"Vướng mắc" khi chưa quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở

0
0

 - Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị xem xét tháo gỡ “vướng mắc, bất cập” của một số quy định của một số văn bản Luật, trước hết là Luật Nhà ở 2014”. 

Theo HoREA, “vướng mắc” do khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020.

Cụ thể, trong giai đoạn 2015-2020, khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (trước khi được sửa đổi, bổ sung bởi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư: “1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại”. Quy định này không gây ra “vướng mắc” cho các doanh nghiệp, mà chỉ có khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mới gây ra “ách tắc” cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì đã quy định trường hợp nhà đầu tư: “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.

Do quy định của khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 nên trong 5 năm (từ ngày 01/07/2015 đến 31/12/2020), chỉ có một số rất ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại, còn lại khoảng 99% số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và đất khác không phải là đất ở”), hoặc có “đất nông nghiệp”, hoặc có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thì lại không được công nhận chủ đầu tư, dẫn đến thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở và làm cho giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua.

"Nhưng, không hiểu vì sao lại không sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mà điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 lại sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b chỉ quy định 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là: “a) Có quyền sử dụng đất ở; b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư...”. Quy định trên đây đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở” nên đã tháo gỡ “ách tắc” cho nhiều dự án nhà ở thương mại, nhưng vẫn còn “bỏ sót” chưa công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà Bộ Xây dựng đã đề xuất và theo Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ", công văn của HoREA nêu.

Về các “vướng mắc, bất cập” của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, theo HoREA, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong trường hợp “được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, hoặc phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Cũng theo HoREA, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm a và điểm b khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trong trường hợp “a) Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Tương tự, Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với cả Điều 21 Luật Nhà ở 2014 quy định “điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” chỉ yêu cầu “doanh nghiệp có vốn ký quỹ và có chức năng kinh doanh bất động sản”.  

Trên cơ sở những phân tích này, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét chấp thuận hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại” bổ sung vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 theo đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021.

P.V


Ý kiến bạn đọc


App vnEdu Connect: Dễ dàng theo sát việc học tập của con

(VnMedia) - App vnEdu Connect là ứng dụng nằm trong hệ sinh thái giáo dục thông minh vnEdu 4.0 của Tập đoàn VNPT được thiết kế khoa học và cung cấp nhiều tiện ích vượt trội...

U16 Việt Nam - U16 Indonesia: Hứa hẹn căng thẳng và kịch tính

(VnMedia) - Trước trận Chung kết giải U16 Đông Nam Á 2022, HLV Nguyễn Quốc Tuấn đánh giá trận đấu với đội chủ nhà U16 Indonesia hứa hẹn sẽ rất kịch tính và căng thẳng. Trấn đấu sẽ diễn ra vào lúc 20h00 ngày 12/8...

Nguy cơ cháy nổ do thắp hương thờ cúng, đốt vàng mã

(VnMedia) - Trên thực tế đã có không ít những vụ cháy xảy ra mà nguyên nhân chính là do việc thắp hương thờ cúng, đốt vàng mã gây ra, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Việc thắp hương thờ cúng và đốt vàng mã cần phải được tuân thủ theo đúng quy định, đảm bảo an toàn PCCC.

Nga cảnh báo thảm họa hạt nhân “khủng khiếp hơn cả thảm họa Chernobyl”

(VnMedia) - Việc Ukraine bắn phá nhà máy điện hạt nhân Zaporozhye là một hành động khủng bố, có thể gây ra một thảm họa còn kinh khủng hơn thảm họa hạt nhân Chernobyl năm 1986, Bộ Ngoại giao Nga hôm qua (11/8) cảnh báo.

HoREA: Thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung cầu"

(VnMedia) - Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản tiếp tục tình trạng “lệch pha cung cầu”, rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.