Lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của nhà đầu tư vì giao dịch “đặt cọc” trong mua bán bất động sản

0
0

- Trong báo cáo gửi Văn phòng Chủ tịch nước Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) về Luật Kinh doanh Bất động sản sau quá trình nghiên cứu rà soát một số “vướng mắc, bất cập” của các quy định pháp luật thuộc lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị  có nêu Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh, quản lý hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hành vi giao dịch “đặt cọc” dẫn đến có trường hợp bên bán, bên huy động vốn đã lừa đảo, chiếm đoạt tài sản gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư làm ảnh hưởng xấu đến trật tự, an toàn xã hội.    

- Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “nguyên tắc kinh doanh bất động sản” quy định “1. Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật”.

- Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng...”.

- Khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về “thanh toán trong giao dịch bất động sản” quy định “1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán”.

- Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.

Do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nên một số chủ đầu tư, bên bán, bên huy động vốn đã thực hiện các hành vi như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn” … theo quy định của pháp luật về dân sự.  

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. 

Nhưng, Bộ Luật Dân sự 2015 cũng có  “bất cập” do đã không quy định trường hợp “đặt cọc” khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Nếu Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” có quy định thêm “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” và nếu Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về “đặt cọc” thì đã không xảy ra việc một số chủ đầu tư, bên bán, bên huy động vốn “lợi dụng”  quy định về  “đặt cọc” của Bộ Luật Dân sự dẫn đến các vụ chiếm dụng vốn, lừa đảo vừa qua. 

Ảnh minh họa

Trên cơ sở phân tích nói trên, trong báo cáo gửi Văn phòng Chủ tịch nước, HoREA  đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, như sau:

“Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Đồng thời, HoREA đề nghị bổ sung cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó” vào Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 để đảm bảo sự đồng bộ như sau: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì phải đồng thời thực hiện quy định của pháp luật đó”.

P.V


Ý kiến bạn đọc


iPhone 14 series sắp ra mắt, iPhone 13 series vẫn hút người dùng?

(VnMedia) - Các con số thống kê của hãng nghiên cứu thị trường Strategy Analytics vào tháng 6 vừa qua cho thấy, các mẫu iPhone 13 thống trị thị trường điện thoại Mỹ về doanh số bán hàng, mặc dù chỉ còn chưa đầy một tháng Apple sẽ phát hành iPhone 14 series.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà: Năm 2025 chúng ta sẽ có bản đồ giá đất đai

(VnMedia)- Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày.

Năm học 2022-2023: Thực hiện 12 nhiệm vụ trọng tâm

(VnMedia)- Bộ trưởng Bộ Giáo dục và Đào tạo (GDĐT) vừa ban hành Chỉ thị số 1112/CT-BGDĐT về thực hiện nhiệm vụ trọng tâm năm học 2022-2023.

Kỷ luật nguyên Giám đốc CDC Quảng Ninh vì chủ trì tiệc chia tay xa hoa

(VnMedia) - Ngày 18/8/2022, Ban Thường vụ Đảng ủy Khối các cơ quan và doanh nghiệp tỉnh Quảng Ninh đã quyết định thi hành kỷ luật đối với ông Ninh Văn Chủ - Nguyên Bí thư Đảng ủy bộ phận, Nguyên Giám đốc Trung tâm kiểm soát bệnh tật (CDC) tỉnh Quảng Ninh bằng hình thức cảnh cáo.

Chứng khoán Mỹ lấy lại đà tăng

(VnMedia) – Chốt phiên giao dịch ngày thứ Năm (18/8), thị trường chứng khoán Mỹ đã lấy lại được đà tăng sau một phiên giảm trước đó, nhờ sự hỗ trợ từ kết quả lợi nhuận của các công ty bán lẻ tiếp tục được công bố.