Luật Nhà ở (sửa đổi): Những kiến nghị đáng lưu ý của HoREA

0
0

Theo HoREA có một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng để phát triển nhà ở xã hội, hoặc chưa đảm bảo tính khả thi, hoặc chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của Việt Nam.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, “bất cập”, hạn chế của Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đã không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Theo HoREA, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đúng khi bỏ quy định “bắt buộc” chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 héc-ta (hoặc 2 héc-ta) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án (quy định tại khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1, khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP). 

Bởi lẽ, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp vì nếu xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án này thì chi phí tạo lập quỹ đất rất cao (dù được miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao dẫn đến giá thành, giá bán nhà ở xã hội sẽ rất cao (theo tính toán thì giá bán có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2) vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và sau này thì người mua nhà ở xã hội tại đây còn phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng do cùng sinh sống trong khu vực nhà ở cao cấp, trung cấp. 

Cũng theo HoREA, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có thể đã không đúng khi không còn quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần phát triển nhà ở xã hội và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)lại xác định trách nhiệm của Nhà nước “đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án”, nhất là thực hiện“đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn”vìngân sách nhà nước cấp tỉnh có hạn.

Hiệp hội nhận thấy, để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội thì phải có 02 chính sách quan trọng nhất, trước hết là chính sách tín dụng “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn” cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và phải có quỹ đất theo quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, mà muốn tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phải có sự hợp lực của Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thông qua 02 “kênh”: Một là, Nhà nước thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội; Hai là, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch phát triển nhà ở xã hội để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Hiệp hội nhận thấy, khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 đã đúng khi quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” đã thể chế hóa chủ trương của Đảng về xã hội hóa đầu tư để huy động nguồn lực từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để góp phần thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Nhưng trong thực thi Luật Nhà ở 2014 thì lại có “bất cập” tại văn bản dưới luật, bởi lẽ khoản 1, khoản 2 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) quy định các phương thức thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội” nhưng lại không phù hợp với thực tiễn nên không đi vào cuộc sống, Nhà nước không thu được “các khoản tiền này” vào ngân sách để phát triển nhà ở xã hội như các quy định “bất cập” sau: Bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án từ 10 héc-ta (hoặc từ 2 héc-ta) trở lên; Đối với dự án dưới 10 héc-ta (hoặc dưới 2 héc-ta) thì chủ đầu tư được lựa chọn hoặc xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% trong dự án, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở xã hội tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%; Nếu không có nhu cầu thì chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước quỹ đất 20% và được hoàn trả chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì ngân sách nhà nước sẽ không còn được bổ sung nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để góp phần cùng Nhà nước phát triển nhà ở xã hội, mà thực chất là cả người mua nhà ở thương mại khi trả tiền mua nhà là đã cùng chung tay đóng góp hỗ trợ cho các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội tạo lập được nhà ở xã hội, vì nghĩa vụ(trên đây) của chủ đầu tư đã được tính vào giá bán nhà ở thương mại. 

HoREA cũng cho rằng, nếu chỉ “trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn” thì số tiền này không lớn, nhất là đối với các tỉnh vùng sâu vùng xa, ngay cả thành phố Hồ Chí Minh năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỷ đồng nên trích 10% thì cũng chỉ được 756 tỷ đồng mà thôi. Với số tiền ít ỏi này thì khó thể “dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của các dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê”, nhất là Nhà nước không có đủ ngân sách để thực hiện đền bù, tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Hiệp hội đề xuất nên bổ sung thêm quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh “trích 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn” để phát triển nhà ở xã hội.

Theo HoREA, nếu bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn nhà ở xã hội, đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và sẽ làm cho “giấc mơ” của đông đảo người dân là người thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang muốn được mua, thuê mua nhà ở xã hội ngày càng xa vời.  

Hiệp hội này cũng cho rằng, rất cần thiết bổ sung quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” vào Điều 43 và Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bổ sung một phần nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư là chủ trương lớn của Đảng nhằm huy động các nguồn lực xã hội của các thành phần kinh tế để góp phần phát triển kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở xã hội trong lĩnh vực nhà ở.

Hiệp hội đề xuất Nghị định của Chính phủ sau khi có Luật Nhà ở (mới)sẽ quy định phương thức thực hiện nghĩa vụ của “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải có trách nhiệm đóng góp nghĩa vụ tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội” và sau khi hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì chủ đầu tư được bán toàn bộ sản phẩm của dự án nhà ở thương mại, như sau: 

“Chủ đầu tư nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền tương đương 20% tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Cũng theo HoREA, Khoản 1 Điều 78 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước để bán”là không hợp lý vì ngân sách nhà nước có hạn chỉ nên đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua; Khoản 1 Điều 78 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có “bất cập” khi bổ sung quy định “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nướcđể bán…”, mà trong các bản Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây đều chỉ quy định “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nướcđể cho thuê, cho thuê mua…”.

HoREA cho rằng, ngân sách nhà nước có hạn nên Nhà nước chỉ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và Hiệp hội tán thành nội dung khoản 2 Điều 78 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “2. Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán cho các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật này”.


Ý kiến bạn đọc


Nhiều người bị đối tượng xấu lợi dụng dụ dỗ, lôi kéo xuất cảnh trái phép

(VnMedia) - Thời điểm trước, trong và sau Tết Nguyên đán Quý Mão 2023, tình trạng các đối tượng xấu lợi dụng dụ dỗ, lôi kéo một bộ phận công dân Việt Nam nhẹ dạ, cả tin vào những lời giới thiệu việc nhẹ, lương cao để rồi theo chúng xuất cảnh sang Camphuchia và các nước tiếp tục có những diễn biến phức tạp. Đây là thủ đoạn không mới, nhưng có sự tác động không nhỏ đến tâm lý của nhiều người dân.

Cảnh báo lừa đảo người lao động trái phép ở nước ngoài muốn về nước

(VnMedia) - Trước nhu cầu muốn nhanh chóng trở về nước của những lao động trái phép là người Việt Nam ở nước ngoài, các đối tượng phạm tội lợi dụng mạng xã hội đăng tải các bài viết quảng cáo dịch vụ làm hộ chiếu, thị thực, chuộc người và đưa về Việt Nam để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Tổng thống Ukraine tố Nga muốn “trả thù”

(VnMedia) - Tổng thống Ukraine Vladimir Zelensky vừa lên tiếng cho rằng Nga muốn "trả thù" và đang chuẩn bị cho một chiến dịch tấn công quy mô lớn vào cuối tháng 2 hoặc đầu mùa xuân này. Tổng thống Zelensky khẳng định Kiev đã chuẩn bị sẵn sàng để đối phó với đòn giáng mới từ Nga.

23 triệu đồng, nên chờ Samsung Galaxy S23 hay mua những siêu phẩm khác?

(VnMedia) - Theo giá bán lẻ đề nghị của dòng sản phẩm Samsung Galaxy S23 được công bố, với số tiền 22,99 triệu đồng, người dùng có cơ hội sở hữu chiếc smartphone Galaxy S23 bản 8BG+128B và 23,99 triệu đồng là giá của Galaxy S23 8GB+256GB...

Bắt nguyên Phó giám đốc và Kế toán trưởng CDC Hà Giang

(VnMedia) - Căn cứ kết quả điều tra mở rộng vụ án “Nhận hối lộ” xảy ra tại Trung tâm kiểm soát bệnh tật tỉnh Hà Giang, ngày 3/2, bà Phạm Thị Kim Dung - Nguyên Phó giám đốc và Hoàng Thị Phượng - Kế toán trưởng CDC Hà Giang bị khởi tố, bắt tạm giam...