- Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, chia sẻ một số giải pháp chiến lược pháp lý tổng thể làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển nhanh và bền vững cho thị trường bất động sản miền Trung và Việt Nam.

Theo ông Lập, từ năm 2014 thị trường bất động sản đã chứng kiến sự hồi phục và phát triển. Từ năm 2019, thị trường bất động sản có những biến đổi tăng giảm do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Thị trường bất động sản miền Trung cũng ảnh hưởng bởi dịch.

Ở bất động sản du lịch, sau cú sốc của Cocobay, thị trường này có chững lại. Với đất nền, giá đã phục hồi quay trở lại thời điểm trước dịch.

Tại thị trường bất động sản nhà ở, đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Đối với bất động sản du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo ông Lập, qua phân tích cho thấy, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Điểm ngẽn trong pháp lý nêu trên gây ra bởi một số nguyên nhân và để lại những hệ quả như sau:

Môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng và Pháp luật không thay đổi kịp thời để phù hợp với bối cảnh mới.

Việc hội nhập quốc tế sâu rộng, công nghệ phát triển nhanh chóng , kinh tế số, kinh tế chia sẻ phát triển đã cho ra đời các mô hình kinh doanh mới và đã có sự tác động mạnh đến lĩnh vực bất động sản. Các mô hình bất động sản du lịch, bất động sản lai (như condotel, officetel, shoptel, villatel…), bất động sản đa chức năng như homestay, farmstay phát triển thịnh hành; mô hình quản lý vận hành kiểu AirBnB; công nghệ Proptech, Fintech, Blockchain, mua chung bất động sản đang là xu thế. Điều này tạo nên các mối quan hệ pháp lý phức tạp, đan xen đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn đi trước để ban hành các quy định có tính “mở” để dự liệu điều chỉnh các quan hệ phát sinh nếu có trong tương lai.

Sự chồng chéo phức tạp giữa các Luật có liên quan đến bất động sản; tiến độ và chất lượng công tác xây dựng Luật còn nhiều hạn chế.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm Nghị định và Thông tư hướng dẫn đi kèm. Trong thời gian qua, nhiều Luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường nhưng tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các Luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm. Chất lượng xây dựng Luật còn hạn chế, đơn cử như Luật Đầu tư 2020 vừa được phê duyệt đã xuất hiện bất cập và đang được đề xuất sửa đổi. Những nguyên nhân chủ quan và khách quan nêu trên là lý do căn bản gây nên sự ách tắc trong phê duyệt và bổ sung nguồn cung dự án bất động sản trong thời gian qua.

Các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện.

Dữ liệu cổng thông tin chung về quy hoạch còn sơ sài, không tích hợp thông tin chi tiết của các dự án đầu tư để các chủ đầu tư và các cơ quan ban ngành cập nhật, báo cáo với cơ quan nhà nước về tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý và minh bạch với thị trường. Điều này đã tạo kẽ hở cho nhiều chủ đầu tư tiến hành các hoạt động sai trái. Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn, bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến; việc xây dựng, cới nới trái phép, tranh chấp, khiếu kiện diễn ra nhiều nơi. Chính quyền trung ương cũng khó kiểm soát và đánh giá đúng về tiến độ, chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính tại chính quyền cấp cơ sở để có giải pháp đốc thúc, khen thưởng kịp thời và nêu gương điển hình cho các địa phương khác học tập.

Sai phạm pháp lý tại các dự án bất động sản do lãnh đạo tiền nhiệm.

Đây là vấn đề nhức nhối, nổi cộm xuất hiện nhiều trong những năm vừa qua. Nhiều dự án được giao và chấp thuận chủ trương đầu tư trái Luật, không thông qua đấu thầu, đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất sai quy định gây thất thoát và thiệt hại cho Nhà nước… đã để lại những hậu quả hết sức nặng nề; chính quyền địa phương, chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp mất rất nhiều thời gian phối hợp xử lý nhưng chưa thể dứt điểm, vẫn loay hoay chờ đợi cơ chế mới.

Hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư, khách hàng bị đóng băng nhiều năm; môi trường kinh doanh nhiều nơi trở nên khá ảm đạm. Đội ngũ lãnh đạo và công chức e dè, tâm lý “sợ sai” bao trùm càng làm cho thời gian và quy trình xử lý các thủ tục hành chính trở nên rối rắm và kéo dài.

Sự lúng túng của chính quyền cơ sở ở khâu thực thi và triển khai.

Việc ban hành các bộ thủ tục hành chính tại nhiều địa phương thể hiện sự lúng túng và thụ động. Cùng một vùng kinh tế, có nhiều nét tương đồng cả về mặt kinh tế - xã hội, mức độ phát triển của thị trường bất động sản nhưng mỗi nơi có mỗi quy định riêng về trình tự thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Chất lượng và tiến độ thực hiện  các quy trình thực hiện thủ tục hành chính còn hạn chế. Điều này xuất phát từ sự phức tạp của luật pháp kinh doanh bất động sản và năng lực của cán bộ cấp cơ sở còn nhiều hạn chế. Nhiều sở, ban, ngành làm cơ quan đầu mối đề xuất UBND cấp tỉnh ban hành các quy định về thủ tục hành chính nhưng lại thiếu cán bộ pháp chế am hiểu pháp luật để tìm hiểu đầy đủ và cặn kẽ các luật, bộ luật có liên quan đến lĩnh vực đề xuất. Nhiều cán bộ lo sợ trách nhiệm cá nhân khi chứng kiến nhiều lãnh đạo, cán bộ tiền nhiệm tại nhiều địa phương bị xử lý kỷ luật. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế bảo vệ, quản lý rủi ro cho cán bộ trong trường hợp tham mưu giải quyết những ách tắc trong thủ tục hành chính và những tồn tại do sai phạm của thời kỳ trước để lại.

Các kiến nghị và giải pháp

Từ thực tế nêu trên, ông Lập đã đưa ra một số kiến nghị và giải pháp cho thị trường. 

Thứ nhất, cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản.

Việc kiện toàn hệ thống các Bộ Luật, Luật liên quan đến bất động sản để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp trung ương cho đến việc ban hành các trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ.

Thứ hai, nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi các Luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau.

Thực tế chúng ta đã có Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014 hay Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch vào năm 2018. Chính phủ cần nghiên cứu đề xuất Luật tương tự liên quan đến lĩnh vực bất động sản khi thực tế yêu cầu.

Thứ ba, xây dựng Luật với xu hướng mở để phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, của nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ.

Trong bối cảnh nền kinh tế hiện tại luôn có sự dịch chuyển nhanh về môi trường kinh doanh bởi tính sáng tạo, linh hoạt và thích ứng nhanh với môi trường toàn cầu. Việc xây dựng hành lang pháp lý cần tạo cơ chế linh hoạt để phù hợp với bối cảnh nêu trên.

Thứ tư, các cấp Chính quyền cần quan tâm, tập trung tháo gỡ các dự án vướng mắc sai phạm để khơi thông nguồn cung, tháo gỡ khó khăn làm trong sạch môi trường kinh doanh và đầu tư.

Thứ năm, đào tạo và phát triển đội ngũ chuyên trách pháp chế tại chính quyền cơ sở, chính quyền trung ương cần tích cực hỗ trợ chính quyền địa phương trong khâu xây dựng và hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản.

Thứ sáu, hoàn thiện cổng thông tin quốc gia về Quy hoạch và thông tin pháp lý bất động sản để công khai, minh bạch các trình tự thực hiện dự án, tiến độ thực hiện các thủ tục pháp lý dự án.

Thứ bảy, các cấp chính quyền cần sớm xây dựng kế hoạch chi tiết và tổng thể để kịp thời đưa các quy định của Pháp luật vào thực tiễn, tránh để tắc nghẽn, bị động và tạo nên những quyết định sai Luật, để lại những hậu quả đáng tiếc.

P. V