- Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đề nghị tiếp tục quy định cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Theo HoREA, về cơ chế tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự đô thị, nhà ở thương mại, quá trình thảo luận còn có các ý kiến khác nhau: 

Loại ý kiến thứ nhất: đa số ý kiến thống nhất như dự thảo Luật, không quy định nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất (Ghi chú: Thiếu chữ “không”) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch”. 

Loại ý kiến thứ hai: có ý kiến đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18-NQ-TW “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Liên quan đến nội dung khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): 

Theo HoREA, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này mà không thuộc trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại và là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. 

Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chủ trương thực hiện 02 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại, một là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; hai là “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại” là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay:

Hiệp hội nhận thấy, Nghị quyết 18-NQ/TW đã chỉ đạo rất đúng, rất trúng, rất phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay, bởi các lẽ sau đây:

Tất cả nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bởi lẽ trong 20 năm gần đây thì nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai (đứng đằng sau người sử dụng đất), ví dụ: Một dự án bất động sản cao cấp hơn 7 héc-ta tại quận 2 (nay thuộc thành phố Thủ Đức) chỉ “vướng” 2% diện tích đất do “chủ đất” gây khó mà mãi sau 9 năm mới bồi thường được với giá “khủng” nên dự án đã bị “đứng hình” 9 năm; Hoặc Dự án Khu đô thị mới Bình Trưng Đông - Cát Lái quy mô 254 héc-ta do Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm “chủ đầu tư chính” với 14 “chủ đầu tư dự án thành phần” chỉ vì không bồi thường được cho chủ một số thửa đất trong dự án mà bị “đứng hình” 20 năm qua dẫn đến 14 doanh nghiệp chủ đầu tư và hàng trăm khách hàng góp vốn vẫn còn bị “mắc kẹt” 20 năm qua.

Nếu thực hiện chủ yếu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thì còn xây dựng được môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. 

Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” là định hướng lâu dài rất đúng đắn kể từ thới điểm Luật Đất đai (mới) có hiệu lực nên cần phải có lộ trình để “Tổ chức phát triển quỹ đất” trong đó có “Trung tâm phát triển quỹ đất” cấp tỉnh hiện nay dần có đủ năng lực hoạt động và từng bước tích lũy được nguồn lực tài chính để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, theo giá thị trường và tái định cư thật thỏa đáng cho người dân có đất bị thu hồi. 

Sau đó, Nhà nước sử dụng một phần quỹ đất này để thực hiện các công trình công cộng như đường giao thông, xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị phục vụ lợi ích công cộng; một phần quỹ đất phục vụ tái định cư tại chỗ cho người dân có đất bị thu hồi; phần quỹ đất còn lại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án sản xuất kinh doanh là rất thỏa đáng, đảm bảo được “hài hoà lợi ích” giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. 

Như vậy, “toàn bộ chênh lệch địa tô” được thu về ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng nên dễ được người dân đồng tình, đồng thuận vì “toàn bộ chênh lệch địa tô” này không chỉ “rơi” vào túi tư nhân. 

Đây là cách làm tốt nhất để vừa tạo được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi, vừa tạo được các quỹ đất phục vụ đầu tư.

Nhưng “bất cập” là trong nhiều năm qua do nguồn lực tài chính của Nhà nước và năng lực của “Trung tâm phát triển quỹ đất” cấp tỉnh có hạn, nên Nhà nước không thể giải phóng mặt bằng để tạo lập đủ quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, thể hiện rất rõ là trong nhiều năm qua chỉ có rất ít khu đất được Nhà nước đưa ra đấu giá, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Do thiếu quỹ đất của Nhà nước phục vụ đầu tư nên Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, đồng thời để quản lý chặt chẽ đất nông nghiệp nên khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định phải “có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư”. 

"Các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013 là rất hợp lý, phù hợp với thực tiễn cần được tiếp tục quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và theo đúng chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Vấn đề tồn tại cần được xử lý là việc cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì làm thế nào để chống thất thu ngân sách nhà nước, chống thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, như nhận định của một số tổ chức quốc tế thì có khoảng 90% trong tổng số khoảng 12.000 người giàu Việt Nam có từ 1 triệu USD trở lên, hoặc có khoảng 99% trong tổng số khoảng hơn 100 người rất giàu Việt Nam có từ 30 triệu USD trở lên đều có hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Trong thực tiễn đã có xảy ra một số trường hợp thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai trong các năm qua do một số nguyên nhân mà trong đó có một nguyên nhân do “bất cập” của các quy định pháp luật đất đai về “tài chính đất đai”, trước hết là cơ chế “tính tiền sử dụng đất”, “tính tiền thuê đất và được trả tiền thuê đất 1 lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm - 70 năm” đã chưa thực sự bảo đảm thực hiện được nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ người có đất thu hồi” quy định tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, đây mới là vấn đề rất quan trọng cần được thảo luận thấu đáo để quy định “kín kẽ” trong Luật Đất đai (mới).

Mặt khác, Khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng “bỏ quân”, không cho phép nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở xã hội mà nhiều Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tư nhân đã làm được trong nhiều năm qua.

Bên cạnh đó khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng nhầm lẫn khi sử dụng từ “chủ đầu tư” mà đúng ra phải sử dụng từ “nhà đầu tư”, bởi lẽ tại thời điểm này “nhà đầu tư” chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là “chủ đầu tư”. 

Đồng thời, Mục 4 “Tờ trình” đã ghi thiếu chữ “không” khi trích Nghị quyết số 18-NQ/TW có thể dẫn đến “nhầm lẫn” cho đại biểu Quốc hội khi nghiên cứu “Tờ trình”, như sau: “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch”. 

Như vậy, Nghị quyết số 18-NQ/TW đã cho phép thực hiện 02 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại và cần phải được “thể chế hoá” trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Nhưng “bất cập” là hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại chỉ quy định 01 phương thức tạo lập quỹ đất là “Nhà nước thu hồi đất” và lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại “thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.

Trên cơ sở phân tích nói trên, Hiệp hội đề nghị thực hiện đúng và đầy đủ nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW đã chỉ đạo 02 phương thức tạo lập quỹ đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại, một là “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”; hai là “thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại” là phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

 Do vậy, Hiệp hội đề nghị xây dựng hoàn thiện khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), như sau: 

“Điều 68. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này mà không thuộc trừ trường hợp dự án đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư nhà đầu tư là người đang sử dụng đất hoặc là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. 

Nhật Lâm