- Trong góp ý vào Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản gửi Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị quy định chi tiết loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” thay thế cách liệt kê “căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú” để đảm bảo tính khái quát, bao quát của quy phạm pháp luật.

Theo HoREA, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định các loại bất động sản có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm nhà, công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (trong đó có nền nhà).

HoREA nhận thấy, quy định về “công trình xây dựng đưa vào kinh doanh” của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp với Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác”.

Khái niệm “công trình xây dựng đưa vào kinh doanh” có tính khái quát cao, ví dụ: Công trình BOT giao thông; công trình thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục; hoặc công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ khách sạn (hometel)…cũng là bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Riêng, dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) đầu tiên năm 2008 tại thành phố Hồ Chí Minh là dự án The Manor (Khu B) được Bộ Xây dựng cho phép thực hiện thí điểm và đến nay đã có nhiều dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) trong cả nước.

Đối với các công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment) nằm trong tòa nhà chung cư hỗn hợp (complex) thì đã được điều chỉnh, quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 (quy định cụ thể về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; về bảo hành, bảo trì công trình xây dựng; về quản lý vận hành tòa nhà; về quyền sử dụng đất chung không thể phân chia) và Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Nhưng, đối với các “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ khách sạn (hometel)…nằm trong tòa nhà độc lập, khu nhà độc lập xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh, ví dụ như tòa nhà condotel trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tòa nhà officetel, tòa nhà căn hộ dịch vụ nằm trong khu vực đô thị.

Do vậy, Khoản 1 Điều 6 “Dự thảo Nghị định 76” quy định 08 loại Hợp đồng kinh doanh bất động sản “mẫu”, trong đó có “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)” là rất cần thiết. Nhưng, do xây dựng quy phạm pháp luật theo phương pháp liệt kê nên không phù hợp vì thực tiễn phát triển rất nhanh, không thể chạy theo để cập nhật được.

Bên cạnh đó theo HoREA, Dự thảo Phụ lục 2 “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” tại “Điều 1. Giải thích từ ngữ” đã giải thích: “Phần sở hữu riêng của Bên mua/Bên thuê mua”; “Phần sở hữu riêng của Bên bán/Bên cho thuê mua”; “Phần sở hữu chung trong tòa nhà”; “Diện tích đất xây dựng tòa nhà thuộc quyền sử dụng chung”; “Bảo hành”; “Bảo trì tòa nhà”; “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tòa nhà”; “Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà”; “Doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà”…

Nhưng, các nội dung giải thích từ ngữ (trên đây) lại có tính chất của “quy phạm pháp luật” (tương tự như các quy định của Luật Nhà ở 2014 đối với nhà chung cư), nên cần được quy định thành một Điều của “Dự thảo Nghị định 76” (không chỉ quy định tại Phụ lục 2) do Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định khái quát “các loại bất động sản đưa vào kinh doanh” trong đó có “công trình xây dựng có sẵn; công trình xây dựng hình thành trong tương lai” nên cần được quy định chi tiết trong Nghị định.  

Trên cơ sở phân tích nói trên, HoREA đề nghị quy định chi tiết loại bất động sản đưa vào kinh doanh là “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” thay thế cách liệt kê “căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú” để đảm bảo tính khái quát, bao quát của quy phạm pháp luật và bổ sung một điều tiếp sau Điều 5 (tạm gọi là Điều 5bis) “Dự thảo Nghị định 76” như sau:

“Điều 5bis. Bất động sản đưa vào kinh doanh là công trình xây dựng có chức năng lưu trú

Phần sở hữu riêng của Bên mua/Bên thuê mua là phần diện tích bên trong căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, bên trong phần diện tích khác trong tòa nhà (nếu có) và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, phần diện tích khác; các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của bên mua/bên thuê mua theo thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng này và theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp tòa nhà là nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng của Bên bán/Bên cho thuê mua là các phần diện tích bên trong và bên ngoài tòa nhà và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với các phần diện tích đó nhưng Bên bán/Bên cho thuê mua không bán, không cho thuê mua mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Bên bán/Bên cho thuê mua không phân bổ giá trị vốn đầu tư của phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán/giá cho thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của Bên bán/bên cho thuê mua theo thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng này và theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp tòa nhà là nhà chung cư.

Phần sở hữu chung trong tòa nhà: Nếu tòa nhà là nhà chung cư thì phần sở hữu chung trong tòa nhà là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật nhà ở, bao gồm: các phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và các phần diện tích khác được các bên thỏa thuận cụ thể tại Điều 11 của hợp đồng này; Nếu tòa nhà không phải là nhà chung cư thì các bên được thỏa thuận xác định phần sở hữu chung trong tòa nhà và ghi rõ tại Khoản này.

Diện tích đất xây dựng tòa nhà thuộc quyền sử dụng chung được thể hiện theo số hiệu thửa đất (hoặc ô, lô đất); số hiệu tờ bản đồ và tên cơ quan lập bản đồ; diện tích đất sử dụng chung tính theo mét vuông (m2); hồ sơ, giấy tờ về đất đai.

Bảo hành là việc Bên bán/Bên cho thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú thực hiện trách nhiệm bảo hành căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo quy định của Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản để khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạng mục được liệt kê cụ thể tại Điều 9 của hợp đồng này khi bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú gây ra trong khoảng thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng và theo thỏa thuận trong hợp đồng này.

Bảo trì tòa nhà là việc duy tu, bảo dưỡng tòa nhà theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng tòa nhà; hoạt động bảo trì tòa nhà bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây tòa nhà; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tòa nhà là khoản tiền…….% giá mua bán/giá thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (không bao gồm thuế VAT) mà các bên có nghĩa vụ đóng góp để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong Tòa nhà.

Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà là các dịch vụ quản lý, vận hành Tòa nhà nhằm đảm bảo cho Tòa nhà hoạt động bình thường.

Doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực thực hiện việc quản lý, vận hành tòa nhà sau khi tòa nhà được xây dựng xong và đưa vào sử dụng”.

Trúc Dân