- Theo HoREA, cần sửa đổi tiêu đề “Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thành “Điều 64. Các hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư” để đảm bảo sự phù hợp giữa tiêu đề với nội dung khoản 1 và khoản 2 và xem xét bổ sung 02 hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư này vào khoản 1 và bổ sung khoản 3 (mới) vào Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Hiện nay, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách địa phương để thực hiện dự án phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước, hoặc nhà chung cư thuộc diện phá dỡ bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Nhưng, Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định các hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư khác, như sau:
Các chủ sở hữu nhà chung cư tự thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư để tự tái định cư tại chỗ không nhằm mục đích kinh doanh:
Với tư cách đồng chủ sở hữu nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư, các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định tự thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư. Đây có thể là “mô hình của tương lai” theo kiểu “hợp tác xã nhà ở” khi người dân có trình độ kiến thức và có thu nhập ngày càng cao và muốn tự mình làm chủ đầu tư thực hiện dự án phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, cùng nhau hợp vốn, góp vốn, vay tín dụng hoặc các nguồn vốn khác, cùng nhau quyết định lựa chọn đơn vị tư vấn, nhà thầy xây dựng để thực hiện dự án, tự giải quyết tạm cư rồi sau đó trở về tái định cư tại chỗ.
Để khuyến khích thực hiện cách làm này, Hiệp hội đề nghị xem xét bổ sung chính sách vay vốn tín dụng ưu đãi đối với trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư tự thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư để tự tái định cư tại chỗ không nhằm mục đích kinh doanh. Bởi lẽ, điểm b khoản 2 Điều 108 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định “chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở” được “b) Hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội”, mà nhà chung cư cũng là nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự thỏa thuận mua lại tất cả các căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư:
Doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để mua lại các căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường, “thuận mua vừa bán” để đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch, góp phần chỉnh trang, tái phát triển đô thị theo chủ trương “xã hội hóa đầu tư”.
Mặc dù Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã có cơ chế xử lý, tính giá trị phần diện tích xây dựng (hành lang, cầu thang, tường bao che ngôi nhà, mái nhà…) sử dụng chung và phần diện tích đất ngoài diện tích xây dựng tòa nhà là “tài sản công” thuộc sở hữu nhà nước, nhưng Điều 70 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa quy định cơ chế xử lý, tính giá trị phần “tài sản công” này, nên rất cần thiết phải bổ sung vào Điều 70 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hoặc giao cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cần sửa đổi tiêu đề “Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” của Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thành “Điều 64. Các hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư” để đảm bảo sự phù hợp giữa tiêu đề với nội dung khoản 1 và khoản 2 và xem xét bổ sung 02 hình thức phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư này vào khoản 1 và bổ sung khoản 3 (mới) vào Điều 64 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), như sau:
“Điều 64. Các hình thức cải tạo phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện quy định tại Khoản 3 Điều 25 của Luật này hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để nhận chuyển nhượng nhà chung cư để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật đầu tư công để thực hiện dự án phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước;
b) Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 25 của Luật này.
3. Các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định tự mình làm chủ đầu tư thực hiện dự án phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị”.
Để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, Hiệp hội đề nghị xem xét bổ sung khoản 3 (tiếp sau khoản 3) Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về “các trường hợp phá dỡ nhà chung cư”, như sau: Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để nhận chuyển nhượng nhà chung cư để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại”; Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện trong trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định tự mình làm chủ đầu tư thực hiện dự án phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị”.
HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định “trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại các dự án trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã quy định “trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại các dự án trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện”, nhưng chưa được “nâng cấp”, bổ sung vào Điều 72 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về “bố trí nhà ở tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời” khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nên Hiệp hội đề nghị bổ sung vào khoản 1 Điều 72 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để đảm bảo đồng bộ với khoản 3 Điều 69 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định “Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại các dự án trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện” vào khoản 1 Điều 72 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về “bố trí nhà ở tái định cư và bố trí nhà ở tạm thời” khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, như sau:
“1. Việc bố trí nhà ở tái định cư đối với trường hợp có quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo phương án bồi thường, tái định cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại các dự án trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện.
Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo phương án bồi thường, tái định cư; trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bồi thường”.
Đ. Hoài
