- Trong văn bản góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị quy định phạm vi điều chỉnh của “khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất” và “khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất” hợp lý hơn quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích: “33. Khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất là khu vực không được thay đổi mục đích sử dụng đất, gồm: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên, khu di sản thiên nhiên, đất chuyên trồng lúa nước, đất quốc phòng, đất an ninh cần bảo vệ đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất”.

Khoản 34 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích: “34. Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất là khu vực hạn chế thay đổi mục đích sử dụng đất, gồm: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, khu dân cư tại đô thị và nông thôn, khu di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển”. 

Theo HoREA, phạm vi điều chỉnh của các quy định này chưa thật hợp lý và chưa thật thống nhất với pháp luật về nhà ở, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị và thực tiễn cuộc sống, điển hình là quy định “khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất gồm: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, khu dân cư tại đô thị và nông thôn”, hoặc quy định cao “quá cứng nhắc” đối với “đất chuyên trồng lúa nước”, bởi các lẽ sau:

Đối với“khu di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển” thì rất cần thiết đưa vào khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất” thì hợp lý hơn.

Đối với “khu dân cư tại đô thị và nông thôn” là đối tượng thực hiện công tác kh “chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn “, đồng thời Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định tại “Điều 194. Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn” và để thực hiện công tác “chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn” thì còn có thể thực hiện hoạt động “chuyển mục đích sử dụng đất”. 

Hiện nay, tại khu vực đô thị hiện hữu vẫn có nhiều thửa đất ở vừa xen cài “đất nông nghiệp”, nhưng “chỉ tồn tại trên sổ bộ”, bởi lẽ “trong thực tế thì đã là đất khu dân cư ổn định” nên người dân có nhu cầu “chuyển mục đích sử dụng đất” đối với các diện tích đất “đất nông nghiệp trên sổ bộ” này.

Đối với “đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao”, kể cả “đất khu kinh tế” thì tại khoản 1 Điều 13 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP đã quy định “1. Các điều kiện chuyển đổi khu công nghiệp sang phát triển khu đô thị - dịch vụ bao gồm: a) Phù hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; b) Khu công nghiệp nằm trong khu vực nội thành của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc trung ương và các đô thị loại I trực thuộc tỉnh; c) Thời gian hoạt động kể từ ngày khu công nghiệp được thành lập đến thời điểm xem xét chuyển đổi tối thiểu là 15 năm hoặc một phần hai (1/2) thời hạn hoạt động của khu công nghiệp…”, có nghĩa là các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đều có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang “đất khu đô thị - dịch vụ”.

Đối với “đất chuyên trồng lúa nước” cần được “quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất” theo quy định tại khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi),  nhưng sau khi đã bảo đảm vững chắc an ninh lương thực thì cũng không được “trói tay” cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp thật cần thiết “để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn có quyền “chuyển mục đích sử dụng đất” đối với “khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất” và cả “khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất”, trong đó có “đất chuyên trồng lúa nước”.

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 33 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: 

“33. Khu vực quản lý nghiêm ngặt mục đích sử dụng đất là khu vực không được thay đổi mục đích sử dụng đất, gồm: đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên, khu di sản thiên nhiên, khu di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển, vườn quốc gia, đất chuyên trồng lúa nước, đất quốc phòng, đất an ninh cần bảo vệ đã được xác định trong quy hoạch sử dụng đất, trừ trường hợp cần thiết chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước hoặc đất khác để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này”.

Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 34 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau: 

“34. Khu vực hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất là khu vực hạn chế thay đổi mục đích sử dụng đất, gồm: đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, khu dân cư tại đô thị và nông thôn, khu di tích lịch sử, danh làm thắng cảnh, công trình hạ tầng quốc gia, khu dự trữ sinh quyển, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này”.

Đ. Hoài