- “Từ 2017 đến 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng trưởng trung bình 7%/năm. Trong đó khu Đông của Hà Nội (bao gồm Gia Lâm và Long Biên) có mức tăng giá 16%/năm. Theo định hướng phát triển của Hà Nội, khu Đông trong đó có Gia Lâm sẽ là một nơi đón làn sóng dịch chuyển cư dân từ khu vực “nội đô lịch sử" - vốn đã quá tải về hạ tầng nhà ở và dân số, sang đô thị hiện đại có hạ tầng tiện ích được đầu tư bài bản, với chất lượng sống của người dân được đảm bảo”.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate -  chia sẻ trong Cửa sổ Bất động sản số 5 về câu chuyện Gia Lâm lên quận. 

“Quận Gia Lâm" - Lợi thế của “xuất phát sau"

Gia Lâm đã đạt 28/31 tiêu chí để lên quận, và sẽ sớm “về đích" trong 2023. Theo ông, đâu là lợi thế của Gia Lâm trong “cuộc chạy đua nước rút” này?

Đó là tốc độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và quy hoạch bài bản của các đại đô thị.

Sau khi thành phố Hà Nội ra quyết định Gia Lâm lên quận vào năm 2023, vốn đầu tư rót về đây cũng tăng theo. Trong bản đồ quy hoạch Gia Lâm giai đoạn 2021-2030 của Sở Tài nguyên và Môi trường, gần 200 dự án đang và sẽ được đầu tư, trong đó phải kể tới các công trình giao thông trọng điểm kết nối nội bộ và khu vực lân cận.

Một lợi thế rõ ràng của Gia Lâm đó là sự triển khai dự án mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn, với tốc độ thi công nhanh vượt trội, hệ sinh thái tiện ích tốt nhất miền Bắc phục vụ dòng dân chuyển dịch về đây. Ví dụ như Vinhomes Ocean Park 1, trong thời gian chưa đầy 2 năm, từ tháng 10/2018 đến tháng 7/2020 đã bàn giao thành công 9.000 căn hộ; hay trong 70 ngày đã xây dựng xong hồ Ngọc Trai rộng 24.5 ha.

Đặc biệt ở Gia Lâm còn có lợi thế  “xuất phát sau” nên học tập kinh nghiệm của quận/huyện đã phát triển trước, quy hoạch đường xá và hạ tầng bài bản hơn.

Nhìn về mặt quy hoạch, huyện Gia Lâm có mật độ xây dựng thấp hơn quận Long Biên, khoảng không gian xanh cũng nhiều hơn các quận khác. Ngoài ra, khu vực này còn có hai con sông bao quanh và hệ thống giao thông có sự kết nối giữa các tuyến đường lớn.

Từ trường hợp của Hà Đông lên quận năm 2009, liệu giá bất động sản có tăng vọt khi “quận Gia Lâm" chính thức về đích hay không, thưa ông?

Quy luật thị trường cho thấy, hạ tầng mở rộng đến đâu, giá bất động sản lên theo đến đấy. Đầu tiên, giá sẽ tăng mạnh khi có “thông tin lên quận”, chủ yếu diễn ra ở phân khúc đất nền. Sau đó giá sẽ tăng đều trở lại khi quận/huyện đó hình thành khu dân cư, phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ. Với câu chuyện huyện lên quận, việc tăng giá là điều đương nhiên nhưng quan trọng là chu kỳ tăng giá sẽ như thế nào, và việc tăng giá cũng tùy thuộc vào khu vực, phân khúc sản phẩm bất động sản đó có đáp ứng được nhu cầu của khách hàng hay không.

Bất động sản căn hộ tại khu Đông có mức tăng giá cao nhất Hà Nội trong 5 năm qua

Nếu theo chu kỳ tăng giá đó thì hiện tại nhà đầu tư nên chọn bất động sản Gia Lâm ở loại hình nào, phân khúc nào?

Danh sách các loại hình bất động sản ở Gia Lâm đa dạng lựa chọn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên ở giai đoạn này, đất nền trầm lắng và ít thanh khoản. Với nhà thổ cư, mặt bằng giá tại Gia Lâm hiện đang ở mức cao (khoảng 90 triệu/m2 với nhà thổ cư trong ngõ). Trong khi đó, loại hình biệt thự, liền kề thì không dành cho số đông các nhà đầu tư, nguồn cung sơ cấp cũng không còn nhiều tại Gia Lâm.

Với chung cư, nhu cầu mua để ở vẫn duy trì ở mức cao kể cả khi thị trường nhiều biến động. Chung cư có lợi thế hơn nhà đất khi dịch vụ và tiện ích sống được nhà đầu tư chú trọng.

Ông có thể phân tích kỹ hơn và đưa ra cơ sở về tiềm năng phân khúc chung cư ở Gia Lâm?

Từ 2017 đến Quý 4/2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng trưởng trung bình 7% hàng năm.

Theo số liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu Khách hàng của One Mount Real Estate, sau giai đoạn lên quận của Hà Đông, chung cư khu Tây vẫn có tăng trưởng giá đều 7%/năm. Với Khu Đông trong đó có Gia Lâm, ở giai đoạn trước khi lên quận, giá chung cư sơ cấp tăng 16%/năm.

Trong khi giá chung cư sơ cấp ở những quận, huyện phía Bắc, phía Nam và phía Tây tăng trung bình 7-8%/năm, thì Khu Đông (bao gồm Gia Lâm và Long Biên) tăng trung bình 16% trong 5 năm qua.

Lý giải cho việc tăng giá của chung cư, qua khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Real Estate chúng tôi nhận thấy rằng, các dự án tại khu vực phía Đông đang đáp ứng đại đa số nhu cầu của người mua nhà. Với khoảng giá 3-4 tỷ, đây sẽ là lựa chọn của nhiều gia đình, trong khi đó mức giá dưới 2 tỷ sẽ là lựa chọn của các bạn sinh viên hay người trẻ mới lập nghiệp.

Với việc phát triển hạ tầng như hiện tại, kết nối của Gia Lâm với các tỉnh phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương,Hải Phòng,... sẽ giúp việc đi lại kết nối dễ dàng hơn bao giờ hết.

 Bất động sản căn hộ ở khu Đông tập trung ở nhóm khách hàng từ 25 - 45 tuổi, tâm lý cởi mở, họ sẵn sàng lựa chọn sống tại các đại đô thị  để vừa có không gian xanh, vừa sẵn hệ sinh thái  tiện ích đáp ứng nhu cầu sống hiện đại và chất lượng. Cũng chính phân khúc khách hàng này sẽ cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực trong thời gian tới, và  các  chủ đầu tư  cũng tập trung nghiên cứu hành vi và phát triển dự án phù hợp với  xu hướng cho đối tượng này.

Tuy nhiên, khu Đông (trong đó có Gia Lâm) là nơi có nguồn cung căn hộ lớn nhất Hà Nội với sự xuất hiện của các đại đô thị. Trong tương lai liệu có xảy ra tình trạng dư thừa không?

Nguồn cung cao tầng khu Đông 3 năm tới từ 2023 – 2025 dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 87,900 căn hộ mở bán mới. Dự kiến thị phần căn hộ của khu vực này đạt khoảng 46% trong giai đoạn 2023 - 2025, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park 1, Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3…

Để nhận biết xem thị trường có dư thừa không thì cần xem xét tương quan giữa “cung” và “cầu”. Về quy mô dân số, chỉ tính riêng tại 2 bên bờ sông Hồng đến năm 2030 sẽ đạt khoảng 300,000 dân, tương đương dân số của cả quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ hiện tại.

Nhu cầu bất động sản, đặc biệt chung cư hiện tại tương đối cao do nhu cầu để ở lớn, chủ yếu đến từ những hộ gia đình trung lưu. Trung bình mỗi năm Hà Nội có thêm khoảng 75.000  hộ gia đình trung lưu (theo Oxford Economics). 

Tiếp theo, phân khúc chung cư có mức giá hấp dẫn hơn so với nhà thổ cư. 3 tỷ có thể mua 1 căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi khó có thể mua được một căn nhà đầy đủ tiện nghi ngay chính tại huyện Gia Lâm.

Đặc biệt, theo định hướng phát triển của Hà Nội, khu Đông trong đó có Gia Lâm sẽ là nơi đón làn sóng dịch chuyển cư dân từ khu vực “nội đô lịch sử" - vốn đã quá tải về hạ tầng nhà ở, tiện ích, sang đô thị hiện đại được đầu tư bài bản hạ tầng, tiện ích và đảm bảo chất lượng sống của người dân.

Như vậy, khó có thể xảy ra tình trạng dư thừa hay giảm giá bất động sản ở Gia Lâm.

Bất động sản căn hộ ở khu Đông tập trung ở nhóm khách hàng từ 25 - 45 tuổi, tâm lý cởi mở, họ sẵn sàng lựa chọn các đại đô thị để vừa có không gian xanh, vừa sẵn hệ sinh thái  tiện ích đáp ứng nhu cầu sống hiện đại và chất lượng. Cũng chính phân khúc khách hàng này sẽ cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản phục vụ cho nhu cầu ở thực trong thời gian tới, và  các  chủ đầu tư cũng tập trung nghiên cứu hành vi và phát triển dự án phù hợp với xu hướng cho đối tượng này.

Xin cám ơn ông về buổi chia sẻ.

Hà Nội sẽ có 12 cây cầu bắc qua sông Hồng (6 cây cầu hiện hữu và 6 cây cầu dự kiến xây mới). Trong tương lai, hạ tầng khu Đông còn được nâng cấp bởi 8 tuyến đường sắt Metro. 2 tuyến Metro 8 (đoạn Sơn Đồng - Dương Xá) và Metro 1 (đoạn Gia Lâm - Dương Xá) sẽ trực tiếp đi qua huyện Gia Lâm.

Khả năng kết nối vùng của phía Đông rộng mở bởi đường liên tỉnh nối Hà Nội - Hưng Yên, vành đai 3,5, vành đai 4. Riêng tuyến vành đai 4 dài hơn 112km đi qua 3 tỉnh Hà Nội - Hưng Yên - Bắc Ninh sẵn sàng khởi công vào tháng 6/2023 tới đây.