- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị quy định chặt chẽ việc “đặt cọc” của bên bán đất nền nhà  (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản và cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận “đặt cọc” đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này” là quy định “thừa”, không cần thiết bởi lẽ, nếu là dự án “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”, có nghĩa là “đã giao kết hợp đồng” thì chủ đầu tư đã có quyền thu khoản “thanh toán lần đầu” không quá 30% giá trị hợp đồng, thì việc “đặt cọc” để “bảo đảm thực hiện hợp đồng” hầu như rất ít khi xảy ra “rủi ro” và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi “đặt cọc” đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền nhà để “bảo đảm giao kết hợp đồng” mà hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi “nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh”, để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “bên đặt cọc” và “bên nhận đặt cọc” thỏa thuận giá trị khoản tiền “đặt cọc” có thể phát sinh hành vi “lừa đảo” gây thiệt hại “bên đặt cọc”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề nghị quy định rõ việc cho phép nhận “đặt cọc” phù hợp với từng đối tượng. Theo đó, đối với dự án bất động sản thì chỉ được công nhận chủ đầu tư khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” (quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) và quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận” (quy định tại khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020).

Do vậy, "đề nghị quy định chủ đầu tư dự án bất động sản khi huy động vốn, bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì chỉ được nhận “đặt cọc” sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và giá trị “đặt cọc” không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai", ông Lê Hoàng Châu nói.

Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận “đặt cọc” sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép “tách thửa” theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị “đặt cọc” không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Ông Lê Hoàng Châu, cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:

“d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai”.