- Khách hàng mua một căn hộ, họ đều tâm niệm rằng đó không chỉ là mua một ngôi nhà, mà còn là mua không gian sống. Và không gian sống không chỉ cho người dân trong đô thị mà phải phục vụ cả người dân sống xung quanh các đô thị đó.Tuy nhiên, khái niệm không gian sống xanh trong phát triển đô thị ở Việt Nam chưa được phát triển kỹ lưỡng.

Nhu cầu về không gian sống thay đổi

Trả lời câu hỏi ý nghĩa và thiết yếu về lựa chọn không gian sống của người mua nhà hiện nay tại cuộc tọa đàm ""Không gian sống trong đô thị hiện đại" số 1: An cư thời hiện đại", do Tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 26/5, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA)  cho rằng, khi phân định ra nhu cầu về nhà ở, về sống trong đô thị của người dân thì có 5 loại nhu cầu: Nhu cầu có nhà ở, nhu cầu nhà ở đảm bảo sinh hoạt đủ tiện ích, nhu cầu nhà ở phải có tiện ích dịch vụ - xã hội, nhu cầu nhà ở tiện ích dịch vụ - xã hội chất lượng và nhu cầu nhà ở  đẳng cấp, khác biệt.

Nhu cầu trước hết là nhu cầu có một nơi để ở. Tuy nhiên, trong cuộc sống hiện đại ngày nay, nhu cầu thứ hai là cần đảm bảo cao hơn đó là ít nhất là có những phòng của bố mẹ, của con, phòng để học, đó là nhu cầu tối thiểu cần đảm bảo sống, vượt lên nhu cầu có nhà để ở. 

Nhu cầu thứ ba, ngoài đảm bảo đủ tiện ích, đòi hỏi phải có nhu cầu về dịch vụ đi theo, lúc đó không chỉ đủ để ở mà chất lượng dịch vụ phải tăng lên.

Thứ tư là nhu cầu tiện ích xã hội phải đạt chất lượng cao, tốt hơn. 

Cuối cùng là mức cao nhất, nhu cầu được thể hiện sự đẳng cấp, sự khác biệt với nhu cầu thể hiện mình.

"Chúng tôi liên kết 5 nhóm nhu cầu mô hình Maslow này theo những dạng phân khúc nhà ở hiện nay với 3 nhóm: Bình dân, trung cấp, cao cấp và siêu cao cấp", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Bộ Xây dựng đã có Thông tư 31 về phân hạng chung cư, đề ra 20 nhóm tiêu chí để phân hạng nhà chung cư, chia thành 4 nhóm trong đó có: Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc, nhóm tiêu chí về hệ thống thiết bị - kỹ thuật, nhóm tiêu chí về dịch vụ - hạ tầng xã hội, nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý vận hành

Từ đó phân 3 hạng A, B, C (tham khảo thêm Thông tư 31/2016/TTBXD). Nhận dạng nhóm nhu cầu phù hợp với các hạng chung cư. Nếu hạng A, ít nhất phải có 18/20 tiêu chí đáp ứng về tiêu chí phân hạng trong đó quan tâm nhất là quy hoạch, yếu tố hạ tầng xã hội, kiến trúc, tỷ lệ cây xanh, mặt nước… Đó là những tiêu chuẩn bắt buộc đơn vị phát triển dự án phải tuân theo và đó cũng là những yếu tố khách hàng cũng rất quan tâm để lựa chọn khi tìm hiểu các dự án để mua.

Hiện nay, nhiều chung cư cũng tự đánh giá là chung cư cao cấp, hạng A nhưng việc bám vào các tiêu chuẩn quy định, nhiều đơn vị vẫn chưa thực sự hoàn thiện tốt. Mặc dù chung cư là hạng A nhưng hành lang vẫn nhỏ hơn cả hạng B, và diện tích đường giao thông, kết nối giao thông chưa hoàn thiện. "Từ việc phân hạng chúng tôi phân ra các nhóm nhu cầu của người dân như nhu cầu để ở đơn giản, nhu cầu có không gian sống chất lượng tốt nhất, cao nhất. Chúng tôi cũng nhận thấy rằng, các sản phẩm siêu cao cấp tại Việt Nam đang được đón nhận và các sản phẩm có không gian sống xanh được ưu tiên lựa chọn", ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Năm 2019, nhiều sản phẩm cao cấp đã xuất hiện với mức giá giật mình đối với Việt Nam, như tại TP.HCM, một dự án với 200 căn hộ ở mức giá khoảng 300 triệu/m2/căn, nhưng chủ đầu tư vẫn bán thành công và tự mở bán, hết hàng chỉ trong hơn 1 tháng. Từ đó có thể thấy nhu cầu về sự đẳng cấp, công trình có chất lượng siêu cao cấp tại Việt Nam đang tăng dần. Trước đây, có thể những loại hình sản phẩm này rất khó đưa ra thị trường để tiếp cận, nếu không phải khách hàng tại Việt Nam. Nhưng nay thì đã khác, điều này thể hiện rằng chúng ta bắt đầu có nhu cầu lớn hơn, cao cấp hơn.

"Những điều nói trên để chúng ta nhận dạng các vấn đề đặt ra cho các nhà quản trị trong xu hướng sống mới của cư dân, nhu cầu về nhà ở của người dân có thay đổi không, thay đổi thế nào, làm sao nhận điện đủ và đúng để từ đó đưa ra chiến lược sao cho phù hợp nhất cho người ở, người sử dụng. Điều này đã làm đau đầu không ít các nhà quản trị, nhà đầu tư", ông Đính chia sẻ.

Quan điểm về không gian sống xanh

Để có một không gian sống xanh, bên cạnh các yếu tố hạ tầng thì cần có con người xanh, trong đó có chủ đầu tư xanh, Nhà nước có “con mắt xanh” và người sử dụng xanh. Một số quy hoạch khu đô thị khi mới chào đời luôn chuẩn “khuôn vàng, thước ngọc” nhưng sau đó dần dần lại đổi thay, thu hẹp không gian xanh.? Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một quy hoạch đô thị nghe thì rất bình thường nhưng quan trọng là chúng ta thực hiện được bao nhiêu các quy hoạch và duy trì quy hoạch đó như thế nào.

Hiện nay, Luật Quy hoạch đô thị ra đời cuối năm 2009 đã có 3 nội dung quan trọng: Lập quy hoạch (sau này nâng cao lên thành các đô thị thông minh, sinh thái); Tổ chức thực hiện và triển khai quy hoạch; Quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch đặt ra. Hiện nay, hầu hết các tỉnh thành đều có các quy hoạch từ phân khu đến chi tiết nhưng tổ chức quy hoạch đang có vấn đề. Những quy hoạch hiện nay phải có dự án nhà ở và những công trình xây dựng phục vụ cho nhà ở, phục vụ dân cư. Loại thứ 2 là đô thị mới, tức là phải xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở… Chỉ cần làm tốt các yếu tố đó trước khi chuyển tới cư dân thì đã phần nào đáp ứng được nhu cầu của cư dân.

"Trong quá trình đô thị hóa, không phải lúc nào cũng kiểm soát được kỹ lưỡng. Như PGS. TS. KTS. Hoàng Mạnh Nguyên nói, có 2 hình thức phát triển đô thị. Một là “vết dầu loang”, thứ hai là sáp nhập thêm một số khu vực khác, lân cận thành phố chính. Ví dụ như Hà Nội sáp nhập thêm Hà Tây. Điều đáng nói, trong quá trình đô thị hóa dù theo phương thức nào, đặc biệt là hình thức phát triển “vết dầu loang”, sẽ xuất hiện nhiều khu dân cư theo mô hình làng xóm, thuần nông, nằm cạnh khu đô thị đó. Sau đó, khi làm sóng đô thị hóa “quét” qua, trở thành khu dân cư đô thị hóa", ông Đỗ Viết Chiến nói.

Cũng theo ông Đỗ Viết Chiến, việc các khu dân cư đô thị hóa là cái lẽ tự nhiên nhưng quan trọng ở đây là quy hoạch phải tính đến câu chuyện không thể khoanh vùng dân cư làng xóm đó thành vùng chết. Đất nông nghiệp lấy hết để phát triển đô thị nhưng làng xóm đó vẫn cần đất để phát triển thì lấy ở đâu. Không ai trả lời câu chuyện này. Khả năng kết nối của các khu dân cư này với khu đô thị mới đến đâu cũng không phải ai cũng trả lời được. Cho nên rất nhiều khu dân cư làng xóm sống bình yên ở ven đô thì khi đô thị đến, nó trở thành vùng tối trong đô thị.

Khi đưa đô thị đến làng quê, lại quên mất người dân sống tại đó được hưởng lợi thế nào từ dự án, không được quan tâm đầy đủ, hệ thống hạ tầng không kết nối được là mặc nhiên người ta bị bỏ rơi. Còn chưa kể người dân xây dựng tự phát tạo nên sự mất cân đối. Đô thị hóa có rất nhiều vấn đề trở thành thách thức khi phát triển. Trong các quy hoạch không phải lúc nào cũng đề cập một cách toàn diện.

"Xã hội hoá đến đâu là trách nhiệm của Nhà nước. Bản thân người dân và doanh nghiệp không thể tự làm được. Nhà nước phải có các quy định trong các quy hoạch, tạo ra các kết nối với các khu vực xung quanh thì người dân mới có thể kết nối trong không gian sống. Ngay từ trong khâu quy hoạch đã phải làm rất rõ các nội dung này. Phải khẳng định là không gian sống không chỉ cho người dân trong đô thị mà phải phục vụ cả người dân sống xung quanh các đô thị đó", ông Đỗ Viết Chiến khẳng định.

Liên quan đến vấn đề đô thị phải phục vụ cho người dân trong và ngoài khu vực đó, phát biểu tại tọa đàm, KTS. Lê Anh Tuấn cho biết, trong quá trình làm nghề đến nay, được làm tại các tập đoàn phát triển, đầu tư bất động sản, tôi được trải nghiệm việc thực hiện dự án từ ban đầu thế nào, rồi đến khi đưa ra cho thị trường, người dân sử dụng thế nào... Như các vị chuyên gia đã chia sẻ, thì công nghệ bản chất cũng có sự kế thừa. Đô thị bền vững và thông minh được quan tâm ở châu Âu từ rất lâu, năm 1987 họ đã đưa ra định nghĩa về bền vững, đó là yếu tố bắt buộc phải nói đến, không chỉ ở nhà đầu tư mà khía cạnh lớn hơn là chính phủ, quốc gia. Bền vững là xây dựng không gian quần thể làm sao để hài hòa thiên nhiên, hướng đến tương lai mà không ảnh hưởng đến không gian xung quanh.

"Tôi cho rằng Chính phủ giờ rất quan tâm đến vấn đề này, ví dụ như Quyết định 950 của Chính phủ phê duyệt đề án phát triển đô thị thông minh bền vững Việt Nam giai đoạn 2018 - 2025 và định hướng đến 2030 cũng là rất quan trọng. Trước đây, hành lang pháp lý, pháp luật hỗ trợ chủ đầu tư về tư duy phát triển đô thị bền vững là chưa có", ông Tuấn nói.

Cũng theo KTS Lê Anh Tuấn, từ xa xưa, ông cha ta đã hướng đến những kỹ thuật thô sơ, ta gọi là sự thông minh trong hoàn cảnh lowtech. Chứa đựng trong đó là sức sống, sự thích nghi để phát triển bền vững. Giờ nói về sự phát triển đô thị thông minh, chúng ta dùng khoa học kỹ thuật để giải quyết hài hòa vấn đề. Khi xây dựng đô thị, đưa con người vào sống, bao gồm trong đó là sự phát thải ra môi trường những thứ người ta dùng trong đô thị. Với xây dựng khu đô thị bền vững, cần đạt nhiều tiêu chí như giảm 20% năng lượng tiêu thụ, các năng lượng còn lại và có các chính sách để tái sử dụng năng lượng.

Phát triển đô thị bền vững không chỉ là đưa người đến ở mà chúng ta phải giải quyết được cả cuộc sống của cư dân trong đô thị đó. Vì thế, hiện nay Chính phủ có nhiều chính sách hướng đến 4.0 - là giải pháp hướng đến sự phát triển hài hòa, bền vững.

Từ những dự án, ban đầu chủ đầu tư phải tìm được nhà tư vấn phát triển dự án để tư vấn hoàn thiện các tiêu chí. Đồng thời, nhà tư vấn phải có năng lực tính toán, chia sẻ với nhà đầu tư về các tiêu chí làm sao có thể cân nhắc được tính xã hội đưa vào hiện thực và khi ứng dụng phải có sự chắt lọc theo từng dự án, từng khu vực.

Hiện nay, một số đô thị như của Vingroup đã tính đến chuyện cân đối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật để cân bằng với dân số trong khu đô thị. Và đặc biệt, các doanh nghiệp phải đưa vào các tiêu chí mà văn bản pháp luật chưa quy định. Bởi xây dựng một khu đô thị mới phải có tầm nhìn dài hạn 10 năm, 20 năm, thậm chí 30 năm nên nhà phát triển phải đón bắt tâm lý cũng như nhu cầu phát triển để có thể đi trước các văn bản pháp luật. Khi chủ đầu tư đặt vấn đề có tính tổng thể, có sự tương tác với thành phố, Nhà nước thì có thể xây dựng các đô thị bền vững vừa thoả mãn yếu tố lợi ích của người dân và thoả mãn không gian sống tốt nhất cũng như tiêu thụ năng lượng tốt nhất cho các đô thị và cả thành phố.

Ví như, sự kết nối đồng bộ giải pháp thì một đô thị có thể tiết kiệm được 20% chi phí nước, điện, tuần hoàn tái sử dụng các không gian. Từ đó, năng lượng của tổng thể khu vực được giảm và có thể tương thích với các mô hình quản lý hiện đại, tương tác với các yếu tố xung quanh bằng số hoá một cách tốt hơn. Và, mỗi khi cần tăng thêm hay thay đổi về năng lượng thì đều có sự kết nối số hoá.

Tại Singapore, cách đây 10 năm, dù đô thị tại đây đã phát triển và được thiết kế thông minh nhưng họ chưa phát triển số hóa, chưa có sự kết nối số. Còn đến thời điểm này, kết nối của họ là số hóa. Điều này giúp quản lý dễ dàng hơn, nhà quản lý có thể kiểm soát các thông tin liên quan. Từ đó giúp cho việc quản lý, cải tạo đô thị dễ dàng hơn.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang có chương trình nghiên cứu xây dựng thông minh ở Việt Nam kết hợp với các doanh nghiệp lớn để thực hiện việc Việt Nam hóa các tiêu chí, gần với hạ tầng, xu hướng... để đảm bảo tạo ra môi trường tốt và dễ quản lý nhất cho cư dân trong các khu đô thị. Với đô thị thông minh, có thể cần đáp ứng nhiều tiêu chí cụ thể, đòi hỏi trình độ, kỹ thuật cao, nhưng các chủ đầu tư cần tìm ra những yếu tố cụ thể phù hợp với mình, là yếu tố dài hơi, tốt hơn cho tương lai.

"Để đạt được mục tiêu thì mỗi chủ đầu tư phải có chiến lược xây dựng, phát triển đô thị thông minh riêng, hiệu quả. Từ đó có thể hy vọng hỗ trợ nhiều hơn từ chính sách của Nhà nước, thành phố liên quan đến loại hình dự án đó", KTS Lê Anh Tuấn nói.

Nhật Lâm