- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa nêu một số “bất cập, vướng mắc” về áp dụng 4 phương pháp định giá đất (nhất là “phương pháp thặng dư”) để xác định “giá đất cụ thể”.

Theo HoREA công tác xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại thường bị kéo dài trên dưới 03 năm, thậm chí lâu hơn; 

Việc áp dụng 04 phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; nhất là phương pháp thặng dư) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại rất khó bảo đảm thực hiện được nguyên tắc “việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, mà giá cả thị trường thì luôn biến động và không thể “định lượng” được thế nào là “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Ngay cả việc áp dụng “phương pháp thặng dư” và “phương pháp thu nhập” để xác định “giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất của cùng một dự án thì cũng cho 02 kết quả có sự chênh lệch lớn, cũng là một nguyên nhân dẫn đến “rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” đối với cán bộ công chức trong thực hiện công tác định giá đất, thẩm định giá đất dự án.

Việc áp dụng 04 phương pháp định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản dễ tạo ra cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, dễ dẫn đến hiện tượng “đi đêm” thỏa thuận “cưa đôi, cưa ba” vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa làm thị trường bất động sản thiếu minh bạch. 

Cũng theo HoREA, việc áp dụng 04 phương pháp định giá đất, chủ yếu là “phương pháp thặng dư” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản đã dẫn đến một số vụ việc cán bộ công chức “bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” lại càng làm cho cán bộ công chức có tâm lý “quá sợ” có thể “bị vướng rủi ro pháp lý” nên lại có xu hướng định giá đất quá cao so với giá thị trường, làm tăng chi phí đầu tư dự án, làm tăng giá bán nhà mà chính người mua nhà phải gánh chịu; hoặc đã xảy ra một số trường hợp định giá đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quá cao nên đấu giá không thành, không huy động được nguồn lực cho ngân sách nhà nước. 

HoREA cũng cho rằng, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường kéo dài và tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số” làm cho nhà đầu tư không thể ước tính tổng mức đầu tư, không đánh giá được tính khả thi/không khả thi của dự án đầu tư để quyết định đầu tư hoặc chưa/không đầu tư và làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh.  

P.V