- Nguồn cung hạn chế, giá sơ cấp và thứ cấp ở mức cao được cho là nguyên nhân chính khiến số lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đạt mức thấp nhất trong các năm. Tuy nhiên, tính thanh khoản của thị trường là bài toán thách thức trong năm 2023, khi mà không dễ để chủ đầu tư và nhà đầu tư điều chỉnh giá bán cũng như giải quyết câu chuyện về nguồn cung.

Nguồn cung, giao dịch thấp nhất trong các năm

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm. Nguồn cung mới cũng ghi nhận mức giảm mạnh. Cụ thể, thị trường chỉ đón nhận thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu, giảm 91% theo quý và 82% theo năm. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung được cho là từ các khó khăn trong pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản, dẫn đến việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong triển khai dự án mới.

Số lượng giao dịch cũng được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015 khi xét trong quý 4/2022, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm % theo quý và 15 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%. Thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán ảm đảm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Thị trường ảm đạm, liệu giá có giảm?

Trước những khó khăn về giá bán cao dẫn đến hoạt động giao dịch ảm đạm, Q4/2022, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán. Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu VND/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu VND/m2. Phân khúc Shophouse có sự điều chỉnh rõ rệt nhất với đà giảm 10% xuống 189 triệu VND/m2.

Đối với thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế đi kèm với sự tự tin của người mua vào nửa đầu năm. Tuy nhiên đến quý 4/2022, thị trường thứ cấp có lần giảm giá lần đầu tiên theo quý từ 2019, trong khi giá shophouse vẫn tiếp tục giảm từ quý 3 2022.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm nhẹ trong quý cuối cùng của năm 2022, nhưng điều chỉnh giá sẽ không đáng kể và đây cũng là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân.

“Mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao. Biệt thự ở khu vực Hà Nội có giá từ 10 đến 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, trong khi đó mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ cũng chiếm khoảng 22% tỷ trọng. Đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm. Ngoài ra, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên ở mức cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá”, vị chuyên gia phân tích.

Hơn nữa, đối với biệt thự và nhà liền kề, nhu cầu cho phân khúc này vẫn được ghi nhận ở mức cao nhưng nguồn cung hạn chế. Nguồn cầu cũng đến từ những người có thu nhập cao, mua trong điều kiện có lượng tiền nhàn rỗi nhất định để đầu tư vào nhà ở thấp tầng và ít sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Do đó không chịu áp lực bán trong điều kiện lãi suất ngân hàng lên cao. Điều này dẫn đến nguyên nhân mức giá tại phân khúc này giảm sẽ không hoàn toàn rõ rệt .

Bà Hằng nhận định, vào năm 2023 tính thanh khoản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong một số trường hợp khác, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư bắt đầu có phương án chuyển nhượng dự án, khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp. Đối với các chủ đầu tư có quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý, thì việc này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường. Việc thanh lọc sẽ giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu, ví dụ như tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra lên cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng.

Về triển vọng, thị trường sẽ có nguồn cung 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2023. Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các quận/huyện lân cận các tuyến đường Vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín. Thêm vào đó, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023”.

Nhật Lâm