng văn phòng tạo ra một thị trường chuyên nghiệp

Sự phát triển vượt bậc của thị trường văn phòng ở Việt Nam phản ánh tốc độ tăng trưởng kinh tế quốc gia. Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, các dự án văn phòng có quy mô ngày càng lớn, phức tạp và đã bắt đầu áp dụng các đội ngũ quản lý chuyên nghiệp. Quy hoạch đô thị được phát triển nghiêm ngặt hơn, cơ sở hạ tầng và kết nối được cải thiện, và văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm (non-CBD) đáp ứng tiêu chuẩn phát triển cao hơn. Vì vậy, đầu năm 2023, Savills Việt Nam đã cập nhật hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng để phản ánh thị trường hiện tại và các dự án đang triển khai. Hệ thống cập nhật đảm bảo sự minh bạch và xác lập một nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai. Tiêu chuẩn xếp hạng được cập nhật cho thấy sự thay đổi mạnh mẽ của thị trường văn phòng. Theo đó, văn phòng hiện nay không chỉ còn được xem như "không gian vật chất" mà còn là "không gian dịch vụ". Do đó, hệ thống xếp hạng cập nhật bao gồm nguyên tắc RISE. RISE là một mô hình tập trung vào khách hàng, nhằm kết nối giữa kỳ vọng và trải nghiệm của khách hàng. Cách đo lường này xác thực dựa trên yếu tố trải nghiệm, tương tác và môi trường làm việc.

Tiêu chuẩn Xếp hạng Văn phòng của Savills

Hệ thống xếp hạng được xác định dựa trên 19 tiêu chí liên quan đến mức độ phát triển đô thị, chất lượng phát triển tòa nhà và trải nghiệm khách thuê. Các tiêu chí này bao gồm yếu tố như mật độ thương mại, giao thông công cộng, tính khả dụng, an ninh và an toàn, độ cao trần, ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị), tuổi thọ và chất lượng dịch vụ quản lý. 

Tuy nhiên, phân khúc xếp hạng không tương quan với giá thuê của tòa nhà. Ví dụ, các dự án hạng A nằm trong những khu đô thị mới sẽ được phân loại là "hạng A ngoài trung tâm", nhưng có giá thuê phải chăng hơn. Một tài tòa nhà A ngoài trung tâm có thể có giá thuê thấp hơn so với một tài sản hạng B tại trung tâm thành phố. Hệ thống xếp hạng có 19 tiêu chí được coi là quan trọng nhất đối với tòa nhà văn phòng. Các tòa nhà được đánh giá dựa trên thang điểm từ 1 đến 100 dựa trên các tiêu chí này.

Hạng A: 85 - 100 điểm 

Tòa nhà nằm trong khu vực có mật độ thương mại cao và có vị trí gần các công trình giao thông công cộng. Những tòa nhà này có kiến trúc và cảnh quan độc đáo, tiêu chuẩn phát triển cao, đáp ứng cam kết ESG và sử dụng công nghệ hiện đại, đảm bảo an ninh và an toàn tốt, và được đánh giá cao bởi đơn vị vận hành. 

Hạng A ngoài trung tâm: 85 - 100 điểm

Đây là phân khúc xếp hạng mới. Các dự án được phân hạng này là những dự án chất lượng cao, có vị trí trong khu đô thị quy hoạch mới với mật độ thương mại trung bình và khả năng tiếp cận tốt. Các tiêu chuẩn còn lại đều đạt mức tương đương so với các tòa nhà Hạng A thông thường.

Hạng B: Từ 65 điểm trở lên

Các tòa nhà này cần có vị trí gần các dự án bất động sản thương mại khác, các công trình giao thông công cộng, và đảm bảo những tiêu chí ESG và phát triển ở mức trung bình, dịch vụ thang máy và công nghệ. Tài sản vẫn đảm bảo an ninh và an toàn tốt và được điều hành bởi những nhà điều hành có kinh nghiệm. 

Hạng C: Từ 35 điểm trở lên

Đây là phân khúc thấp nhất, các tài sản này có kiến trúc thông thường, diện tích sàn nhỏ và sảnh đón khách cơ bản. Các tòa nhà phải có diện tích sàn tối thiểu 1.000 m2, các thông số và tiện ích không quá cần thiết và dịch vụ quản lý ở mức bình thường.

Hệ thống Xếp hạng Văn phòng cập nhật mới của Savills ưu tiên các tiêu chí về vị trí dự án, tiêu chuẩn ESG, thông số kỹ thuật tòa nhà và dịch vụ quản lý.

Hệ thống xếp hạng cập nhật này có thể thay đổi cách đánh giá các dự án, từ đó ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động của từng phân khúc. Ví dụ, việc các dự án cải thiện tiêu chuẩn xây dựng và nâng cấp dự án sẽ giúp tăng số lượng các tòa nhà hạng A và hạng A ngoài trung tâm hơn. Ngược lại, các dự án cũ dù từng đạt điểm cao nhưng nếu có sự xuống cấp hoặc không đạt được điểm yêu cầu cũng có thể bị tụt hạng.

Để tránh việc các dự án bị tụt hạng, các chủ đầu tư có thể nâng cấp và cải thiện theo các tiêu chí đánh giá ở những không gian chunng, hệ thống điều hòa không khí, thang máy, bãi đậu xe hoặc tiện ích. Các chủ đầu tư cũng có thể triển khai thêm công nghệ và chương trình quản lý hiện đại hơn để nâng cao điểm số của tòa nhà.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng tạo ra sự minh bạch cho thị trường bất động sản thương mại. “Mặc dù tiêu chuẩn hóa là điều quan trọng song hệ thống xếp hạng phải được cập nhật định kỳ để phản ánh tình hình thực tế của thị trường. Các nhà phát triển cần nhận thức được những thay đổi này và điều chỉnh chiến lược phát triển của họ để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững và thành công”, ông Troy nói.

“Bằng cách đó, nhà phát triển có thể tránh được việc cải tạo tốn nhiều thời gian và chi phí mà không hiệu quả, từ đó đáp ứng những yêu cầu phải thích nghi của thị trường. Cuối cùng, việc tuân thủ các tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng toàn diện có thể giúp các bên liên quan với việc các bên liên quan có thể giúp đảm bảo sự thành công lâu dài của thị trường bất động sản thương mại.

N. Lâm