HoREA: Bất cập của việc ban hành khung giá đất làm căn cứ xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất

0
0

- Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có công văn gửi UBND TP. Hồ Chí Minh nêu một số “bất cập, vướng mắc” của cơ chế Chính phủ ban hành “khung giá đất” làm căn cứ để cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” và “hệ số điều chỉnh giá đất”.

Theo HoREA, Điều 4 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định 07 vùng kinh tế để xây dựng “khung giá đất”, mà mỗi vùng kinh tế lại có địa bàn quá rộng và có nhiều khác biệt, không thật tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội nên “khung giá đất” chưa sát với đặc điểm tình hình của một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định “1. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương”; 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất”, nhưng lại không cho phép “cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất”, nên chưa sát và mâu thuẫn với yêu cầu phải “căn cứ vào thực tế của địa phương”, cũng như chưa phát huy trách nhiệm và tính chủ động của cấp tỉnh trong “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Do cơ chế trên đây nên “bảng giá đất” của các địa phương thường chỉ bằng 30-50% giá đất trên thị trường.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” nhân (x) với “bảng giá đất” để tính tiền sử dụng đất trong hạn mức của cá nhân, hộ gia đình khi làm “sổ đỏ”, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí… Nhưng trên thực tế, khi áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để định “giá đất cụ thể” để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án được “thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (theo Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013) thì một số người có đất bị thu hồi đã không đồng tình, dẫn đến khiếu kiện thậm chí có trường hợp khiếu kiện gay gắt, nên các địa phương điển hình là thành phố Hồ Chí Minh phải ban hành các “hệ số điều chỉnh giá đất” đặc thù cho từng dự án này thì mới thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng. 

TP. Hồ Chí Minh đã ban hành “bảng giá đất” giai đoạn 2020-2024 theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, nhưng thành phố chưa sử dụng thẩm quyền “cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất” (theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 96/2019/NĐ-CP) nên mức giá đất cao nhất của “bảng giá đất” tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 chỉ là 162 triệu đồng/m2 bằng với mức giá tối đa của “khung giá đất” (Ghi chú: Trong giai đoạn 2014-2019, thành phố quy định mức giá đất cao nhất tại 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 cao hơn 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

Thành phố cũng đã quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” năm 2021 để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn thành phố theo 05 khu vực: Khu vực 1 là 2,5; Khu vực 2 là 2,3; Khu vực 3 là 2,1; Khu vực 4 là 1,9; Khu vực 5 là 1,7, dẫn đến “mức giá đất tối đa” năm 2021 của thành phố chỉ là 162 triệu đồng/m2 x 2,5 = 405 triệu đồng/m2. Trong lúc giá thị trường tại các vị trí đất này cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất, thậm chí có tuyến đường lên đến hơn 01 tỷ đồng/m2, ví dụ: Mặt bằng 23 Lê Duẩn quận 1 đấu giá thành năm 2014 với giá trúng đấu giá là 1.430 tỷ đồng (477 triệu đồng/m2), cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm đấu giá 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), trong lúc giá đất theo bảng giá đất năm 2014 chỉ là 55 triệu đồng/m2; Một dự án có diện tích khoảng 5.000 m2 tại trung tâm quận 1 được chuyển nhượng năm 2013 với giá khoảng 9.000 tỷ đồng tương đương 470 triệu USD tại thời điểm bấy giờ.

P.V


Ý kiến bạn đọc


Giá vàng tăng chóng mặt, nhẫn tròn trơn liên tục lập kỷ lục

(VnMedia) - Sáng nay (2/3), giá vàng miếng SJC được các doanh nghiệp duy trì ở mức gần 80 triệu đồng/lượng. Trong khi đó, vàng nhẫn tròn trơn của Công ty TNHH Bảo Tín Minh Châu đang niêm yết ở mức kỷ lục gần 67 triệu đồng/lượng ở chiều bán ra.

Phó Thủ tướng yêu cầu thí điểm xây dựng dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

(VnMedia) - Trước ngày 7/3, UBND các tỉnh, thành phố phải gửi báo cáo thực trạng, đề xuất cụ thể về giải quyết vướng mắc liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Dự báo thời tiết từ ngày 2 đến ngày 8/3/2024

(VnMedia) - Theo Trung tâm Dự báo Khí tượng Thủy văn Quốc gia, rét đậm rét hại ở Bắc Bộ có thể kéo dài đến hết ngày 3/3. Từ ngày 4/3 trời ít mưa ngày nắng, nhiệt độ tăng dần; Từ 7-8/3 chỉ còn rét về đêm và sáng nhưng có mưa nhỏ rải rác.

Tâm điểm thể thao cuối tuần trên MyTV: Đại chiến thành Manchester

(VnMedia) - Cuối tuần hứa hẹn đầy nóng bỏng với trận derby thành Manchester. Saudi Pro League hot không kém với cuộc chạm trán của 2 đại kình địch... Với những ai yêu mến thể thao tốc độ có thể theo dõi Giải đua xe Môtô Grand Prix trực tiếp trên kênh SPOTV của MyTV.

Nam Bộ vào mùa nắng nóng gay gắt: Khuyến cáo người dân bảo vệ sức khỏe

(VnMedia) - Trung tâm Kiểm soát Bệnh tật Thành phố Hồ Chí Minh đưa ra nhiều khuyến cáo đến người dân bảo vệ sức khỏe, tránh tác động tiêu cực của thời tiết nắng nóng gay gắt, kéo dài.