- Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank vừa đưa ra dự báo trong nghiên cứu mới đây về thị trường văn phòng cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, Thành phố sẽ chứng kiến mức tăng kỷ lục, gấp năm lần tỉ lệ văn phòng Hạng A trống vào cuối năm nay.

Văn phòng Hạng A

Kết thúc Quý 1/2023, báo cáo của Knight Frank Việt Nam cho thấy văn phòng cho thuê Hạng A có tỉ lệ trống ổn định ở mức 4,9%, tương đương mức 5% hồi cuối năm ngoái. Tuy nhiên, thị trường sẽ có biến động lớn nhờ vào sự bổ sung nguồn cung từ 131.068 m2 diện tích văn phòng của các dự án chuẩn bị đi vào hoạt động trong vòng 12 tháng tới, và sang Quý 1/2024 tỉ lệ trống sẽ lên đến 25%.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận xét rằng tình trạng dư thừa nguồn cung này chưa từng diễn ra tại Tp.HCM kể từ năm 2011, và khuyên các chủ toà nhà nên “chuẩn bị tinh thần” nhằm đương đầu thử thách khi thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái cho khách thuê.

“Chúng ta sẽ chứng kiến chuyển biến lớn trong nguồn cung văn phòng Hạng A ở khu vực trung tâm, Thành phố Thủ Đức, và Khu Nam Sài Gòn. Đặc biệt đáng chú ý là nguồn cung mới gần 100.000 m2 lần lượt tại khu vực trung tâm và Thành phố Thủ Đức, với giá chào thuê cực kỳ cạnh tranh,” ông Leo Nguyễn phát biểu.

Công ty Knight Frank cũng dự đoán giá thuê văn phòng Hạng A sẽ giảm 17,4% trong vòng ba năm tới. Hiện giá thuê trung bình phân khúc này là 57,78 USD/m2/tháng, tuy nhiên theo dự báo của Knight Frank sẽ giảm xuống mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, 49,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024, và 47,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025.

“Nguồn cung tăng sẽ thúc đẩy cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ tòa nhà văn phòng Hạng A nhằm thu hút khách thuê tìm kiếm mặt bằng ở trung tâm thành phố,” ông Leo Nguyễn nói tiếp. “Chủ tòa nhà sẽ phải tìm cách cải thiện, nâng cao tiêu chuẩn chất lượng công trình, cả về quản trị, môi trường và những tiêu chuẩn tổng quan cũng như quy trình quản lý và bảo trì, trước sự cạnh tranh gay gắt từ những dự án mới đi vào hoạt động tại Quận 1 và bán đảo Thủ Thiêm.”

Văn phòng Hạng B

Cán cân thị trường nghiêng hẳn về phía khách thuê nhanh hơn những gì các nhà phân tích từng dự đoán. Cụ thể, thực trạng nguồn cung văn phòng Hạng B có thể coi là chỉ báo cho những gì sẽ xảy ra ở quy mô lớn hơn.

Thị trường văn phòng Hạng B hiện có tỉ lệ trống khoảng 12,3%, tăng 4,4 điểm phần trăm kể từ Quý 4/2022. Đây là hệ quả của việc khách thuê - chủ yếu là các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động trong ngành tài chính, bất động sản, thương mại và công nghệ - thu hẹp diện tích sàn kinh doanh, trả mặt bằng, hoặc chuyển sang thuê các toà nhà của riêng họ.

Phân khúc này sẽ đón nhận thêm 295.053 m2 diện tích sàn vào năm 2025, nhờ đó tăng gần gấp đôi tỉ lệ trống, lên đến 23%. Đây là tỉ lệ trống văn phòng Hạng B lớn nhất trên thị trường trong hơn một thập kỷ nay, và các chuyên gia của Knight Frank dự báo sẽ duy trì ở mức trên 10% trong vòng 12 đến 24 tháng tới.

Điều này cho thấy đã đến lúc giá chào thuê nên được điều chỉnh để phản ánh đúng xu hướng thị trường. Theo dự đoán của Knight Frank, mức giá trung bình 33,69 USD/m2/tháng hiện tại sẽ giảm còn 29,50 USD/m2/tháng vào cuối năm nay, 27,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024, và đến cuối năm 2025 sẽ là 25,50 USD/m2/tháng. Nhìn chung, giá thuê văn phòng Hạng B sẽ giảm 24,3% trong vòng 27 tháng tới.

Dự đoán tình hình những năm sắp tới, ông Leo Nguyễn bình luận: “Nửa năm trước chúng tôi đã dự báo cán cân thị trường văn phòng sẽ nghiêng sang hướng ưu ái khách thuê, và giờ thì nó đang diễn ra. Có thể nói việc thị trường văn phòng Hạng A và Hạng B tại Tp.HCM sẽ bị bỏ trống đến một phần tư là điều chưa từng xảy ra, và cũng chính vì vậy mà đây là thời điểm lý tưởng để khách thuê thảo luận với đơn vị tư vấn về thời hạn cũng như giá thuê văn phòng trong tương lai”.

Phạm Lê